Uitspraak
RECHTBANK Lelystad
Civiel recht
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11248475 \ MC EXPL 24-5129
Vonnis van 19 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] , Verenigde Staten,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M. Evadgian,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gedaagde sub 1 en 2 hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 1] respectievelijk [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde: mr. M. Eshtehardi, werkzaam bij De Rechtsagent B.V.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 juli 2024 met producties 1-12;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1-21;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1-21;
- de brief van 24 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van [eiser] houdende vermeerdering van eis met producties 13-15;
- de akte van [eiser] houdende wijziging van eis met productie 16.
- de mondelinge behandeling van 20 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
[eiser] heeft geen conclusie van antwoord in reconventie genomen, ondanks daartoe in de brief van 24 oktober 2024 in de gelegenheid te zijn gesteld.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats 2] (hierna: de woning of het gehuurde).
2.2.
[eiser] is getrouwd met [A] (hierna: [A] ). Samen hebben zij twee zoons. Eén zoon woont met zijn vrouw en kinderen in de woning aan de [adres 2] te [plaats 2] , in dezelfde straat als het gehuurde. Ook de tweede zoon woont in deze woning.
2.3.
In 2016 zijn [eiser] en [A] naar de Verenigde Staten verhuisd, omdat [A] daar een baan aangeboden kreeg.
2.4.
Per 23 januari 2020 heeft [eiser] de woning aan [gedaagden] verhuurd. De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. De aanvangshuurprijs bedroeg
€ 950,00 per maand en moet bij vooruitbetaling worden betaald.
2.5.
In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
‘Huurprijswijziging
(…)
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 23 januari 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomst het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.’
2.6.
In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen (hierna: AB) is het volgende bepaald:
‘Huurprijswijziging18. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- (…)
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
(…)
In verzuim zijn / boetebeding20.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
20.2
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
(…)
20.4
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van €. 125,-. (…)’
2.7.
Bij brief van 29 januari 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 23 januari 2026 op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagden] hebben niet ingestemd met deze opzegging.
2.8.
Per 1 juli 2024 is het dienstverband van [A] in de Verenigde Staten geëindigd.
2.9.
Bij brief van 3 juli 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst opnieuw opgezegd, ditmaal tegen 23 januari 2025 met als opzeggingsgronden dringend eigen gebruik en het niet gedragen als een goed huurder. Ook met deze opzegging hebben [gedaagden] niet ingestemd.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert, samengevat en na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
a. vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van ontruiming;
subsidiair:
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning;
betaling van een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding tot de ontruiming;
primair en subsidiair, betaling van:
de huurachterstand van € 4.188,89 berekend tot en met januari 2025;
de contractuele (boete)rente uit artikel 20.2 AB;
de buitengerechtelijke incassokosten uit artikel 20.4 AB;
de ontruimingskosten;
de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van deze vorderingen stelt [eiser] – samengevat – het volgende. Aan de primaire vordering legt hij de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik ten grondslag. Kort gezegd zijn [eiser] en [A] genoodzaakt om uit de Verenigde Staten terug te keren naar Nederland en willen zij hun eigen woning betrekken. Hun belang weegt op tegen dat van [gedaagden] Voor [gedaagden] is voldoende andere passende woonruimte beschikbaar. Subsidiair stelt hij dat [gedaagden] zich niet hebben gedragen als een goed huurder, omdat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan en de huur vaak te laat betalen. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Tot slot vordert [eiser] dat de huurachterstand wordt betaald, vermeerderd met (boete)rente en kosten.
3.3.
[gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.4.
[gedaagden] baseren hun verweer – kort weergegeven – op het volgende. Zij voeren meerdere redenen aan waarom er geen sprake is van dringend eigen gebruik van [eiser] . Ook weegt hun belang om in de woning te blijven wonen op tegen dat van [eiser] en betwisten zij dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Verder betwisten zij de hoogte van de huurachterstand en daarmee dat sprake is van slecht huurderschap. Voor zover er wel sprake is van een tekortkoming dan rechtvaardigt dat de ontbinding niet.
In (voorwaardelijke) reconventie
3.5.
[gedaagden] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. betaling van € 219,45;
II. onder de voorwaarde dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen: betaling van € 7.428,00 aan verhuiskostenvergoeding;
III. onder de voorwaarde dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van de huur over de maand augustus 2021: betaling van € 1.282,60 ter zake de herstelwerkzaamheden aan de trap van de woning;
IV. onder de voorwaarde dat de huurverhogingen met terugwerkende kracht worden toegewezen: betaling van € 5.596,25 ter zake de schilderwerkzaamheden aan de woning;
V. veroordeling van [eiser] in de proceskosten;
3.6.
Ter onderbouwing van deze vorderingen stellen [gedaagden] – kort gezegd – het volgende. In 2024 hebben zij € 219,45 te veel aan huur betaald. Dat bedrag willen zij terug. Als zij de woning moeten verlaten dan maken zij aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Ter zake de herstelwerkzaamheden aan de trap en het schilderwerk doen zij een beroep op ongerechtvaardigde verrijking.
3.7.
[eiser] voert verweer. Er is geen sprake van een betalingsoverschot, maar van een achterstand. Voor een verhuiskostenvergoeding bestaat geen aanleiding. Er is een vergoeding aangeboden, maar die is door [gedaagden] afgewezen. [eiser] betwist dat er een afspraak is gemaakt over werkzaamheden aan de trap en schilderwerk, zodat van ongerechtvaardigde verrijking geen sprake is.
4.De beoordeling
Bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijk recht
4.1.
Omdat [eiser] in het buitenland woont en de vordering daarom een internationaal karakter heeft, moet eerst de vraag worden beantwoord of de Nederlandse rechter bevoegd is om van deze zaak kennis te nemen en welk recht van toepassing is.
4.2.
Omdat het huur betreft van een in Nederland gelegen onroerende zaak is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van artikel 24 van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 (EEX-Vo 2012) en is het Nederlandse recht van toepassing op grond van artikel 4 lid 1 sub c van de Verordening (EG) nr. 593/2008 (Rome I-Vo).
In conventie
Inleiding
4.3.
In deze zaak draait het met name om de vraag of [gedaagden] hun huurwoning moeten verlaten omdat [eiser] stelt een dringende noodzaak tot het eigen gebruik van die woning te hebben.
4.4.
[eiser] baseert zijn vordering op de aangetekende opzeggingsbrief van 3 juli 2024. In die brief heeft [eiser] de huurovereenkomst per 23 januari 2025 opgezegd wegens dringend eigen gebruik en wegens het niet gedragen als een goed huurder.
4.5.
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet daarbij de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
Dringend eigen gebruik
4.6.
De eerste vraag die beantwoord moet worden, is af vaststaat dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In dit kader heeft hij het volgende aangevoerd.
4.7.
Het dienstverband van [A] in de Verenigde Staten is per 1 juli 2024 geëindigd. [eiser] en [A] hebben daardoor geen inkomen meer en zijn genoodzaakt naar Nederland terug te keren. Bovendien hebben zij bijna de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en willen zij weer in Nederland wonen, dichtbij hun zoons en kleinkinderen. Het huren van een andere woning is niet mogelijk, omdat zij geen inkomen meer hebben. De enige optie is daarom het betrekken van de aan [gedaagden] verhuurde woning. Verder geldt dat deze woning hypotheekvrij is en dus – in tegenstelling tot andere woningen – voor [eiser] zeer lage lasten kent.
4.8.
Vast staat dat de arbeidsrelatie van [A] in de Verenigde Staten per 1 juli 2024 beëindigd is. Het is voorstelbaar dat [eiser] en [A] na een verblijf van ongeveer negen jaar in het buitenland naar hun oude woonomgeving en in de hun in eigendom toebehorende woning willen terugkeren. Dit mede gelet op het einde van het dienstverband van [A] , het naderende pensioen van [eiser] en [A] – zij zijn 66 en 64 jaar oud – en de banden die zij met Nederland hebben. Hun beide zoons en kleinkinderen wonen ook in dezelfde straat als waar het gehuurde is gelegen. Dit alles maakt dat voldoende vast is komen te staan dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.9.
Dat [eiser] eerder aan [gedaagden] heeft laten weten de woning (aan één van zijn zoons) te willen verkopen, zoals [gedaagden] hebben aangevoerd, doet niet af aan het hiervoor vastgestelde dringende eigen gebruik. De wens tot verkoop was mede ingegeven door gewijzigde fiscale regelgeving. Die fiscale redenen zijn er nog steeds, maar daaraan kan ook tegemoet worden gekomen door de huur te beëindigen en de woning zelf te betrekken, in plaats van deze te verkopen. Tijdens de zitting heeft [eiser] uitgelegd dat hij en [A] de woning zelf willen bewonen en hun zoon vervolgens bij hen intrekt. Concrete aanwijzingen dat de opzegging waar het in deze procedure om gaat, verband houdt met een, zoals [gedaagden] heeft aangevoerd, voornemen om de woning alsnog (aan de zoon) te verkopen, zijn er niet. De kantonrechter gaat daar daarom aan voorbij. Voor de goede orde zal de kantonrechter verderop in dit vonnis wel ambtshalve een bedrag bepalen dat [eiser] aan [gedaagden] moet betalen als later mocht blijken dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet bij [eiser] aanwezig is geweest.
4.10.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat [eiser] andere mogelijkheden heeft om in zijn huisvestingsbehoefte te voorzien, bijvoorbeeld door het kopen of huren van een woning in Nederland. Het is vaste rechtspraak dat als een verhuurder andere mogelijkheden heeft om in zijn huisvestingsbehoefte te voorzien, dit niet in de weg staat aan toewijzing van een vordering op grond van dringend eigen gebruik. Dit kan anders zijn zijn als de keuze voor de verhuurde woning – gelet op de beschikbare alternatieven – onbehoorlijk of onredelijk is tegenover de huurder. [1] Hoewel er vermoedelijk voor [eiser] inderdaad andere mogelijkheden zijn om in zijn behoefte aan huisvesting te voorzien, zoals het huren of kopen van een andere woning, zijn die mogelijkheden onder de gegeven omstandigheden niet bepaald aangewezen. Het valt immers te begrijpen dat [eiser] ervoor kiest om terug te keren in de woning die zijn eigendom is en welke woning in dezelfde straat ligt als de woning waar zijn zoons en kleinkinderen wonen. Onbehoorlijk of onredelijk is dit niet. Ook om financiële en fiscale redenen ligt het niet voor de hand dat [eiser] enerzijds een hypotheekvrije woning verhuurt en anderzijds voor eigen gebruik een nieuwe woning koopt of huurt. Dat [eiser] wellicht vermogender is dan [gedaagden] , zoals [gedaagden] heeft aangevoerd, maakt dit alles niet anders.
4.11.
Tot slot hebben [gedaagden] erop gewezen dat [eiser] tot voor kort beschikte over een andere woning in Nederland, namelijk de woning aan de [adres 2] in [plaats 2] . Deze woning verhuurde [eiser] aan zijn zoons, waarna hij de woning aan één van hen heeft verkocht. Te begrijpen valt dat [eiser] ervoor heeft gekozen om niet ten aanzien van de aan zijn zoons verhuurde woning een beroep op dringend eigen gebruik te doen, maar dit te doen ten aanzien van de aan [gedaagden] verhuurde woning. Onbehoorlijk of onredelijk is deze keuze niet.
Belangenafweging
4.12.
Ten tweede moet vast komen te staan dat de belangen van [eiser] bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagden]
4.13.
Het belang van [eiser] is gegeven met de vaststelling van de dringende noodzaak om de woning zelf in gebruik te nemen. Kort gezegd is dit belang gelegen in de beëindiging van de arbeidsrelatie van [A] in de Verenigde Staten, het naderende pensioen van [eiser] en [A] , de wens om terug te keren naar Nederland en daar in hun huisvestingsbehoefte te voorzien, de wens om in de buurt van hun zoons en kleinkinderen te wonen, het feit dat de woning zonder financieringslasten kan worden bewoond en het feit dat het wegens gewijzigde fiscale regelgeving ongunstig is om de woning te blijven verhuren en zelf ergens anders te gaan wonen.
4.14.
Daar staan de belangen van [gedaagden] tegenover. Zij hebben ervoor gekozen om in [plaats 2] te gaan wonen omdat de 75-jarige moeder van [gedaagde sub 2] daar in de buurt woont. Ook haar broer woont in [plaats 2] . Verder hebben zij twee honden en twee katten en kamt [gedaagde sub 2] met de ziekte MS. [gedaagde sub 1] werkt in Amsterdam en [gedaagde sub 2] in Nijkerk.
4.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt de belangenafweging in het voordeel van [eiser] uit. Hij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij naar Nederland wil terugkeren en iets anders zou moeten kopen of huren als hij niet in het gehuurde kan gaan wonen. Van [eiser] kan in redelijkheid niet verwacht worden dat hij een andere woning zoekt en het gehuurde blijft verhuren, terwijl op het gehuurde geen hypotheek meer rust en verhuur fiscaal nadelig is. Dat het voor [gedaagden] ingrijpend is om te verhuizen en dit veel stress met zich brengt, is begrijpelijk, maar weegt niet op tegen het belang van [eiser] . Niet gebleken is dat [gedaagden] een specifieke binding met het gehuurde hebben. De kantonrechter snapt dat [gedaagde sub 2] kampt met MS en heeft begrip voor de impact die dit op haar leven heeft. Echter, niet is gebleken dat [gedaagde sub 2] in verband met zorg of anderszins aan deze specifieke woning is gebonden, of dat de verhuizing naar een andere woning in verband met de ziekte niet mogelijk is. Ook wat betreft de zorg voor de moeder van [gedaagde sub 2] , het werk van [gedaagden] en de zorg voor hun huisdieren geldt dat niet is gebleken dat dit niet vanuit of in een andere woning in de omgeving kan plaatsvinden. Bovendien wegen deze belangen niet zo zwaar dat het belang van [eiser] daarvoor zou moeten wijken.
Andere passende woonruimte
4.16.
De kantonrechter moet ten slotte onderzoeken of [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen krijgen. De passende woonruimte hoeft wat betreft grootte, ligging of anderszins niet gelijk te zijn aan de op dit moment door [gedaagden] gehuurde woning. Ook woonruimte die een wezenlijk ander woongenot biedt, kan passend zijn. Bij de beoordeling of andere passende woonruimte beschikbaar is, mag meewegen wat de huurder heeft gedaan of nagelaten om andere woonruimte te vinden.
4.17.
[eiser] heeft als productie 13 in totaal 23 advertenties uit januari 2025 overgelegd van vrije sector huurwoningen in Huizen, Weesp, Almere, Bunschoten-Spakenburg, Diemen, Blaricum, Muiden, Hilversum, Naarden en Bussum. De huurprijzen van deze woningen variëren tussen de € 975,00 en € 1.800,00 per maand. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] aangegeven dat hij als zelfstandige een inkomen heeft van ongeveer € 3.800,00 netto per maand. Verder werkt [gedaagde sub 2] ongeveer negen uur per week. Met dit inkomen moeten zij geacht worden de hiervoor genoemde huurprijzen te kunnen betalen. Dat sommige van deze woningen kleiner zijn en/of een hogere huurprijs hebben dan de huidige woning en/of niet in [plaats 2] zijn gelegen, zoals [gedaagden] heeft aangekaart, betekent niet dat deze niet passend zijn in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Passende woonruimte kan nu eenmaal wezenlijk anders en (vaak) ook minder woongenot bieden en in een andere plaats gelegen zijn. Waarom deze woningen gelet op de specifieke omstandigheden van [gedaagden] verder niet passend zouden zijn, hebben zij niet toegelicht. De enkele stelling dat zij twee katten en twee honden hebben is daarvoor niet voldoende. Ook mag, op grond van vaste rechtspraak, gewicht worden toegekend aan de omstandigheid dat [gedaagden] onvoldoende actief zijn geweest in het zoeken naar een nieuwe huurwoning. Zij hebben weliswaar gesteld op zoek te zijn gegaan maar niets te hebben gevonden, maar hebben dit niet onderbouwd.
4.18.
De conclusie is dat voldoende is gebleken dat [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen krijgen.
Conclusie einde huurovereenkomst
4.19.
De kantonrechter komt op grond van het bovenstaande tot de conclusie dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden op grond van dringend eigen gebruik. Aan de subsidiaire vorderingen komt de kantonrechter daarom niet toe.
4.20.
Mede gelet op de ziekte van [gedaagde sub 2] acht de kantonrechter het wenselijk dat [gedaagden] ruim voldoende gelegenheid krijgen om een andere passende woonruimte te zoeken. Bovendien verblijven [eiser] en [A] momenteel nog in de Verenigde Staten en hebben daar een woning. De kantonrechter zal de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de ontruimingsdatum daarom vaststellen op 1 januari 2026.
4.21.
De gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen, omdat nog niet vaststaat dat deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn.
Ingebruikneming van de woning door [eiser]
4.22.
Vast staat dat [eiser] de woning in het verleden aan zijn zoon wilde verkopen. De kantonrechter begrijpt dat hij dat nu niet meer van plan is.
4.23.
Hoewel er geen aanwijzingen zijn dat [eiser] de woning niet daadwerkelijk zelf zal gaan bewonen, is [eiser] op grond van artikel 7:276 BW schadeplichtig tegenover [gedaagden] als zijn wil om de woning duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
4.24.
Op grond van artikel 7:276 lid 3 BW kan de kantonrechter ambtshalve een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen, als later mocht blijken dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. De kantonrechter ziet aanleiding om ambtshalve aan dit artikellid toepassing te geven en stelt dit bedrag vast op € 50.000,00.
Huurachterstand
4.25.
Volgens [eiser] bestaat er tot en met januari 2025 een huurachterstand van
€ 4.188,89. [gedaagden] betwist dit.
4.26.
De achterstand bestaat volgens [eiser] ten eerste uit de niet betaalde huur uit de maanden juli en augustus 2021.
4.27.
[gedaagden] stellen de huur van de maand juli 2021 te hebben betaald op 21 juli 2021. Zij verwijzen daarvoor naar het als productie 12 overgelegde bankafschrift waaruit volgt dat er op 21 juli 2021 € 2.850,00 (drie maandhuren) is betaald met de omschrijving ‘Achterstand huur [adres 1] ’. [eiser] heeft ter zitting gesteld dat deze betaling niet aan de maand juli 2021 moet worden toegerekend maar aan eerdere maanden, en dat uit de door hem als productie 3 overgelegde bankafschriften volgt dat er sprake is van een betalingsachterstand. Het is niet de taak van de kantonrechter om uit overgelegde bankafschriften af te leiden of er een betalingsachterstand bestaat. Het ligt op de weg van [eiser] om een compleet overzicht te overleggen, waarin is gespecificeerd op welke data welke betalingen zijn gedaan en aan welke huurtermijnen deze betalingen moeten worden toegerekend. Het door [eiser] als productie 16 overgelegde overzicht voldoet daaraan niet. Hetzelfde geldt voor de opsomming in randnummer 6 van de dagvaarding. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen of de betaling van 21 juli 2021 van
€ 2.850,00 correct is verwerkt in het overzicht van [eiser] . De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de huur van de maand juli 2021 wel is betaald.
4.28.
Met betrekking tot de huur van augustus 2021 hebben [gedaagden] gesteld dat mondeling is afgesproken dat zij die maand niet hoefden te betalen. In ruil daarvoor zouden zij de trap van de woning in originele staat herstellen. Tijdens de zitting heeft [eiser] gemotiveerd betwist dat deze afspraak is gemaakt. Volgens hem hebben [gedaagden] hem enkel een voorstel gedaan, maar heeft hij daar niet mee ingestemd. [gedaagden] hebben het bestaan van deze mondelinge afspraak vervolgens niet nader onderbouwd, zodat de kantonrechter ervan uit moet gaan dat de afspraak niet is gemaakt. Dit betekent dat de huur van de maand augustus 2021 nog betaald moet worden.
4.29.
De gevorderde huurachterstand bestaat verder uit indexeringen die niet zijn betaald. Een deel daarvan is door [eiser] met terugwerkende kracht in rekening gebracht. In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs voor het eerste per 23 januari 2021 (de kantonrechter begrijpt: per de maand februari 2022) en vervolgens jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 18 AB. In dit artikel staat dat de gewijzigde huurprijs ook geldt als van de wijziging aan de huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. [gedaagden] zijn de geïndexeerde huur in beginsel dus met terugwerkende kracht verschuldigd.
4.30.
Het eerste verweer van [gedaagden] is dat zij er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [eiser] niet met terugwerkende kracht aanspraak zou maken op huurverhogingen. Zij doen daarmee een beroep op rechtsverwerking.
4.31.
Rechtsverwerking is een toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking zijn bijzondere omstandigheden nodig als gevolg waarvan bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken. [gedaagden] moeten daarvoor aantonen dat [eiser] zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het alsnog geldend maken van zijn recht op de geïndexeerde huur. Dit kan alleen in uitzonderlijke omstandigheden het geval zijn. [2] Dergelijke uitzonderlijke omstandigheden kunnen niet bestaan uit het feit dat gedurende een lange periode de verhoogde huur niet is gefactureerd. Het enkele feit dat [eiser] het jarenlang nooit over een huurverhoging heeft gehad, zoals [gedaagden] stellen, is dus niet voldoende.
4.32.
[gedaagden] hebben gewezen op een aantal e-mails van [eiser] . Bij e-mail van 12 december 2023 schrijft [eiser] de huur jaarlijks niet te hebben verhoogd, dat hij zich van zijn menselijke kant heeft laten zien en dat hij [gedaagden] tegemoet is gekomen. Dit strookt met de e-mails van [eiser] van 23 december 2023 en 21 januari 2024. Daarin schrijft hij dat de huur vanaf 23 januari 2024 wordt verhoogd naar (uiteindelijk) € 1.002,25. Dit betreft een enkele verhoging van de aanvangshuurprijs van € 950,00 per maand, waarbij dus geen rekening is gehouden met eerdere verhogingen. De kantonrechter leidt hieruit af dat het kennelijk de bedoeling van [eiser] was om de huurprijs jaarlijks niet te verhogen, althans niet tot de indexatiemogelijkheid per februari 2024. In ieder geval mocht [gedaagden] daar op basis van deze e-mails gerechtvaardigd op vertrouwen. Dit strookt ook met de verklaring van [eiser] tijdens de zitting dat hij niet heeft aangedrongen op jaarlijkse huurverhoging en hij ‘altijd cadeaus heeft gedaan’. Eerst in deze procedure – op een moment dat de relatie tussen partijen verstoord is geraakt – heeft [eiser] aanspraak gemaakt op betaling van verhogingen vóór februari 2024. Dat is onder de genoemde omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.33.
De conclusie is dat het beroep op rechtsverwerking slaagt voor zover het de huurprijsverhogingen betreft tot en met de maand januari 2024. [eiser] kan daarvan geen nakoming meer vorderen.
4.34.
De tussenconclusie is dat er tot en met de maand januari 2024 enkel een huurachterstand van € 950,00 bestaat met betrekking tot de maand augustus 2021.
4.35.
Per februari 2024 moeten [gedaagden] de geïndexeerde huurprijs wel betalen. [eiser] heeft in december 2023 immers aangegeven de huurprijs per februari 2024 wel te verhogen. De huurprijs bedroeg op dat moment € 950,00 per maand. Met inachtneming van de in artikel 18 AB genoemde indexatieformule bedraagt de nieuwe huurprijs per februari 2024 € 951,90 (+ 0,2%).
4.36.
Over de periode februari 2024 tot en met januari 2025 is [gedaagden] een totaalbedrag van € 11.422,80 verschuldigd (12 x € 951,90). [eiser] heeft erkend dat [gedaagden] over deze periode een totaalbedrag van € 11.644,15 heeft betaald, dit volgt uit productie 16. Dit betekent dat [gedaagden] over deze periode € 221,35 te veel hebben betaald. Dit bedrag kan in mindering worden gebracht op de huurachterstand van € 950,00, zodat een huurachterstand van € 728,65 resteert berekend tot en met de maand januari 2025. De kantonrechter zal [gedaagden] veroordelen om dit bedrag aan [eiser] te betalen.
Contractuele (boete)rente
4.37.
[eiser] vordert betaling van de contractuele (boete)rente van 1% per maand uit artikel 20.2 AB. [gedaagden] heeft hier geen afzonderlijk verweer tegen gevoerd. Deze vordering wordt daarom toegewezen met betrekking tot de achterstallige huur van de maand augustus 2021, een en ander zoals weergegeven onder de beslissing.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.38.
[eiser] vordert een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Hij baseert deze vordering op artikel 20.4 AB. In artikel 6:96 lid 5 BW is bepaald dat van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit bik) niet ten nadele van de schuldenaar kan worden afgeweken als de schuldenaar een consument is. Dat is hier het geval, zodat de toewijsbaarheid van de vordering zal worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:96 BW en het Besluit bik
.De door [eiser] verzonden aanmaning van 2 juli 2024 voldoet niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, nu hierin een hoger bedrag wordt genoemd dan op grond van het Besluit bik is toegestaan (berekend op basis van een vast percentage van 15% in plaats van op basis van de staffel). De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen.
.De door [eiser] verzonden aanmaning van 2 juli 2024 voldoet niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, nu hierin een hoger bedrag wordt genoemd dan op grond van het Besluit bik is toegestaan (berekend op basis van een vast percentage van 15% in plaats van op basis van de staffel). De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.39.
[eiser] heeft gevorderd dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het vonnis meteen zou kunnen worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. Uit artikel 7:272 lid 1 BW volgt dat als een huurder niet instemt met de opzegging, een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Dit artikel staat dus in beginsel in de weg aan een uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis ten aanzien van het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming.
4.40.
Van deze hoofdregel kan in uitzonderingsgevallen worden afgeweken. Niet gebleken is dat daar in deze zaak sprake van is. [eiser] heeft weliswaar een doorslaggevend belang bij beëindiging van de huur, maar dat wil nog niet zeggen dat hij een dergelijk belang ook heeft bij de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. De kantonrechter is van oordeel dat van [eiser] gevergd kan worden dat hij in afwachting van een eventueel hoger beroep, in de Verenigde Staten blijft wonen of voorziet in andere tijdelijke huisvesting in Nederland. Gelet op de hoogte van het inkomen van [A] mag worden aangenomen dat [eiser] en [A] de financiële mogelijkheid hebben om tijdelijke woonruimte te huren. De conclusie is dat het vonnis ten aanzien van het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. De veroordeling tot betaling van de huurachterstand met rente wordt wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Proceskosten
4.41.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd. Dit betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
In (voorwaardelijke) reconventie
Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten
4.42.
[gedaagden] maken aanspraak op een tegemoetkoming voor verhuis- en herinrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:275 lid 1 BW. De kantonrechter vindt het redelijk om deze vergoeding aan hen toe te kennen. Het is immers niet aan [gedaagden] te wijten dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, terwijl zij wel met kosten worden geconfronteerd. Dat [gedaagden] eerder een aanbod hebben afgewezen, maakt dit niet anders. Zij waren niet verplicht dat aanbod te accepteren en bovendien was dit aanbod lager dan het bedrag waar [gedaagden] recht op hebben.
4.43.
De minimumbijdrage aan verhuiskosten als bedoeld in artikel 7:275 lid 4 BW (op dit moment € 7.428,00) geldt alleen bij opzegging wegens renovatie (artikel 7:274 lid 1 onder c in samenhang met lid 3 BW) of wegens verwezenlijking van een bestemmingsplan (artikel 7:274 lid 1 onder e BW). De kantonrechter vindt het echter redelijk om bij deze minimumbijdrage aan te sluiten. De tegemoetkoming zal daarom worden vastgesteld op
€ 7.428,00.
4.44.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser] op grond van artikel 7:275 lid 2 BW in de gelegenheid stellen de huuropzegging in te trekken.
Te veel betaalde huur
4.45.
[gedaagden] vorderen terugbetaling van € 219,45 aan te veel betaalde huur. In conventie is geoordeeld dat er een huurachterstand bestaat. De vordering van [gedaagden] tot terugbetaling wordt daarom afgewezen.
Werkzaamheden aan de trap
4.46.
Aan de voorwaarde voor het instellen van de vordering van [gedaagden] onder III. is voldaan, zodat de kantonrechter deze vordering zal beoordelen. [gedaagden] vorderen betaling van € 1.282,60. Dit zijn de kosten die zij hebben gemaakt voor het herstellen van de trap in de woning. Voor zover [eiser] hierdoor al ten koste van [gedaagden] zou zijn verrijkt, zoals [gedaagden] stellen, dan is het naar het oordeel van de kantonrechter niet redelijk dat [eiser] daarvoor een schadevergoeding aan [gedaagden] betaalt. In conventie is immers geoordeeld dat niet is vast komen te staan dat partijen hierover een afspraak hebben gemaakt. Er moet daarom vanuit worden gegaan dat [gedaagden] de trap uit zichzelf heeft geschilderd, zodat de ‘verrijking’ als het ware aan [eiser] is opgedrongen. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Schilderwerkzaamheden
4.47.
Omdat in conventie geen huurverhogingen met terugwerkende kracht worden toegewezen (vóór februari 2024), is aan de voorwaarde voor het instellen van de vordering over IV. niet voldaan. De kantonrechter hoeft deze vordering daarom niet te beoordelen en daarop te beslissen.
Proceskosten
4.48.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd. Dit betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
5.1.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [plaats 2] eindigt en de ontruimingsdatum vast op 1 januari 2026;
5.2.
bepaalt het bedrag als bedoeld in artikel 7:276 lid 3 BW dat [eiser] aan [gedaagden] moet betalen, als later mocht blijken dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, op € 50.000,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] te betalen:
- € 728,65 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand januari 2025;
- de contractuele rente uit artikel 20.2 AB van 1% per maand over een bedrag van
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart de veroordeling onder 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in (voorwaardelijke) reconventie:
5.7.
kent aan [gedaagden] een tegemoetkoming toe in de verhuis- en herinrichtingskosten van € 7.428,00 en veroordeelt [eiser] tot betaling daarvan;
5.8.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.9.
verklaart de veroordeling onder 5.7 uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.
45353