Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11474533 \ MC EXPL 25-8
Vonnis van 18 juni 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. M.G. Blokziel,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Wolfrat.
1.De procedure
1.1.
[eisers] hebben [gedaagde] gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op de dagvaarding geantwoord. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een mondelinge behandeling moet worden besproken. Van beide partijen zijn voor de mondelinge behandeling nog aanvullende producties ontvangen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. [eisers] zijn verschenen, bijgestaan door mr. Blokziel. [gedaagde] is ook verschenen, bijgestaan door mr. Wolfrat. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.
1.3.
Op de mondelinge behandeling is bepaald dat op 18 juni 2025 uitspraak wordt gedaan.
2.Het geschil en de beoordeling
De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 2006 de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). [eisers] hebben de woning in juli 2021 van de voormalige eigenaar gekocht. Bij brief van 25 september 2024 hebben zij aan [gedaagde] de huur opgezegd tegen 31 maart 2025 wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft niet aan de beëindiging van de huur willen meewerken.
De vordering van [eisers] en de reactie van [gedaagde]
2.2.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter vaststelt dat de huurovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde] op 31 maart 2025 is geëindigd en dat de kantonrechter een dag en tijdstip vaststelt waarop [gedaagde] de woning ontruimd moet opleveren. [eisers] vorderen dit, omdat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Hun huidige huis is te klein voor hun drukke gezinsleven met twee kinderen. Verder is de woning in zo’n slechte staat dat de financiële lasten die zij van het opknappen en onderhouden van de woning hebben niet worden gedekt door de huurinkomsten. [eisers] willen de woning slopen en op die plek een duurzame en toekomstbestendige woning laten bouwen, zodat ze voldoende ruimte voor hun gezin hebben. [eisers] willen de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
2.3.
[gedaagde] betwist het dringend eigen gebruik aan de kant van [eisers]
Ook als [eisers] aannemelijk zouden maken dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik moeten de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huur zwaarder wegen, aldus [gedaagde] .
Het oordeel van de kantonrechter
2.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik. Dat betekent dat de vordering van [eisers] wordt afgewezen en [eisers] de proceskosten moeten betalen. Hierna wordt dit uitgelegd.
Geen dringend eigen gebruik
2.5.
Het beëindigen van de huur op grond van dringend eigen gebruik is geregeld in artikel 7:274 lid 1 onder Pro c van het Burgerlijk Wetboek. Voor een geslaagd beroep op dit artikel zal [eisers] in de eerste plaats aannemelijk moeten maken dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Pas als [eisers] aannemelijk hebben gemaakt dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik, komt de kantonrechter toe aan de belangenafweging en - als die belangenafweging in het voordeel van [eisers] uitvalt - de vraag of voor [gedaagde] andere passende woonruimte beschikbaar is.
2.6.
[eisers] stellen dat hun huidige huis te klein is voor hun gezin met twee kinderen van vijftien en zeventien jaar. [gedaagde] betwist dat, omdat de woning volgens de gegevens in het Kadaster 133 m2 aan woonoppervlakte heeft en daarom voldoende ruimte zou moeten bieden. [eisers] hebben ter zitting toegelicht dat ondanks dat woonoppervlak de woning door de indeling onvoldoende ruimte heeft. De woning bestaat uit een woonkamer en achterkamer met half open keuken, twee slaapkamers op de eerste verdieping en een slaapkamer op de zolder. De kinderen hebben ieder hun eigen slaapkamer, maar die kamers zijn klein. Het gezin leeft voornamelijk beneden en ook die ruimte is klein. [eisers] hebben zelf ook werkruimte nodig. Het lukt daardoor niet om de kinderen een eigen plek te geven. Dit zorgt voor veel stress in het gezin. Voor de kinderen is een pubercoach ingeschakeld om de spanningen in het gezin het hoofd te kunnen bieden.
2.7.
De wens van [eisers] om groter te gaan wonen is gelet op de ter zitting gegeven toelichting op zichzelf begrijpelijk, maar niet voldoende om aan te nemen dat sprake is van dringend eigen gebruik. [eisers] hebben op geen enkele wijze onderbouwd dat hun huis te klein is voor hun gezin. [eisers] hebben wel een verklaring van de pubercoach in het geding gebracht, maar het is onduidelijk gebleven wat de deskundigheid van de pubercoach is. Daarom kan aan die verklaring in het kader van het dringend eigen gebruik, nog afgezien van de inhoud van die verklaring, geen waarde worden gehecht.
2.8.
Ook de stelling van [eisers] dat het onderhouden en opknappen van de woning hen teveel geld kost door de slechte staat waarin de woning verkeert en die kosten hoger (zullen) zijn dan de huur die zij van [gedaagde] ontvangen, hebben [eisers] niet onderbouwd. Zij tonen niet aan dat de woning in (zeer) slechte staat verkeert en evenmin dat zij zoveel kosten aan de woning hebben dat de huurinkomsten onvoldoende zijn om die kosten te dekken. Het enkele feit dat [eisers] willen overgaan tot sloop van de woning, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik van de woning, ook niet als de exploitatie van de woning in ongewijzigde staat niet rendabel is. Alleen als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder de woning in verband met sloop gevolgd door nieuwbouw zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van de verhuurder niet kan worden verlangd dat hij de huurverhouding voortzet. Van die situatie is door het gebrek aan een onderbouwing niet gebleken.
2.9.
De kantonrechter overweegt nog dat [eisers] op de zitting hebben verklaard zij zich ervan bewust waren dat ze met het kopen van de woning een risico namen, omdat [gedaagde] als huurder huurbescherming geniet. [eisers] hebben door toch tot aankoop van de woning over te gaan willens en wetens het risico aanvaard dat [gedaagde] een beroep zou doen op die huurbescherming en hij niet vrijwillig uit de woning zou willen vertrekken. Dat risico dient geheel voor rekening van [eisers] te blijven. [gedaagde] kan nu niet het verwijt worden gemaakt dat hij de woning niet wil verlaten.
2.10.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de door [eisers] aangevoerde gronden naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende zijn voor het vereiste dringend eigen gebruik. Dit betekent dat een verdere afweging van de belangen achterwege kan blijven en dat de vraag of [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen geen beantwoording behoeft.
Proceskosten
2.11.
Omdat [eisers] in het ongelijk worden gesteld moeten zij de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op € 510,00, bestaande uit € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00) aan salaris gemachtigde en € 102,00 aan nakosten.
3.De beoordeling
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af;
3.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 510,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.
41264