Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11639740 \ UV EXPL 25-85
Vonnis in kort geding van 8 mei 2025
in de zaak van
de rechtspersoon als bedoeld in artikel 2:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek het
[eiseres],
[eiseres],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigden: mr. E.K. Sneeuw en mr. A. Veltman,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.C.M. van den Kieboom.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1-20;
- de mondelinge behandeling op 24 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de producties 1 en 2 van [gedaagde] , die op de zitting zijn overhandigd en waartegen [eiseres] geen bezwaar heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 15 februari 2021 van [eiseres] de woning aan [adres] in [woonplaats] . De huur bedraagt op dit moment € 2.366,09 per maand. [gedaagde] en haar twee kinderen – [leeftijden] jaar – wonen in de woning.
2.2.
Er is een huurachterstand ontstaan. [eiseres] eist dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het ontruimen van de woning en tot betaling van de huurachterstand, rente en kosten.
2.3.
[gedaagde] vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Zij voert aan dat het spoedeisend belang bij de vorderingen ontbreekt. Bovendien bestaat er een afspraak dat haar voormalig werkgever/opdrachtgever garant staat voor de betaling van de huur. Ook hebben [gedaagde] en haar kinderen een fundamenteel belang bij het behoud van de woning.
2.4.
De kantonechter wijst de vorderingen grotendeels toe. [gedaagde] was verplicht, ondanks de eerdere garantstelling door haar werkgever/opdrachtgever, om de huur (tijdig) te betalen. Dat is niet gebeurd en [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij in staat is die achterstand en ook de lopende huur te voldoen. Onder die omstandigheden kan van [eiseres] niet worden verwacht dat zij deze huursituatie laat voortduren. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] een langere ontruimingstermijn te geven. De kantonrechter legt dat hierna uit.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. Vanaf januari 2024 wordt de huur niet (volledig) betaald en sinds juli 2024 heeft [eiseres] helemaal geen huur meer ontvangen. Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] te lang heeft ‘stilgezeten’ waardoor zij geen spoedeisend belang meer heeft, wordt verworpen. Op 9 januari 2024 heeft [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat zij de huur niet meer kan betalen [1] en sindsdien heeft [eiseres] geprobeerd om met [gedaagde] - buiten rechte - een oplossing te vinden. Zo heeft [eiseres] voorgesteld een aantal maanden huur kwijt te schelden onder de voorwaarde dat [gedaagde] het gehuurde zou verlaten, is [gedaagde] geïnformeerd over schuldhulpverlening, en heeft [gedaagde] gedurende zes maanden een woonkostentoeslag van de gemeente Utrecht ontvangen.
3.2.
Tot een structurele huurbetaling is het echter niet gekomen en een duurzame oplossing voor de toekomst ligt in de gegeven omstandigheden – hoge huur en laag inkomen – ook niet voor de hand. Deze voortdurende huurachterstand, die steeds verder zal oplopen, heeft vanzelfsprekend financiële gevolgen voor [eiseres] . Van [eiseres] kan op dit moment daarom niet meer worden verwacht dat zij een bodemprocedure over de ontruiming en betaling van de huurachterstand afwacht.
Geen sprake van een garantstelling voor de huurverplichting na 1 januari 2024
3.3.
[gedaagde] heeft de omvang van de huurachterstand niet betwist. Haar voormalig werkgever/opdrachtgever de heer [A] (hierna: [A] ) is volgens haar verantwoordelijk voor de betaling van die huurpenningen. Weliswaar heeft [A] de garantstelling met ingang van 1 januari 2024 beëindigd maar dat heeft hij niet eenzijdig kunnen doen, aldus [gedaagde] .
3.4.
De vraag of [A] (na [gedaagde] ) verantwoordelijk is voor de huurbetalingen na 1 januari 2024 is, anders dan [gedaagde] meent, eenvoudig te beantwoorden zonder dat nader onderzoek of bewijslevering nodig is.
3.5.
Vaststaat dat [eiseres] de huurovereenkomst is aangegaan met [gedaagde] en niet met [A] . [A] was wel aanwezig bij het ondertekenen van de huurovereenkomst maar hij heeft die huurovereenkomst niet medeondertekend. [A] was dus geen partij bij de huurovereenkomst. Voor wat betreft de gestelde garantstelling voor betaling van de huurpenningen ligt dat anders. Hoewel er in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat [A] garant zou staan voor de betaling van de huur, heeft hij in elk geval gedurende enkele maanden de huur betaald. Daarmee is op voorhand voldoende aannemelijk dat [A] zich garant dan wel borg heeft gesteld om de huurpenningen voor [gedaagde] te betalen [2] . Dat helpt [gedaagde] echter niet. Met het betalen van de huurpenningen op grond van een huurovereenkomst voor onbepaald tijd is ook de duur van de borgtocht onbepaald. Dat betekent in het geval van een particuliere borgtocht – zoals hier aan de orde – dat [A] de borg te allen tijde kon opzeggen, met dien verstande dat de borgtocht voortduurt voor de reeds ontstane verbintenissen [3] .
3.6.
[A] heeft medio 2023 aan [gedaagde] te kennen gegeven dat hij de huurschuld per 1 januari 2024 niet meer voor zijn rekening kan nemen [4] . Anders dan [gedaagde] stelt was haar instemming bij de opzegging van deze eenzijdige overeenkomst niet nodig. De huurbetalingsverplichting vanaf 1 januari 2024 rustte volledig en uitsluitend op [gedaagde] .
De belangenafweging valt in het voordeel uit van [eiseres]
3.7.
Een huurachterstand van € 29.209,59 komt overeen met een huurbetalingsverplichting van ongeveer 13 maanden. Volgens vaste rechtspraak leidt een betalingsachterstand van drie maanden in het algemeen al tot ontbinding van de huurovereenkomst. Voldoende aannemelijk is dus dat de rechter in de bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming. Daarmee is de vordering tot ontruiming in kort geding toewijsbaar. Een belangenafweging maakt dat niet anders.
3.8.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat haar kinderen gebaat zijn bij een stabiele thuissituatie. Er is sprake van een kwetsbare psychische gesteldheid bij beide kinderen en [gedaagde] heeft op korte termijn geen vervangende huisvesting. [gedaagde] beroept zich op artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK).
De kantonrechter overweegt dat de belangen van de kinderen een grote rol spelen bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is. Dit betekent echter niet dat een woning waarin kinderen wonen nooit mag worden ontruimd. De kantonrechter onderkent dat een verhuizing voor de kinderen van [gedaagde] ingrijpend zal zijn, maar dat een noodsituatie zal ontstaan is niet aannemelijk geworden. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] familie en een partner heeft. Een verblijf bij de familie of partner is naar haar zeggen vanwege allerlei omstandigheden niet praktisch, maar niet is gebleken dat zij in een noodsituatie niet op hen zou kunnen terugvallen. Verder is van belang dat de gemeente [gedaagde] in het kader van de woonkostentoeslag een verhuisplicht heeft opgelegd en zij de woning dus sowieso moet verlaten. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde] met hulp van de gemeente binnen afzienbare tijd andere woonruimte zal kunnen vinden. Voor wat betreft de belangen van [eiseres] weegt zwaar dat niet aannemelijk is dat [gedaagde] de (hoge) huur kan opbrengen. Dat is al ruim een jaar niet gelukt. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] weliswaar toegelicht dat zij een te lage bijstandsuitkering krijgt en nog recht heeft op zes maanden woonkostentoeslag, waarvoor zij een procedure voert bij de gemeente, maar een concreet uitzicht op het kunnen beschikken over voldoende inkomen om de achterstand en de lopende huur te kunnen betalen blijkt nergens uit. Het belang van [eiseres] bij het verhuren van de woning aan een huurder die de huur wel kan betalen weegt in de gegeven omstandigheden daarom zwaarder dan dat van [gedaagde] en haar kinderen.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en de huurachterstand betalen
3.9.
De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] tot ontruiming van de woning toe als hierna vermeld. Gelet op de belangen van de kinderen ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op twee maanden na betekening van dit vonnis. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval een reële termijn om alternatieve woonruimte te vinden.
3.10.
De vordering tot betaling van € 29.209,59 aan achterstallige huur staat voldoende vast en wordt ook toegewezen.
Huurtermijnen tot de ontruiming niet toewijsbaar
3.11.
De vordering tot betaling van een bedrag van de huur van € 2.366,09 per maand vanaf 1 mei 2025 tot aan de dag van de ontruiming wordt afgewezen omdat die termijnen nog niet opeisbaar zijn. [gedaagde] moet de huurovereenkomst nakomen en de huur op tijd betalen.
[gedaagde] hoeft de buitengerechtelijke incassokosten niet te betalen
3.12.
De gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. De kantonechter heeft namelijk ambtshalve gecontroleerd of het incassobeding in artikel 12.7 [5] van (de algemene bepalingen in) de overeenkomst oneerlijk is [6] en of is voldaan aan de geldende extra eisen [7] voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Het beding in de huurovereenkomst kan die rechterlijke toets op voorhand niet doorstaan. Op grond van dit beding lijkt de huurder, in dit geval [gedaagde] , verplicht te zijn bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door de verhuurder gemaakte kosten te voldoen zonder voorafgaande kosteloze aanmaningsbrief en zonder deugdelijke begrenzing in omvang van de kosten. De in dit verband bedongen voorlopige fixering op 15% van de onbetaalde huurprijs is hoger dan de wettelijke vergoeding en wijkt daarmee af van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het beding lijkt dus een aanzienlijk bredere strekking te hebben dan wat aan de huurder in rekening mag worden gebracht, tenminste de bewoording van het beding maakt onvoldoende duidelijk dat niet wordt afgeweken van dwingendrechtelijke consumentenbeschermende bepalingen.
3.13.
Dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn gebaseerd op de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten kan niet tot een ander oordeel leiden. Als sprake is van een onredelijk bezwarend beding, is volgens Europese rechtspraak terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan.
Het is dus niet aannemelijk dat de bodemrechter een soortgelijke vordering zal toewijzen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.530,21
3.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.16.
[eiseres] vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiseres] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet zelf aan het vonnis voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan alleen worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiseres] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de belangen van [eiseres] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom wordt het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiseres] € 29.209,59 aan achterstallige huur tot en met 30 april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.530,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2025.
1257