ECLI:NL:RBMNE:2025:3234

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zaaknummer: C/16/569133 / HA ZA 24-50

Vonnis van 9 juli 2025

in de zaak van

1.[eiseres sub 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

hierna te noemen: [eiseres sub 1] ,
2. de rechtspersoon naar buitenlands recht

[eiseres sub 2] B.V.,

gevestigd te [postcode 1] [vestigingsplaats 2] (België),

hierna te noemen: [eiseres sub 2] ,
3. de rechtspersoon naar buitenlands recht

[eiseres sub 3],

gevestigd te ( [postcode 1] ) [vestigingsplaats 2] (België),

hierna te noemen: [eiseres sub 3] ,
4. de rechtspersoon naar buitenlands recht

[eiseres sub 4],

gevestigd te ( [postcode 1] ) [vestigingsplaats 2] (België),

hierna te noemen: [eiseres sub 4] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: eisers,

advocaat: mr. J.W. Leedekerken,

tegen

1.[gedaagde sub 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 3] ,

hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 3] ,

hierna te noemen [gedaagde sub 2] ,
3.
[gedaagde sub 3],

gevestigd te [postcode 2] [vestigingsplaats 4] (België),

hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: gedaagden,

advocaat: mr. R.J. Philips.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 januari 2025,
- de akte na tussenvonnis van eisers,
- de akte na tussenvonnis van gedaagden,
- de akte overlegging productie met daarin ook een vermeerdering van eis van eisers,

- de akte antwoord eisvermeerdering van gedaagden.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat vandaag een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De kern van de zaak

2.1.

De rechtbank heeft in haar eerdere tussenvonnis van 15 januari 2025 (hierna: het tussenvonnis) geoordeeld dat gedaagden bepaalde juridische kosten en bankkosten van eisers moeten vergoeden. In dit tussenvonnis oordeelt de rechtbank dat de door eisers gevorderde schade die bestaat uit de kosten voor het inroepen van de hypothecaire mandaten door ING ook zal worden toegewezen. Partijen mogen zich nogmaals uitlaten over de schade die bestaat uit het gemiste rendement, omdat het partijdebat daarover nog niet is afgerond.

3.De verdere beoordeling

De kosten voor het inroepen van hypotheekmandaten door ING

3.1.

[eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] vorderen kosten voor het inroepen van hypotheekmandaten door ING. ING had hypotheekmandaten op de panden van [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] . Hierdoor had ING dus toestemming om tot een vooraf bepaald bedrag een hypotheek te vestigen als ING daar aanleiding voor zag. De beslaglegging door gedaagden was voor ING reden omde hypotheken op de panden te vestigen. De kosten hiervoor waren voor [eiseres sub 3] € 98.368,65 en voor [eiseres sub 4] € 56.875,29.

3.2.

Volgens gedaagden zouden eisers de kosten voor het inroepen van hypotheekmandaten ook hebben gemaakt als gedaagden geen beslag hadden gelegd. ING zou de hypothecaire mandaten alsnog hebben ingeroepen op het moment dat nieuwe financiering aan eisers zou zijn verstrekt. Dit wordt door eisers betwist. Eisers hebben voldoende onderbouwd dat de hypotheekmandaten niet alsnog zouden zijn ingeschreven op het moment dat ING extra geld zou hebben uitgeleend aan [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] . Daarmee komt vast te staan dat de kosten voor het inroepen van de hypotheekmandaten niet alsnog gemaakt zouden zijn als gedaagden geen beslagen hadden gelegd.

3.3.

Volgens gedaagden is het gangbare praktijk dat nieuwe financiering wordt verstrekt op basis van omzetting van een oud mandaat naar een hypothecaire inschrijving. De reden hiervoor is de rangorde van zekerheden. De rangorde van zekerheden wordt bepaald door de datum van registratie. Een hypothecair mandaat wordt niet geregistreerd, waardoor het geen voorrang heeft op latere hypothecaire leningen. Dit belang speelt alleen wanneer er verschillende financiers zijn. Dan is de rangorde tussen die financiers van belang. Toen er vervangende zekerheid moest worden gesteld voor opheffing van de beslagen door gedaagden, heeft ING dus ook de mandaten vervangen door hypotheken. Daarmee voorkwam ING dat de hypotheek van gedaagden voorrang kreeg boven haar eigen zekerheden. Bij een extra financiering door ING was er geen sprake van een andere financier. Dan was de rangorde dus niet relevant en was er geen reden voor ING om de eerdere mandaten om te zetten.

3.4.

Dat volgt ook uit het feit dat ING na de beslaglegging geen hypotheken meer heeft ingeschreven ten laste van [eiseres sub 4] en [eiseres sub 3] , terwijl zij aan [eiseres sub 4] en [eiseres sub 3] wel nieuwe leningen heeft gegeven. Dat is gebeurd in augustus 2017. Uit de akte hypothecair mandaat van 23 augustus 2017 blijkt dat aan ING een hypothecair mandaat is gegeven.^[1]Er is dus in 2017 geen hypotheek ingeschreven..

3.5.

Daar komt bij dat uit de verklaring van mr. [B] , advocaat bij [advocatenkantoor] in [plaats]^[2]volgt dat het gangbare praktijk is in de Belgische financieringsmarkt dat een bank na een aantal jaar gebruikmaakt van uitsluitend hypothecaire mandaten in plaats van hypothecaire inschrijvingen. Het is juist niet gebruikelijk dat banken hypothecaire mandaten inroepen op het moment dat zij extra financiering verstrekken en hiervoor extra zekerheden willen vestigen. Dit is ook bevestigd door een medewerker van de KBC-bank, de heer [A] .^[3]Deze gang van zaken is vanuit commercieel oogpunt begrijpelijk. Een hypothecair mandaat is (veel) goedkoper dan een hypothecaire inschrijving. Een cliënt van een bank zal op basis daarvan een voorkeur hebben voor een hypothecair mandaat. Vanuit commercieel oogpunt zou het voor een bank daardoor ongunstig zijn om alleen extra financiering te verstrekken met een hypothecaire inschrijving. Dan zal de cliënt naar een concurrerende bank gaan waar zij wel financiering kan krijgen met een hypothecair mandaat.

3.6.

Daarom zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] [eiseres sub 3] € 98.368,65 en aan [eiseres sub 4] € 56.875,29 moeten betalen. Deze vorderingen zullen bij eindvonnis worden toegewezen.

3.7.

De gevorderde wettelijke rente over de kosten voor het vestigen van de hypothecaire zekerheden vanaf 3 december 2008 (de datum van betaling van de kosten) zal ook worden toegewezen.

Het gemiste rendement

Uitgangspunten schadeberekening

3.8.

Eisers vorderen een schadevergoeding voor rendement dat [eiseres sub 2] is misgelopen. In het tussenvonnis noemt de rechtbank verschillende uitgangspunten voor de berekening van deze schade. Zo oordeelt de rechtbank dat bij de berekening van de schade kan worden uitgegaan van het uitgangspunt dat [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] bereid waren om extra financiering aan te vragen met hun panden als onderpand en dat zij dat geld zouden hebben doorgeleend aan [eiseres sub 2] om nieuwe vastgoedinvesteringen te doen.^[4]Dit oordeel is gebaseerd op de verklaring van de CEO van [eiseres sub 2] en de jaarverslagen van [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] . Gedaagden verzoeken dit oordeel te heroverwegen. Volgens gedaagden volgt uit de jaarverslagen van 2007, 2008 en 2009 juist niet dat alle overwaarde op de panden van [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] werd gebruikt voor [eiseres sub 2] . Dit is onvoldoende om te oordelen dat het uitgangspunt niet klopt. Er zijn namelijk andere jaarverslagen die het uitgangspunt wel ondersteunen. Dit in combinatie met de verklaring van de CEO van [eiseres sub 2] èn het feit dat [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] in de periode voor de beslaglegging extra financiering aanvroegen met hun panden als onderpand om het aan [eiseres sub 2] door te lenen, maakt dat de rechtbank deze tussenbeslissing handhaaft.

3.9.

Wel ziet de rechtbank aanleiding om voor dit moment terug te komen op haar beslissing dat [eiseres sub 2] mogelijkheden had om extra financiering in te zetten op de vastgoedmarkt en dan ook gebruik zou hebben willen maken van alle beschikbare financiële ruimte bij [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] .^[5]Gedaagden hebben onderbouwd dat [eiseres sub 2] haar eigen beschikbare financiële ruimte niet heeft benut. Door middel van een tabel, direct gebaseerd op de balansgegevens van [eiseres sub 2] van de jaren 2009 tot en met 2018, laten gedaagden zien dat [eiseres sub 2] in de periode vanaf 2011 over (forse) financiële ruimte beschikte maar dat niet inzette voor financiering van nieuwe aankopen Als dit standpunt klopt heeft [eiseres sub 2] door de beslagen geen investeringskansen gemist die zij anders wel zou hebben benut. Dan heeft zij dus geen schade in de zin van gemist rendement geleden als gevolg van de beslaglegging. Omdat eisers zich nog niet hebben kunnen uitlaten over dit standpunt, worden eisers daartoe in de gelegenheid gesteld door middel van een akte. Gedaagden mogen op deze akte reageren.

3.10.

Verder gaat de rechtbank er nog steeds van uit dat financiering zou kunnen zijn verkregen tot 72% van de waarde van de panden van [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] . Partijen zijn in het tussenvonnis in de gelegenheid gesteld om te onderbouwen dat banken eerder of later zouden hebben willen financieren, oftewel dat de banken van een hogere of lagere loan-to-value ratio zouden zijn uitgegaan dan 72% van de waarde van de panden. Eisers gaan uit proceseconomische overwegingen ook uit van een loan-to-value ratio van 72%. Gedaagden vinden dat bij de berekening van de hoogte van de schade moet worden uitgegaan van een lagere loan-to-value ratio, namelijk de werkelijke loan-to-value ratio’s zoals die blijken uit de balans van eisers. De gemiddelde loan-to-value ratio’s zouden tussen 2008 en 2017 59% zijn. Maar hoeveel er feitelijk is geleend, bepaalt niet hoeveel de bank bereid zou zijn geweest om te lenen. Vanaf welk percentage LTV de bank bereid is extra krediet te verschaffen kan beter worden ingeschat op basis van algemene ervaringsregels, in combinatie met het feit dat de panden op een A1-locatie staan en een lopend huurcontract hebben. Tegen wat eisers daarover hebben gesteld hebben gedaagden onvoldoende ingebracht, waardoor de rechtbank van een loan-to-value ratio van 72% bij de berekening van de schade blijft uitgaan – als ze daar aan toekomt, gelet op wat hiervoor onder 3.9 is overwogen.

Schadeberekening

3.11.

Als komt vast te staan dat dat [eiseres sub 2] zelf financieringsruimte had om te investeren in vastgoed maar die ruimte onbenut liet, zal de schadevergoeding voor misgelopen rendement van [eiseres sub 2] worden afgewezen. Het argument dat [eiseres sub 2] wel gebruik zou hebben gemaakt van financieringsruimte van [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] zou daarmee immers ongeloofwaardig worden.

Als aannemelijk wordt dat [eiseres sub 2] wel gebruik zou hebben willen maken van extra financieringsruimte bij [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] , is de rechtbank wel van oordeel dat [eiseres sub 2] door toedoen van gedaagden rendement heeft gemist. De rechtbank kan dan op twee manieren de schade begroten, namelijk op basis van:

(een aangepaste versie van, of een schatting op basis van) de schadeberekening van schade-expert [C] , of

het leerstuk van de kansschade (te weten: dat [eiseres sub 2] kansen heeft gemist om investeringen te doen met krediet waar [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] voor had kunnen zorgen).

3.12.

Partijen worden in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over of en hoe de eventuele schade betreffende het gemiste rendement van [eiseres sub 2] op basis van kansschade berekend zou moeten worden.

4.De beslissing

4.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 6 augustus 2025voor het nemen van een akte door eisers over wat is vermeld in alinea’s 3.9 en 3.12, waarna gedaagden op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen,

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens, mr. N.A.J. Purcell en mr. M. van der Knijff en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.

MvD 5633