Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11461315 \ MC EXPL 24-8328
Vonnis van 2 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.A.J. Bertens, werkzaam bij Brunel Nederland,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.F.H. van Delft.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 december 2024 met producties 1-17;
- de conclusie van antwoord met producties 1-7;
- de conclusie van repliek met producties 18-20;
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord met producties 1-7;
- de conclusie van repliek met producties 18-20;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] en [gedaagde] wonen direct naast elkaar in een rij woningen. Volgens [eiser] heeft zij de steeg die achter de woningen loopt altijd gebruikt om haar achtertuin te bereiken. [gedaagde] heeft dit onmogelijk gemaakt, omdat zij het deel van de steeg dat over haar perceel liep bij haar tuin heeft betrokken. [eiser] meent dat er door verjaring een recht van overpad is ontstaan en wil dat de oude situatie hersteld wordt. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Zij betwist dat er een recht van overpad is ontstaan.
2.2.
De kantonrechter is van oordeel dat er door verjaring een recht van overpad is ontstaan. De meeste vorderingen van [eiser] worden daarom toegewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen.
3.De beoordeling
De kantonrechter is bevoegd om deze zaak te behandelen
3.1.
[gedaagde] heeft de vraag opgeworpen of de kantonrechter bevoegd is om deze zaak te behandelen. Kort gezegd draaien de vorderingen van [eiser] om het bestaan van een recht van overpad en het in staat stellen van [eiser] om van dat recht gebruik te maken. Het gaat dus om vorderingen van onbepaalde waarde. Er zijn duidelijke aanwijzingen dat deze vorderingen geen hogere waarde vertegenwoordigen dan € 25.000,-. Dit betekent dat de kantonrechter op grond van artikel 93 sub b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bevoegd is om deze zaak te behandelen.
Er is door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid ontstaan
3.2.
Artikel 5:72 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging en door verjaring. [eiser] heeft niet gesteld dat er door vestiging (in een notariële akte) een erfdienstbaarheid is ontstaan. Zij beroept zich op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring.
3.3.
Van verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:99 BW is geen sprake, omdat niet is gebleken dat [eiser] er te goeder trouw vanuit mocht gaan dat er een erfdienstbaarheid gevestigd was. Zij heeft wel een notariële akte overgelegd, maar zoals [gedaagde] terecht heeft aangekaart, verwijst deze akte naar andere kadastrale nummers dan die van de percelen aan de [adres 1] en [nummer 1] . [eiser] heeft daar geen verklaring voor gegeven. Bovendien betreft het slechts één pagina van een akte en gaat het niet om een akte waarin de percelen van de [adres 1] of [nummer 1] zijn geleverd of waarin ten behoeve van die percelen een erfdienstbaarheid is gevestigd.
3.4.
Op 1 januari 1992 is het Nieuw Burgerlijk Wetboek in werking getreden. Vanaf die datum is het onder het nieuwe recht mogelijk om een erfdienstbaarheid door middel van bevrijdende verjaring te verkrijgen. Voor bevrijdende verjaring is niet relevant of [eiser] te goeder trouw is geweest. De verjaringstermijn voor bevrijdende verjaring bedraagt twintig jaar (artikel 3:105 in verbinding met artikel 3:306 BW). Vereist is dat een niet-rechthebbende ( [eiser] en/of haar rechtsvoorganger) gedurende ten minste twintig jaar het bezit heeft gehad van een erfdienstbaarheid (recht van overpad) op het perceel van [gedaagde] .
3.5.
De vraag of er sprake is van het bezit van een recht van overpad moet worden beantwoord aan de hand van de maatstaven uit de artikelen 3:107 en verder BW. Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van een goed (in deze zaak: een recht van overpad) voor zichzelf. In artikel 3:113 lid 1 BW staat dat men een goed in bezit neemt door daarover de feitelijke macht uit te oefenen. In lid 2 van dit artikel staat dat enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen daarvoor onvoldoende zijn. Of iemand de voor het bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, moet worden bepaald naar verkeersopvatting en verder op grond van uiterlijke feiten, zo volgt uit artikel 3:108 BW. Bezit moet niet dubbelzinnig en openbaar zijn. Van niet dubbelzinnig bezit is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert de rechthebbende op een recht van overpad te zijn. Dit moet naar objectieve maatstaven worden beoordeeld. Bij het bezit van een recht van overpad kan dit bijvoorbeeld volgen uit een duurzame (langdurig dezelfde) inrichting van het erf, zoals de aanwezigheid van een pad dat alleen nuttig is voor de bezitter van het recht van overpad, en het frequente gebruik van dat pad.
3.6.
Sinds 1995 is [eiser] (mede-)eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] , nummer [nummer 2] . [gedaagde] is sinds 2019 eigenaar van de naastgelegen woning aan de [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] , nummer [nummer 3] . De percelen grenzen aan elkaar. De woningen maken onderdeel uit van een rij van zeven woningen (nummers [nummer 4] t/m [nummer 5] ).
3.7.
[eiser] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat er door verjaring een erfdienstbaarheid (recht van overpad) is ontstaan ten behoeve van haar perceel en ten laste van het perceel van [gedaagde] . Deze erfdienstbaarheid houdt volgens [eiser] in het recht om te komen van de achtertuin op haar perceel, over het perceel van [gedaagde] , naar de openbare weg ( [straat] ) en vice versa. [gedaagde] betwist dat er sprake is van verjaring.
3.8.
Als onderbouwing heeft [eiser] gesteld dat er – in ieder geval sinds de vorige eigenaar van de [adres 1] er is gaan wonen in 1988 – sprake is geweest van een steeg die loopt vanaf de [straat] , langs de woning aan de [adres 3] en vervolgens langs de achterzijde van de rij woningen. Het laatste gedeelte van de steeg liep over de achterzijde van het perceel van [gedaagde] . Tussen de steeg en de tuinen van de woningen (waaronder die van [gedaagde] ) stond een schutting of muur. Vanuit de steeg kon men via tuinpoorten de achtertuinen van de woningen bereiken, waaronder de tuin van [eiser] . De steeg was volledig betegeld met één soort tegelwerk. [eiser] heeft verder aangevoerd dat zij en haar gezinsleden sinds 1995 altijd vrij gebruik hebben gemaakt van de steeg om (vrijwel dagelijks) te voet en met de fiets naar de openbare weg te komen. De steeg is nooit afgesloten geweest voor [eiser] , totdat [gedaagde] er kwam wonen.
3.9.
Deze stellingen van [eiser] worden ondersteund door de foto’s in productie 4 bij dagvaarding. Op de eerste foto is de schutting tussen de steeg en de tuin van [gedaagde] te zien. Op de tweede foto is te zien dat de steeg duidelijk een andere bestrating heeft dan de achtertuin van [gedaagde] . Op de foto’s in productie 7 zijn spelende kinderen in de steeg te zien. Verder heeft [eiser] een aantal ondersteunende schriftelijke getuigenverklaringen overgelegd. Mede gelet op de consistentie van de verklaringen ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Ten eerste schrijft [A] , de vorige eigenaar van de [adres 1] , in de jaren 1988 tot 1995 gebruik te hebben gemaakt van de steeg en via die steeg dagelijks zijn pianoleerlingen te hebben ontvangen. Dit wordt ondersteund door de verklaring van [B] , één van de pianoleerlingen. [C] is van 1997 tot 2016 eigenaar geweest van de [adres 2] . Hij verklaart dat er een schutting op zijn perceel heeft gestaan, met daarachter een ‘gangetje’ van circa één meter breed welke toegang verleende tot de achtertuin van de [adres 1] . Die situatie is tijdens zijn eigenaarschap steeds zo gebleven. [D] en [E] zijn van 2001 tot 2010 eigenaar geweest van de [adres 4] en verklaren dat er in die jaren sprake was van een ‘achterom’ dat doorliep tot de [adres 1] en waarvan zij dagelijks gebruik maakten. Tot slot hebben [F] en [G] , (stief)kinderen van [eiser] , geboren in 1991 en 1995, verklaart dat zij in hun jeugd vrijwel dagelijks gebruik hebben gemaakt van de steeg om te gaan naar de tuin van de [adres 1] , zowel lopend als met de fiets. Ook na hun vertrek uit de woning hebben zij deze route bij een bezoek aan hun (stief)moeder nog regelmatig gebruikt.
3.10.
[gedaagde] heeft het voorgaande niet voldoende gemotiveerd betwist. Zij heeft als productie 4 bij de conclusie van antwoord een aantal foto’s overgelegd uit de periode dat de heer [C] eigenaar was van de [adres 2] . Niet duidelijk is wat [gedaagde] met deze foto’s wil aantonen. Daaruit volgt in ieder geval niet dat de steeg niet heeft bestaan. Op de eerste twee foto’s lijkt de steeg juist wel zichtbaar te zijn. [gedaagde] stelt verder dat de poort naar de tuin van [eiser] op haar perceel staat. Op wiens grond de poort precies staat, is niet van belang. Van belang is dat [eiser] de poort steeds heeft gebruikt om naar haar tuin te gaan en daarmee een bezitsdaad heeft verricht. Ook stelt [gedaagde] dat de poort aan haar zijde kon worden vergrendeld en dat de poort over haar perceel scharniert. Hieraan gaat de kantonrechter voorbij. Niet gebleken is dat de poort door [gedaagde] of haar rechtsvoorganger daadwerkelijk is vergrendeld met als doel [eiser] de doorgang te belemmeren. Welke kant de poort op scharniert, is niet relevant. Verder stelt [gedaagde] dat niet is gebleken dat [eiser] een erfafscheiding heeft geplaatst rond de grond van [gedaagde] , en niet gebleken is dat zij de grond heeft beplant, bebouwd of heeft ingericht. Dit zijn bezitsdaden die relevant zijn voor eigendomsverkrijging door verjaring, maar niet voor verkrijging van een recht van overpad door verjaring. [gedaagde] haalt deze twee figuren door elkaar.
3.11.
[gedaagde] heeft erop gewezen dat in de notariële aktes waarin de woningen zijn geleverd, en in de koopovereenkomst van haar woning, is opgenomen dat niet van de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid is gebleken. Aan de mogelijkheid van de inbezitneming van een erfdienstbaarheid en het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring staat dit niet in de weg. Dergelijke erfdienstbaarheden zijn doorgaans ook niet ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
3.12.
Het voorgaande betekent dat vast is komen te staan dat het achterste gedeelte van het perceel van [gedaagde] (in ieder geval) sinds 1988 bestendig ingericht is geweest als steeg. De steeg is frequent gebruikt door [eiser] en haar rechtsvoorganger om via de tuinpoort naar de openbare weg te gaan en vice versa. Dit gebruik was voor iedereen kenbaar, waaronder [gedaagde] en haar rechtsvoorgangers. Duidelijk is dat de steeg op het perceel van [gedaagde] en de poort naar de tuin van [eiser] uitsluitend van nut kon zijn voor [eiser] om haar achtertuin te bereiken. [gedaagde] en haar rechtsvoorgangers konden hieruit niet anders afleiden dan dat (de rechtsvoorganger van) [eiser] pretendeerde rechthebbende te zijn van een recht van overpad. Dat [eiser] haar tuin ook via de woning kan bereiken, maakt dit niet anders.
3.13.
De conclusie is dat voldoende gebleken is dat er voor 2022 (veel) langer dan 20 jaar sprake is geweest van het bezit van een erfdienstbaarheid. De door [eiser] onder 1 gevorderde verklaring voor recht dat er door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, wordt daarom toegewezen zoals hierna onder de beslissing is vermeld. Aan de behandeling van de (meer) subsidiaire vorderingen onder 1 komt de kantonrechter niet toe.
[gedaagde] moet [eiser] vrije doorgang naar haar tuin verlenen
3.14.
Vast staat dat [gedaagde] het gedeelte van de steeg dat zich op haar perceel bevond bij haar tuin heeft betrokken en [eiser] de toegang tot haar achtertuin via (het restant van) de steeg onmogelijk heeft gemaakt. [eiser] vordert onder 2 primair dat [gedaagde] de oude situatie in ere herstelt. Dat wil zeggen dat de oude afscheiding tussen de tuin van [gedaagde] en de steeg wordt hersteld en dat de ruimte achter deze afscheiding wordt vrijgemaakt en gehouden van belemmeringen. Deze vordering wordt afgewezen. Voor de uitoefening van het recht van overpad is niet noodzakelijk dat er een afscheiding staat tussen de steeg en de tuin van [gedaagde] . Het is aan [gedaagde] zelf of zij de afscheiding (terug)plaatst, mits het recht van overpad niet belemmerd wordt.
3.15.
De subsidiaire vordering onder 2 is wel toewijsbaar. De kantonrechter zal [gedaagde] verbieden om op de strook grond waarop de erfdienstbaarheid rust, al dan niet tijdelijk, objecten te plaatsen. Dit zodat de doorgang voor [eiser] naar haar achtertuin altijd vrij is en zij gebruik kan maken van het recht van overpad.
3.16.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om beperkingen in (de frequentie of de wijze van) het gebruik van het recht van overpad op te nemen, zoals door [gedaagde] is verzocht. Ook zal aan [eiser] geen verplichting worden opgelegd om een jaarlijkse retributie aan [gedaagde] te betalen. Deze beperkingen zijn er in het verleden immers ook niet geweest. Voor de goede orde merkt de kantonrechter op dat ook gezinsleden en bezoekers van [eiser] altijd vrije doorgang moet worden verleend, en dat zij door beide tuinpoorten moeten kunnen gaan, inclusief de nieuwe poort die [gedaagde] heeft gerealiseerd. De kantonrechter ziet aanleiding om de gevorderde dwangsom toe te wijzen. De dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd zoals hierna onder de beslissing is vermeld. Aan de meer subsidiaire vordering onder 2 komt de kantonrechter niet toe.
3.17.
[eiser] heeft onder 4 een machtiging gevorderd om eventuele obstakels met de hulp van politie en justitie te verwijderen. Hiervoor bestaat geen aanleiding, omdat er al een dwangsom wordt toegewezen. Dit betekent dat ook de vordering onder 5, die ziet op de kosten hiervan, wordt afgewezen.
[eiser] kan dit vonnis zelf laten inschrijven in de openbare registers
3.18.
Onder 3 heeft [eiser] gevorderd [gedaagde] te veroordelen om mee te werken aan het notarieel vastleggen van de erfdienstbaarheid. Op grond van artikel 3:17 lid 1 sub e BW kunnen rechterlijke uitspraken die de toestand van registergoederen betreffen worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, mits uitvoerbaar bij voorraad verklaard of in kracht van gewijsde gegaan. Daarvoor heeft [eiser] de medewerking van [gedaagde] niet nodig. Haar vordering zal daarom worden afgewezen wegens het ontbreken van voldoende belang.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.19.
[eiser] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] heeft hier bezwaar tegen gemaakt. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiser] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard, moet worden beoordeeld door een afweging van de belangen van partijen. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van [eiser] om via de achterzijde toegang te krijgen tot haar tuin zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] om een eventueel hoger beroep af te wachten. Voor de uitvoering van dit vonnis hoeft [gedaagde] geen onomkeerbare handelingen te verrichten. Daarom zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, met uitzondering van de verklaring voor recht.
[gedaagde] moet de proceskosten van [eiser] betalen
3.20.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
903,72
3.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
verklaart voor recht dat ten behoeve van het perceel van [eiser] aan de [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] , nummer [nummer 2] , en ten laste van het perceel van [gedaagde] aan de [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] , nummer [nummer 3] , door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid (recht van overpad) is ontstaan om te komen van de achtertuin behorende bij het perceel [adres 1] en te gaan naar de openbare weg ( [straat] ) en vice versa, over een strook grond van 100 cm breed gelegen tegen de zuidgrens van het perceel [adres 2] , over de volledige breedte van dat perceel;
4.2.
verbiedt [gedaagde] om op de onder 4.1 bedoelde strook grond van 100 cm breed, al dan niet tijdelijk, objecten te plaatsen, zodat de doorgang voor [eiser] naar haar achtertuin van de woning aan de [adres 1] te [plaats] altijd vrij is;
4.3.
als [gedaagde] niet voldoet aan de veroordeling onder 4.2 dan verbeurt zij een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 903,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
4.6.
verklaart de veroordelingen onder 4.2 tot en met 4.5 uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op
2 juli 2025.
45353