Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11200718 \ UC EXPL 24-4577 CMR/51145
Vonnis van 15 januari 2025
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
2.
[eiseres sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,
gemachtigde: mr. I.J. Penning,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.G. Costers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte met aanvullende producties en wijziging van eis van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] .
1.2.
Op 13 december 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] waren aanwezig, samen met gemachtigde mr. T.B. Goeman. Namens [gedaagde] waren aanwezig mevrouw [A] (assetmanager bij [gedaagde] ) en mevrouw [B] (accountmanager bij [onderneming 1] ), samen met de gemachtigde mr. M.G. Costers.
1.3.
Hierna is bepaald dat er een vonnis komt.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] huurden sinds 20 september 2022 van [gedaagde] een appartement op het adres [adres 1] (hierna: woning 1) in [plaats] . [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] kregen last van vochtproblemen in het appartement. Er bleek een lek te zitten in een leiding onder het bad. Vanwege deze vochtproblemen heeft [gedaagde] [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een andere woning aangeboden. Dat aanbod hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geaccepteerd. Per 7 december 2023 huren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van [gedaagde] een woning op het adres [adres 2] in [plaats] (hierna: woning 2). De huurovereenkomst met betrekking tot woning 1 is in overleg op 22 januari 2024 geëindigd.
2.2.
Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben zij door de vochtproblemen schade geleden. Daarom vorderen zij in deze procedure een schadevergoeding van [gedaagde] . Deze schadevergoeding bestaat volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] primair uit de kosten die zij gemaakt hebben om woning 1 bewoonbaar te maken, en subsidiair uit de kosten die zij gemaakt hebben om woning 2 bewoonbaar te maken. Ook vorderen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een huurprijsvermindering voor de maand januari 2024 en een verhuisvergoeding. [gedaagde] is het hier niet mee eens, omdat – kort gezegd – de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gevorderde kosten niet in causaal verband staan met het gebrek en omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] er zelf voor gekozen hebben om te verhuizen. De kantonrechter wijst een deel van de gevorderde schadevergoeding toe. De overige vorderingen worden afgewezen.
3.De beoordeling
[gedaagde] moet een schadevergoeding betalen
3.1.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen een schadevergoeding vanwege een gebrek aan woning 1. Vast staat dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in woning last hebben gehad van vochtproblemen in een groot deel van woning 1. Over de oorzaak hiervan bestaat discussie, want volgens [gedaagde] gaat het om een lek in de leiding onder het bad, maar volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] was er meer aan de hand. Wat de precieze oorzaak van de vochtproblemen was kan echter in het midden gelaten worden. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk verklaard dat niet ter discussie staat dat er sprake is van een gebrek dat aan haar als verhuurder is toe te rekenen. Daar zijn partijen het dus over eens.
3.2.
Als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW Pro verplicht tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade. Volgens [gedaagde] hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] met het accepteren van de nieuwe woning afstand gedaan van hun rechten met betrekking tot woning 1, en dus ook van een eventuele schadevergoeding. Voor afstand van een vorderingsrecht is vereist dat daarover wilsovereenstemming is bereikt. [1] Die wilsovereenstemming blijkt niet uit de inhoud van het dossier. [onderneming 1] , de beheerder van het gehuurde, heeft [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] op 1 december 2024 een e-mail gestuurd. Met deze e-mail stuurde [onderneming 1] de huurovereenkomst op voor woning 2, en volgens [gedaagde] stond in de e-mail dat bij akkoord [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ook akkoord zouden geven voor een finale kwijting. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betwisten dat zij met het tekenen van de huurovereenkomst finale kwijting hebben verleend. De betreffende e-mail zit niet in het dossier, dus wat er precies in de e-mail staat kan niet worden vastgesteld. In de nieuwe huurovereenkomst is geen tekst opgenomen waaruit blijkt dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] door ondertekening afstand doen van hun recht op schadevergoeding betreffende woning 1.
Uit het antwoord van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van 5 december 2024 op deze e-mail volgt wel dat [onderneming 1] finale kwijting ter sprake heeft gebracht, maar [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] antwoorden juist dat zij daar niet mee akkoord gaan en dat zij nog een schadevergoeding willen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verklaard dat zij dit ook eerder telefonisch aan [onderneming 1] hebben laten weten. Er zijn dus geen aanknopingspunten voor de stelling dat afstand van recht is overeengekomen, noch dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] door ondertekening van deze huurovereenkomst afstand deden van hun recht op schadevergoeding.
3.3.
[gedaagde] voert aan dat de kosten die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als schadevergoeding vorderen niet toe te rekenen zijn aan het gebrek. Dat verweer treft doel voor het primair gevorderde: de kosten die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gemaakt hebben om woning 1 bewoonbaar te maken. Deze kosten kunnen naar het oordeel van de kantonrechter namelijk inderdaad niet gezien worden als schade als gevolg van de vochtproblemen om de volgende redenen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn in september 2022 in woning 1 gaan wonen en hebben toen kosten gemaakt om het gehuurde bewoonbaar te maken. Dat was al maanden voordat het gebrek ontstond en die kosten zouden [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ook gemaakt hebben zonder het gebrek. Het is vervelend dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] korter dan verwacht plezier hebben gehad van de investeringen die zij hebben gedaan met betrekking tot woning 1, maar die investeringskosten zij niet extra gemaakt vanwege het gebrek.
Voor zover [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben beoogd te stellen dat ze schade hebben geleden doordat de bekleding vanwege de vochtproblemen verloren is gegaan geldt dat dit niet voldoende is onderbouwd. In de huurovereenkomst betreffende woning 1 staat namelijk dat huurders bij het einde van de huurovereenkomst de vloer en de gordijnen moesten verwijderen. De investering zou om die reden ook verloren zijn gegaan.
3.4.
Subsidiair vorderen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de kosten die zij gemaakt hebben om woning 2 bewoonbaar te maken. Deze kosten zijn wel aan te merken als schade als gevolg van het gebrek en dus toewijsbaar. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn immers als gevolg van het gebrek verhuisd naar de huidige woning. Hoewel [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] er zelf voor gekozen hebben om een nieuwe woning te accepteren, was dat wel naar aanleiding van het gebrek en het aanbod dat [gedaagde] hen als gevolg daarvan heeft gedaan. Deze nieuwe woning werd kaal opgeleverd en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moesten (weer) kosten maken om de woning bewoonbaar te maken. Deze kosten zouden zij zonder het gebrek niet gemaakt hebben, want als er geen gebrek was, waren ze ook niet verhuisd naar deze andere woning.
3.5.
[gedaagde] betwist (de hoogte) van de kosten en stelt dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] onvoldoende hebben aangetoond dat zij de overgelegde facturen van [onderneming 2] B.V., het bedrijf waarvan [eiser sub 1] (indirect) bestuurder en aandeelhouder is, hebben betaald. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben uitgelegd dat het enkele feit dat [eiser sub 1] (indirect) bestuurder is van [onderneming 2] B.V. niet betekent dat zij privé gratis vloer- en raambekleding in hun woning kunnen laten leggen. Dat zou fiscaal ook niet worden geaccepteerd. Dat lijkt de kantonrechter evident. [onderneming 2] B.V. kan door haar ingekochte producten niet gratis weggeven. Wel mag worden verwacht dat daar een passende korting op wordt gegeven, maar dat is volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ook gebeurd. De kantonrechter ziet geen aanleiding dat in twijfel te trekken.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen de facturen ook daadwerkelijk te hebben betaald. Dat hebben zij onderbouwd door uit te leggen dat [eiser sub 1] als aandeelhouder gelden heeft gefourneerd ten behoeve van de bedrijfsvoering van [onderneming 2] B.V. waardoor een rekening-courantschuld is ontstaan. De facturen waar de gevorderde kosten op staan, zijn verrekend in deze rekening-courant verhouding. Dat dit zo is gegaan volgt uit de verklaring van de boekhouder die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben overgelegd. Daarmee is voldoende onderbouwd dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] daadwerkelijk schade hebben geleden als gevolg van de investering die zij hebben moeten doen. De kantonrechter vindt het echter niet zonder meer evident dat de personeelskosten die [onderneming 2] B.V. voor het aanbrengen van de raam- en vloerbekleding op de factuur vermeldt om fiscale redenen noodzakelijkwijs moeten en zijn doorberekend aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en zijn verrekend in rekening-courant. Dat vraagt in deze setting om een nadere toelichting aangezien dit personeel kennelijk sowieso op de loonlijst staat van [onderneming 2] B.V. en dus, anders dan bij het ‘weggeven’ van materiaal niet per definitie oneigenlijk wordt gehandeld als die personeelskosten niet zouden worden doorberekend aan de (indirect) bestuurder. Bij het vaststellen van de hoogte van de schade zal daar dus rekening mee worden gehouden.
3.6.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen (subsidiair) een bedrag van € 14.067,11. Dat is het totaal van de factuurbedragen vermeld op de facturen van [onderneming 2] B.V. van 31 december 2023 en 13 januari 2024 (hierna: de facturen). Volgens [gedaagde] zijn deze kosten onredelijk hoog, omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gekozen hebben voor een luxueus interieur dat niet in verhouding staat tot de aard van de woning die zij gehuurd hebben. De kantonrechter volgt deze stelling niet. Het staat een huurder vrij een woning zo in te richten als hij wenst. [gedaagde] zou een punt kunnen hebben als [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ervoor zouden hebben gekozen woning 2 veel luxer in te richten dan woning 1 vanuit de gedachte dat [gedaagde] alle schade voor haar rekening zou moeten nemen, maar daarvan is hier geen sprake. De raam- en vloerbekleding die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in woning 2 hebben aangebracht is vergelijkbaar met die in woning 1. Zij hebben dus niet voor meer luxe gekozen dan voorheen.
3.7.
De kantonrechter ziet aanleiding de gevorderde schadevergoeding te verminderen met de arbeidskosten die op de facturen staan, omdat de vloeren en gordijnen zijn aangebracht door het eigen personeel van [onderneming 2] B.V (zie punt 3.5.). De kantonrechter ziet daarnaast aanleiding de kosten van het bekleden van de trap in woning 2 voor rekening van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te laten omdat niet voldoende is onderbouwd dat daarvoor niet (een gedeelte van) het tapijt van woning 1 hergebruikt had kunnen worden. Het in woning 1 aanwezige tapijt had weliswaar gedeeltelijk vochtschade opgelopen, maar op de foto’s is zichtbaar dat een belangrijk deel geen vochtschade had en dus (ook qua maatvoering) had kunnen worden gebruikt voor de trapbekleding.
Op de factuur van 31 december 2023 zijn de volgende posten met arbeidskosten en trapbekleding opgenomen:
- legkosten tapijt: € 262,50;
- trapbekleding dicht (incl. arbeid en bijbehorend materiaal): € 600,00;
- trapbekleding open (incl. arbeid en bijbehorend materiaal): € 700,00;
- montagekosten plinten, incl. materialen en afkitten: € 300,00.
Op de factuur van 13 januari 2024 zijn de volgende posten met arbeidskosten opgenomen:
- maakkosten vlinderplooi Vitrage/inbetween: € 205,58
- maakkosten vlinderplooi Overgordijn kamerhoog: € 165,29.
Deze kosten zullen (vermeerderd met de daarover berekende BTW is dit een bedrag van € 2.702,37) in mindering worden gebracht op het totaal van de factuurbedragen.
3.8.
Op grond van het bovenstaande is de conclusie dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] recht hebben op een schadevergoeding van € 11.364,74 (€ 14.067,11 - € 2.702,37). Dat bedrag wordt toegewezen.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben geen recht op een verhuiskostenvergoeding
3.9.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen een verhuiskostenvergoeding. Deze vordering wordt afgewezen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] sluiten voor deze vordering aan bij artikel 7:220 lid 5 BW Pro, maar dat artikel is niet van toepassing op deze situatie. Artikel 7:220 BW Pro regelt de verhuiskostenvergoeding in het geval dat een verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. In dit geval was er geen sprake van een noodzakelijke verhuizing vanwege een renovatie, want [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben zelf de keuze gemaakt om woning 2 te accepteren en te verhuizen. Op het moment dat zij die keuze maakten, was nog niet duidelijk welke werkzaamheden uitgevoerd zouden moesten worden om het gebrek te herstellen. Dat woning 1 gerenoveerd zou moeten worden is in ieder geval niet gebleken. Bovendien is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de verhuizing zelf hebben gedaan en zij daar geen kosten voor hebben gemaakt.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben geen recht op huurprijsvermindering
3.10.
Verder vorderen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een huurprijsvermindering van 70% over de maand januari 2024 (tot het einde van de huurovereenkomst per 22 januari 2024) voor woning 1, maar ook deze vordering wordt afgewezen. Bij het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst hebben partijen afspraken gemaakt over een huurkorting. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben voor woning 2 geen huur hoeven betalen over de periode van 7 december 2023 tot 7 januari 2024. Dat volgt uit artikel 25 van Pro de nieuwe huurovereenkomst. Ook voor woning 1 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geen huur hoeven betalen over de maand december 2023. Dat staat weliswaar niet in de huurovereenkomst opgenomen, maar [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben deze afspraak niet betwist. Bovendien is de oude huurovereenkomst in overleg later geëindigd, omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] meer tijd nodig hadden om de nieuwe woning bewoonbaar te maken. Dat het door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gederfde huurgenot vanwege de gestelde vochtoverlast op een hoger bedrag moet worden gewaardeerd dan de overeengekomen huurkorting en beschikbaar stelling van beide woningen, is onvoldoende onderbouwd.
Wettelijke rente
3.11.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen wettelijke rente vanaf 23 december 2023. Die datum hebben zij als uitgangspunt genomen vanwege de ingebrekestelling die zij op 8 december 2023 hebben gestuurd, waarin zij [gedaagde] aansprakelijk stellen voor de schade die zij hebben geleden. Daarop kan in ieder geval de datum van verzuim worden vastgesteld. De facturen waarop de schade is gebaseerd dateren echter van latere datum en het moment van het ontstaan van de schade (betaling door middel van verrekening in rekening-courant) is niet geheel duidelijk. De kantonrechter ziet daarom aanleiding de wettelijke rente toe te wijzen met ingang van de dag van dagvaarding, 26 juni 2024, omdat de schade kan worden geacht in ieder geval op die datum te zijn ontstaan.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.12.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geen ondernemers zijn, wordt de vergoeding zoals gevorderd verhoogd met btw. De vordering van € 1.230,63 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 1.075,26 bij € 11.364,74 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 1.075,26 toe.
Proceskosten
3.13.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.788,97
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te betalen een bedrag van
€ 12.440,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 11.364,74, met ingang van 26 juni 2024, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.788,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.