ECLI:NL:RBMNE:2025:3377

• Datum uitspraak: 8 juli 2025
• Publicatiedatum: 10 juli 2025
• Zaaknummer: UTR 24/6686
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van een woning en de onderbouwing daarvan door de heffingsambtenaar

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 8 juli 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. De eiser, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van € 971.000,- voor het belastingjaar 2024, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Na bezwaar werd de waarde verlaagd naar € 920.000,-, maar de eiser ging hiertegen in beroep. De rechtbank heeft de zaak behandeld op 5 juni 2025, waarbij zowel de eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende onderbouwing had geleverd voor de vastgestelde WOZ-waarde door middel van een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met vier referentiewoningen. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank passeerde een gebrek in de motivering van de heffingsambtenaar met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht, omdat de eiser niet in zijn belangen was geschaad. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, maar bepaalde wel dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan de eiser moest vergoeden.

De uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar en de rol van de rechtbank in het toetsen van deze onderbouwing. De rechtbank volgde de uitleg van de heffingsambtenaar over de meting van de gebruiksoppervlakte en de ligging van de woning, en oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de onderhoudsstaat en de ligging van de woning in de taxatie.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/6686

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op

€ 971.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
26 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 920.000,-.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 5 juni 2025, gelijktijdig met de zaak UTR 23/6236 over het belastingjaar 2023. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1934 gebouwde en in 1978 gerenoveerde twee-onder-een-kap woning op een perceel van 496 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 767.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 920.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 3 december 2021 voor € 1.450.000,-;
• [adres 3] , verkocht op 23 mei 2023 voor € 1.040.000,-;
• [adres 4] , verkocht op 14 februari 2022 voor € 1.403.707,-; en
• [adres 5] , verkocht op 4 maart 2022 voor € 1.190.000,-.

Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een-kap woningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Onjuiste gegevens

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar van onjuiste gegevens is uitgegaan. De door de heffingsambtenaar in bezwaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van de woning en verschillende onderdelen is onjuist. Bij een eigen meting kwam eiser op een andere, lagere waarde uit. De heffingsambtenaar heeft verkeerde gegevens van de woning gebruikt om tot de WOZ-waarde te komen.

9.1

De heffingsambtenaar voert aan dat de gebruiksoppervlakte aanvankelijk inderdaad niet correct geregistreerd stond in de administratie. De heffingsambtenaar voert aan dat de oppervlakte van woningen worden gemeten volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen van de Waarderingskamer. Hierdoor kunnen er verschillen ontstaan tussen de meting van eiser en de door de taxateur volgens de instructie gemeten oppervlakte. Naar aanleiding van het beroepschrift heeft de taxateur met behulp van tekeningen van de woning opnieuw ingemeten, wat geresulteerd heeft in een aanpassing in de metrages op diverse onderdelen. Eiser kan dat terugzien in de taxatiematrix. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de woning een oppervlakte heeft van 94 m². Daarop zit een dakkapel van 3 m², een aanbouw van de woning van 33 m², een kleine aanbouw aan de zijkant van 13 m² en een hobbyruimte van 21 m². Verder is er een overkapping aan de voorzijde van 17 m², nog een overkapping van 10 m² en nog een vrijstaande berging van 12 m². De woning, de aanbouw van 33 m², de aanbouw van 13 m²en de dakkapel worden gezien als woongenot. Op basis van deze bevindingen is de taxateur van mening dat, ondanks de verkeerde uitgangspunten (objectonderdelen), de waarde niet te hoog is vastgesteld is.

9.2

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat hij nu van een juiste metrage is uitgegaan. Eiser heeft niet onderbouwd dat de meting van de heffingsambtenaar niet klopt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een verkeerde oppervlakte. Dat is een gebrek in de motivering. De rechtbank passeert dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Eiser is niet in zijn belangen geschaad. De vastgestelde WOZ-waarde is namelijk hetzelfde gebleven. Wel bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.

Bezichtiging door taxateur

10. Eiser voert aan dat de taxateur voor de waardebepaling zijn woning ten onrechte niet heeft bezichtigd. Ook is er geen bouwkundig expert langs geweest om de interne bouwkundige staat van de woning te observeren.

10.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de heffingsambtenaar niet verplicht is de woning inpandig op te nemen. Vaak is er uit andere bronnen voldoende informatie aanwezig. Dat geldt ook voor de bouwkundige staat van de woning van belanghebbende. De woning is gebouwd rondom 1934 en voor de bouwkundige kwaliteit van de woning heeft de taxateur een ‘3’ aangehouden. Dat wil zeggen: ‘niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk’. Hierin ligt een zekere slijtage en veroudering besloten. De heffingsambtenaar is van mening dat deze kwalificatie passend is voor de woning. De referentiewoningen zijn gebouwd tussen 1926 en 1935 en daarvoor heeft de taxateur ook een ‘3’ aangehouden. De bouwkundige kwaliteit van de woning is daarmee verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen, uit dezelfde bouwperiode.

10.2

De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar en overweegt dat eiser geen stukken naar voren heeft gebracht die voor de heffingsambtenaar aanleiding had moeten vormen om de woning te bezoeken. De beroepsgrond slaagt niet.

Onvoldoende rekening gehouden met de ligging en de onderhoudsstaat van de woning

11. Eiser voert aan dat hij last heeft van stank- en parkeeroverlast en overlast van hangjongeren. Deze overlast hangt volgens eiser samen met het bos tegenover de woning, dat door Utrechts Landschap wordt geëxploiteerd en het op slechts 50 meter afstand gelegen [locatie] . Het is volstrekt onaannemelijk dat een dergelijke overlast speelt bij de referentiewoningen die de gemeente [plaats] heeft gebruikt om de WOZ-waarde van de woning te bepalen. Deze referentiewoningen liggen niet dicht bij het ziekenhuis noch dicht bij het bos. Deze overlast is specifiek voor de ligging van de woning van eiser. Verder is de onderhoudsstaat van de woning beneden gemiddeld. De woning heeft energielabel G. Het ontbreken van goede isolatie is een minpunt voor de verkoop van de woning.

11.1

De heffingsambtenaar voert aan dat voor wat betreft de overlast geldt dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben. Voor zover sprake van overlast is, geldt dat ook voor de referentiewoningen omdat deze ook in de buurt van het ziekenhuis liggen. Twee referentiewoningen liggen zelfs in dezelfde straat. Daarmee is de overlast verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning een behoorlijk diepe voortuin van ongeveer vijftien meter heeft. Dit beperkt de overlast. Verder is de ligging gekwalificeerd met een ‘3’. De woning ligt pal tegenover een bos, wat normaal gesproken aanleiding zou geven de ligging te kwalificeren met een ‘4’. Hierdoor is dus al rekening gehouden met de minder gunstige ligging van de woning. Voor wat betreft de onderhoudsstaat van de woning voert de heffingsambtenaar het volgende aan. Het onderhoud is gekwalificeerd met een ‘2’. Dat komt overeen met de beschrijvingen door belanghebbende. Bij controle van de energielabels is gebleken dat de referentiewoningen energielabels respectievelijk B, C en F hebben. Het energielabel van de vierde referentiewoning is onbekend. Van de woning is géén officieel energielabel beschikbaar. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat de woning van eiser zonnepanelen heeft. Zou er meer rekening met het energielabel van de woning van eiser moeten worden gehouden, dan is daar in de matrix meer dan voldoende ruimte voor, gelet op de prijs per m².

11.2

De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar op de zitting voldoende heeft toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat. Ook heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd dat rekening is gehouden met de ligging van de woning van eiser door referentiewoningen te gebruiken die ook in de buurt van het ziekenhuis zijn gelegen en de ligging te kwalificeren met een ‘3’ in plaats van een ‘4’. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.

Zoals hiervoor in 9.2 is aangegeven, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan eiser vergoeden. Er zijn geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.