Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6236
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 863.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
26 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
26 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 5 juni 2025, gelijktijdig met de zaak UTR 24/6686 over het belastingjaar 2024. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1934 gebouwde en in 1978 gerenoveerde twee-onder-een-kap woning op een perceel van 496 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 710.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 863.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 20 september 2021 voor € 1.550.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 oktober 2020 voor € 785.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 1 juli 2021 voor € 1.695.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een-kap woningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onjuiste gegevens
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar van onjuiste gegevens is uitgegaan. De door de heffingsambtenaar in bezwaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van de woning en verschillende onderdelen is onjuist. Bij een eigen meting kwam eiser op een andere, lagere waarde uit. De heffingsambtenaar heeft verkeerde gegevens van de woning gebruikt om tot de WOZ-waarde te komen.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de gebruiksoppervlakte eerder inderdaad niet correct geregistreerd stond in de administratie. De heffingsambtenaar voert aan dat de oppervlakte van woningen worden gemeten volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen van de Waarderingskamer. Hierdoor kunnen er verschillen ontstaan tussen de meting van eiser en de door de taxateur volgens de instructie gemeten oppervlakte. Naar aanleiding van het beroepschrift heeft de taxateur met behulp van tekeningen van de woning opnieuw ingemeten, wat geresulteerd heeft in een aanpassing in de metrages op diverse onderdelen. Eiser kan dat terugzien in de taxatiematrix. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de woning een oppervlakte heeft van 94 m². Daarop zit een dakkapel van 3 m², een aanbouw van de woning van 33 m², een kleine aanbouw aan de zijkant van 13 m² en een hobbyruimte van 21 m². Verder is er een overkapping aan de voorzijde van 17 m², nog een overkapping van 10 m² en nog een vrijstaande berging van 12 m². De woning, de aanbouw van 33 m², de aanbouw van 13 m² en de dakkapel worden gezien als woongenot. Gelet hierop heeft de taxateur opnieuw gekeken naar de matrix en de waarde van de woning. Op basis van deze bevindingen is de taxateur van mening dat, ondanks de verkeerde uitgangspunten (objectonderdelen), de waarde niet te hoog is vastgesteld is.
9.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat hij nu van een juiste metrage is uitgegaan. Eiser heeft niet onderbouwd dat de meting van de heffingsambtenaar niet klopt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een verkeerde oppervlakte. Dat is een gebrek in de motivering. De rechtbank passeert dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Eiser is niet in zijn belangen geschaad. De vastgestelde WOZ-waarde is namelijk hetzelfde gebleven. Wel bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.
Bezichtiging door taxateur
10. Eiser voert aan dat de taxateur voor de waardebepaling zijn woning ten onrechte niet heeft bezichtigd. Ook is er geen bouwkundig expert langs geweest om de interne bouwkundige staat van de woning te observeren.
10.1
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat volgens vaste rechtspraak de heffingsambtenaar niet gehouden is de woning inpandig op te nemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichting tot inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door eiser in bezwaar en beroep wordt betwist. Het feit dat de woning in het kader van de onderhavige waardering niet inpandig is opgenomen, maakt daarom niet dat de waarde onjuist is vastgesteld.
10.2
De rechtbank volgt de uitleg van verweerder en overweegt dat eiser geen stukken naar voren heeft gebracht die voor verweerder aanleiding had moeten vormen om de woning te bezoeken. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de ligging en de onderhoudsstaat van de woning
11. Eiser voert aan dat hij last heeft van stank- en parkeeroverlast en overlast van hangjongeren. Deze overlast hangt volgens eiser samen met het bos tegenover de woning, dat door Utrechts Landschap wordt geëxploiteerd en het op slechts 50 meter afstand gelegen [ziekenhuis] ziekenhuis. Het is volstrekt onaannemelijk dat een dergelijke overlast speelt bij de referentiewoningen die de gemeente [plaats] heeft gebruikt om de WOZ-waarde van de woning te bepalen. Deze referentiewoningen liggen niet dicht bij het ziekenhuis noch dicht bij het bos. Deze overlast is specifiek voor de ligging van de woning van eiser. Verder is de onderhoudsstaat van de woning beneden gemiddeld. De woning heeft energielabel G. Het ontbreken van goede isolatie is een minpunt voor de verkoop van de woning.
11.1
De heffingsambtenaar voert aan dat voor wat betreft de overlast geldt dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben. Voor zover sprake van overlast is, geldt dat ook voor de referentiewoningen omdat deze ook in de buurt van het ziekenhuis liggen. Twee referentiewoningen liggen zelfs in dezelfde straat. Daarmee is de overlast verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning een behoorlijk diepe voortuin van ongeveer vijftien meter heeft. Dit beperkt de overlast. Verder is de ligging gekwalificeerd met een ‘3’. De woning ligt pal tegenover een bos, wat normaal gesproken aanleiding zou geven de ligging te kwalificeren met een ‘4’. Hierdoor is dus al rekening gehouden met de minder gunstige ligging van de woning. Voor wat betreft de onderhoudsstaat van de woning voert de heffingsambtenaar het volgende aan. Bij controle van de energielabels is gebleken dat de referentiewoning [adres 2] energielabel C heeft. Van de overige referentiewoningen is geen energielabel beschikbaar. Ook van de woning is geen officieel energielabel beschikbaar. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat de woning van eiser zonnepanelen heeft. Zou er meer rekening met het energielabel van de woning van eiser moeten worden gehouden, dan is daar in de matrix meer dan voldoende ruimte voor, gelet op de prijs per m².
11.2
De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar op de zitting voldoende heeft toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat. Ook heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd dat rekening is gehouden met de ligging van de woning van eiser door referentiewoningen te gebruiken die ook in de buurt van het ziekenhuis zijn gelegen en de ligging te kwalificeren met een ‘3’ in plaats van een ‘4’. De beroepsgrond slaagt niet.
Verschil tussen verkoopprijs en WOZ-waarde referentiewoning
12. Eiser voert aan dat er te weinig rekening gehouden is met de verschillen tussen de referentiewoningen en zijn eigen woning. De heffingsambtenaar heeft op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt welke verschillen worden meegewogen noch welke criteria zijn gebruikt om deze verschillen vast te stellen. Eiser wijst in dat kader nog op de verkoopprijs van de referentiewoning aan de [adres 3] . De WOZ-waarde voor de [adres 3] , op waardepeildatum 1 januari 2022, bedroeg € 953.000,-. In februari 2022 is een verkoopprijs tot stand gekomen van € 785.000,-. Dat is een fors verschil tussen de WOZ-waarde van de referentiewoning en de verkoopprijs. Kennelijk had de koper een ander idee van de gehele waarde van deze referentiewoning. Deze referentiewoning had niet als vergelijking mogen worden gebruikt.
12.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat eiser ten onrechte de WOZ-waarde van de [adres 3] vergelijkt met de verkoopprijs. Daar is in de Wet WOZ geen ruimte voor. De verkoop van [adres 3] is in de taxatiematrix opgenomen als onderbouwing van de waarde en rekening houdend met de waardeerbare verschillen, is de prijs per eenheid bij het object van belanghebbende lager dan die van [adres 3] .
12.2
Voor zover eiser stelt dat het verschil tussen de verkoopprijs en de vastgestelde WOZ-waarde van de referentiewoning te groot is, verwijst de rechtbank naar het systeem van de Wet WOZ. Daaruit vloeit voort dat vergeleken moet worden aan de hand van de verkoopcijfers van de referentiewoningen en dat de WOZ-waarde van andere woningen niet relevant is voor de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft dus terecht gekeken naar de (gecorrigeerde) verkoopprijs van [adres 3] en niet naar de WOZ-waarde van dat pand. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Zoals hiervoor in 9.2 is aangegeven, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan eiser vergoeden. Er zijn geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.