Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11483710 \ AC EXPL 25-106
Vonnis van 2 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] (Frankrijk),
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. T.Y. Tsang,
tegen
[gedaagde] , onder meer h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende in Amersfoort,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F.M. Schmitz.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 januari 2025 met 4 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 12 maart 2025, met 7 producties;
- de brieven aan partijen, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte overlegging productie 8 van [gedaagde] van 18 april 2025.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 28 mei 2025. [eiser] was daarbij aanwezig met zijn echtgenote, zijn gemachtigde mr. T.Y. Tsang en met L. Hsueh die als tolk in de bron- en doeltalen Nederlands en Mandarijn optrad. [gedaagde] was ook aanwezig met zijn zoon, [A] , en zijn gemachtigde, mr. F.M. Schmitz. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling in reconventie mondeling geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] .
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag het vonnis wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 2 december 2003 een bedrijfsruimte (met het adres [adres] , [postcode] in [plaats] ) aan [gedaagde] . Omdat [gedaagde] volgens hem een huurachterstand heeft vordert hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand met oplegging van een dwangsom. Daarnaast vordert hij € 51.087,15 aan tot en met oktober 2024 achterstallige huur, (contractuele) buitengerechtelijke incassokosten, de nog te vervallen huurtermijnen van € 2.155,55 per maand (of een gedeelte daarvan) vanaf november 2024 tot aan de ontbinding, een gebruiksvergoeding van datzelfde bedrag per maand zolang [gedaagde] na de ontbinding het pand in gebruik houdt en een schadevergoeding van dat bedrag per maand tot en met de eerste volledige maand waarin [eiser] het pand aan een derde heeft verhuurd.
2.2.
[gedaagde] stelt daar tegenover dat hij en [eiser] op 16 september 2015 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, waaruit volgt dat hij vanaf 1 maart 2015 slechts € 1.590,59 per maand aan huur hoeft te betalen. Omdat hij in de tussentijd nooit per brief een huurverhoging heeft ontvangen, is [gedaagde] van mening dat de hoogte van de huurtermijnen sindsdien hetzelfde is gebleven. Als er al een huurachterstand is, dan is die volgens [gedaagde] dus veel kleiner dan [eiser] stelt. Verder doet [gedaagde] een beroep op het opschortingsrecht. Omdat het gehuurde volgens hem veel gebreken heeft die [eiser] na melding daarvan niet heeft hersteld, betaalt hij met ingang van 1 april 2020 minder huur. Gezien het opschortingsrecht is er geen sprake van een tekortkoming die tot ontbinding kan leiden, volgens [gedaagde] . In reconventie vordert [gedaagde] vergoeding van de kosten die hij heeft gemaakt voor het vervangen van ruiten en glas van het pand.
2.3.
[eiser] krijgt grotendeels gelijk. Dit betekent dat de kantonrechter de vorderingen in conventie van [eiser] grotendeels toewijst en de vordering in reconventie van [gedaagde] afwijst. Hieronder wordt deze beslissing uitgelegd.
3.De beoordeling
In conventie
Het opschortingsverweer van [gedaagde] slaagt niet
3.1.
Op 16 september 2015 hebben [eiser] en [gedaagde] een vaststellingsovereenkomst (hierna te noemen: de vaststellingsovereenkomst) gesloten, waarin zij elkaar kwijting hebben verleend met betrekking tot verschillende vorderingen, waaronder de vorderingen van [gedaagde] jegens [eiser] ten aanzien van de tot dan toe gestelde gebreken aan het pand.
3.2.
Volgens [gedaagde] zouden na het tekenen van de vaststellingsovereenkomst nieuwe gebreken zijn ontstaan. De gebreken waar het volgens [gedaagde] om gaat, heeft hij opgenomen in zijn conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie, te weten:
- kapotte dakpannen;
- houtrot op diverse plaatsen;
- de afwezigheid van plafonds;
- een zeer verouderde verwarmingsketel;
- bladderend lakwerk;
- kapotte ramen;
- afgebroken vensterbanken, etc.
3.3.
[gedaagde] heeft deze gebreken naar eigen zeggen gemeld bij [eiser] . Vanwege het uitblijven van een reactie hierop van [eiser] , heeft [gedaagde] met ingang van 1 april 2020 de huurbetalingsverplichting gedeeltelijk opgeschort. [gedaagde] is van mening dat [eiser] daarom de huurovereenkomst niet mag ontbinden op grond van de huurachterstand. Door de opschorting is namelijk geen sprake van een tekortkoming, aldus [gedaagde] .
3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet bevoegd was om zijn betalingsverplichting op te schorten per 1 april 2020 of op enig moment daarna, omdat [gedaagde] [eiser] niet behoorlijk in kennis heeft gesteld van de onder 3.2. gestelde gebreken. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
3.5.
Een voorwaarde voor een geslaagd beroep op opschorting is dat de huurder ( [gedaagde] ) een melding maakt bij de verhuurder ( [eiser] ) waarin hij vraagt om bepaalde, geconcretiseerde gebreken te herstellen. Dat [gedaagde] zo’n melding moet maken om een geslaagd beroep op opschorting te kunnen doen, volgt uit artikel 7:206 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW) en uit vaste rechtspraak. [1]
3.6.
Een dergelijke melding heeft [gedaagde] niet gedaan. Het WhatsApp-bericht van [gedaagde] aan de pandbeheerder van [eiser] van 30 maart 2020 kan niet worden aangemerkt als een melding zoals hiervoor bedoeld. Dit bericht ging namelijk over problemen met de schuur. In dit bericht staat niet dat sprake zou zijn van de gebreken zoals opgesomd onder 3.2. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat hij ook eerder dan 30 maart 2020 [eiser] behoorlijk in kennis heeft gesteld van de onder 3.2. vermelde gebreken, maar deze stelling heeft [gedaagde] niet onderbouwd en heeft [eiser] bovendien betwist. Omdat [gedaagde] [eiser] van deze gebreken niet behoorlijk in kennis heeft gesteld, heeft [eiser] niet de mogelijkheid heeft gekregen om deze gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen.
[gedaagde] moet € 51.087,15 huurachterstand aan [eiser] betalen
3.7.
Omdat [gedaagde] niet bevoegd was om zijn betalingsverplichting (gedeeltelijk) op te schorten, is het (gedeeltelijk) niet betalen van de huurprijs een tekortkoming. Dit kan een grond opleveren voor de ontbinding van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het pand. [gedaagde] is met zijn betalingsverplichting automatisch in verzuim vanaf het moment dat hij de maandelijks verschuldigde huur niet of niet volledig betaalde, want de huur is op grond van artikel 4.6 van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling verschuldigd.
3.8.
[eiser] heeft gesteld dat de maandelijkse huurprijs per 2024 € 2.155,55 bedraagt en de huurachterstand per 1 september 2024 € 51.087,15 is. [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat in artikel 12 van Pro de vaststellingsovereenkomst een bedrag van € 1.590,59 per maand aan huur is vastgesteld en hij daarna nooit een aanzegging tot huurverhoging per brief van [eiser] heeft ontvangen, waardoor de huurprijs hetzelfde is gebleven. [gedaagde] heeft vanaf 1 april 2020 tot 1 augustus 2024 maandelijks € 1.120,00 huur aan [eiser] betaald. Dat geeft volgens [gedaagde] een verschil van € 470,59 (= € 1.590,59 - € 1.120,00) per maand en dus op zijn hoogst een huurachterstand van € 24.941,27 (= 53 maanden x € 470,59).
3.9.
Dit argument van [gedaagde] wordt verworpen. [eiser] vordert immers niet de betaling van een op artikel 4.2. van de toepasselijke algemene voorwaarden gebaseerde huurprijs die eerst na een schriftelijke aanzegging verschuldigd is, maar vordert de op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 4.1. van de toepasselijke algemene voorwaarden gebaseerde huurprijs die jaarlijks automatisch wordt verhoogd. Een brief waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt aangezegd is voor die verhoging niet nodig.
3.10.
Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de huurachterstand per 1 september 2024 € 51.087,15 bedraagt en wijst dit bedrag toe.
De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] moet het pand ontruimen
3.11.
Het bedrag van € 51.087,15 is een achterstand van bijna 24 maanden en dit levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op aan de zijde van [gedaagde] , die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die dit anders maken. Dit betekent dat [gedaagde] het bedrijfspand moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [eiser] heeft in zijn dagvaarding een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis gevorderd. De kantonrechter wijst deze termijn toe.
De huurtermijnen vanaf november 2024 tot de datum van dit vonnis worden toegewezen
3.12.
Per de datum van dit vonnis zijn de huurtermijnen van november 2024, december 2024 en januari 2025 tot en met juli 2025 opeisbaar geworden. Gelet hierop wordt de vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van deze huurtermijnen toegewezen. Daarbij houdt de kantonrechter het bedrag van € 2.155,55 per maand aan, zoals [eiser] heeft gevorderd. Weliswaar is [gedaagde] , gelet op de contractueel overeengekomen jaarlijkse indexering [2] , per 1 januari 2025 een huurprijs van € 2.220,20 per maand aan [eiser] verschuldigd. Dit bedrag van € 2.220,20 per maand kan de kantonrechter niet toewijzen, omdat [eiser] zijn vorderingen wat betreft de bedragen die met ingang van 1 januari 2025 verschuldigd zijn, niet
schriftelijk [3] heeft vermeerderd/gewijzigd.
schriftelijk [3] heeft vermeerderd/gewijzigd.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen
3.13.
[eiser] vordert een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] na betekening van het vonnis het pand niet heeft ontruimd. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat [eiser] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze wordt daarom bij gebrek aan voldoende belang [4] afgewezen.
De gebruiksvergoeding wordt toegewezen
3.14.
[eiser] vordert verder veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag aan gebruiksvergoeding [5] gelijk aan de huurtermijnen voor de periode dat [gedaagde] vanaf de ontbindingsdatum het pand nog niet heeft ontruimd. De kantonrechter is van oordeel dat na de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt [gedaagde] aan [eiser] dezelfde maandelijkse vergoeding moet betalen die [gedaagde] ook vóór de ontbinding maandelijks aan [eiser] verschuldigd was. De kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] de gebruiksvergoeding net als de huur ook bij vooruitbetaling verschuldigd is.
De schadevergoeding wordt toegewezen tot 6 maanden na ontruiming
3.15.
Ook heeft [eiser] een schadevergoeding van € 2.155,55 per maand gevorderd voor elke maand na de ontruiming tot de dag waarop [eiser] erin slaagt de bedrijfsruimte onder dezelfde voorwaarden aan een derde te verhuren.
3.16.
[eiser] kan in beginsel aanspraak maken op een bedrag gelijk aan de huurprijs over de periode met ingang van de ontbinding van de huurovereenkomst tot datum waarop de huurovereenkomst normaal gesproken zou zijn geëindigd [6] . Als de huurovereenkomst had voortgeduurd, had [eiser] in deze periode namelijk huurinkomsten ontvangen van [gedaagde] . Daarnaast rust op [eiser] de verplichting de eigen schade te beperken. Dat betekent dat hij zich maximaal moet inspannen om een nieuwe huurder voor het pand te vinden. Op dit moment is het onduidelijk of [eiser] zijn schade kan beperken door verhuur aan een ander. De kantonrechter schat in dat de kans klein is dat [eiser] in staat zal zijn om binnen zes maanden na de ontruiming inkomsten te verkrijgen door verhuur aan een ander. Daarom wijst de kantonrechter de schadevergoedingsvordering toe tot een bedrag gelijk aan de huur over een periode van zes maanden, volgend op de maand waarin de ontruiming plaatsvindt. Voor het geval [eiser] het gehuurde binnen deze zes maanden tegen betaling toch kan verhuren aan een ander bepaalt de kantonrechter dat de inkomsten die [eiser] hierdoor verkrijgt, van de toe te wijzen schadevergoeding moeten worden afgetrokken. Voor het geval [eiser] meer schade lijdt, dan een bedrag gelijk aan de huur over een periode van zes maanden, wordt de vordering verwezen naar de schadestaatprocedure. [7]
De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen
3.17.
De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). In het onderhavige geval zijn partijen handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. De vordering wordt dan ook getoetst aan het rapport Voor-werk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn.
3.18.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten wordt, mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal, afgewezen. [eiser] heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
[gedaagde] moet de proceskosten in conventie betalen
3.19.
[gedaagde] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser] aan hem betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
140,16
- griffierecht
€
732,00
- salaris gemachtigde
€
1.630,00
(2 punten × € 815,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.637,16
3.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.21.
Tegen de door [eiser] gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de beslissing in conventie heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die deze vordering in de weg staan. De beslissing in conventie worden daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
In reconventie
De vordering van [gedaagde] wordt afgewezen
3.22.
In reconventie vordert [gedaagde] een schadevergoeding van € 1.606,28 van [eiser] omdat hij op eigen kosten nieuwe (dubbel)glasruiten in het pand heeft laten plaatsen. Volgens [gedaagde] waren een ruit aan de voorkant van het pand en een ruit aan de bovenkant beschadigd geraakt.
3.23.
De kantonrechter wijst deze vordering af. [gedaagde] heeft op geen enkel moment een melding gedaan bij [eiser] over kapotte ruiten met het verzoek om deze (binnen een bepaalde termijn) te herstellen. Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat [gedaagde] geen melding heeft gedaan, omdat hij naar eigen zeggen, vastliep in de communicatie met [eiser] en daar moedeloos van werd. Maar op grond van artikel 7:206 lid 3 BW Pro is zo’n melding wel een vereiste om de gemaakte kosten op [eiser] te kunnen verhalen. Omdat [gedaagde] zo’n melding niet heeft gedaan, is [eiser] niet in verzuim geraakt. Gelet hierop heeft [gedaagde] niet de bevoegdheid om de kosten voor de vervangende ruiten op [eiser] te verhalen.
[gedaagde] moet de proceskosten in reconventie betalen
3.24.
[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [gedaagde] aan hem moet betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 204,00 (= 2 punten × € 204,00 × factor 0,5 omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie) aan salaris gemachtigde.
Niet uitvoerbaar bij voorraad
3.25.
De veroordeling van [gedaagde] wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling dat niet heeft gevorderd.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
ontbindt de tussen [eiser] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst voor het pand aan de [adres] , [postcode] in [plaats] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om het pand aan het adres [adres] , [postcode] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiser] , en om dit pand met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen:
een bedrag van € 51.087,15 aan achterstallige huur over de periode tot en met oktober 2024,
een bedrag van € 2.155,55 per maand vanaf november 2024 tot de datum van dit vonnis aan vervallen huurtermijnen,
een bedrag van € 2.155,55 per maand vanaf de datum van dit vonnis tot het moment van daadwerkelijke ontruiming als gebruiksvergoeding,
een bedrag van € 2.155,55 per maand, voor de zes maanden volgend op de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, als vergoeding van de schade die door [eiser] wordt geleden als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit moet worden verminderd met de inkomsten die [eiser] zal hebben door het gehuurde ter beschikking te stellen aan een ander over deze periode van zes maanden,
verwijst de zaak voor de overige gevorderde schade naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet de proceskosten van [eiser] van € 2.637,16 aan [eiser] betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten van [eiser] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.8.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.9.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet de proceskosten van [eiser] van € 204,00 aan [eiser] betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025. [8]
De griffier, De kantonrechter,