Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11736793 \ UV EXPL 25-142 BJvd/61169
Vonnis in kort geding van 17 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R. Reumkens,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. B.C. van Bekkum.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 5,
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie en producties 1 tot en met 8 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 3 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser] .
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie en producties 1 tot en met 8 van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 3 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er vandaag een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] stelt dat hij een woning huurt van [gedaagde] , maar dat [gedaagde] de huissleutels heeft afgepakt en hem geen toegang tot de woning geeft. Volgens [gedaagde] is de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd. [gedaagde] stelt ook dat [eiser] de woning heeft vervuild en overlast heeft veroorzaakt. [eiser] vordert in deze procedure toegang tot de woning en terugbetaling van de huur over de periode dat [gedaagde] hem geen toegang tot de woning heeft gegeven. [gedaagde] vordert schadevergoeding in reconventie. De kantonrechter beslist dat [gedaagde] [eiser] toegang moet geven tot de woning en wijst de overige vorderingen af.
3.De beoordeling in conventie en reconventie
3.1.
Deze zaak gaat feitelijk om [eiser] en [gedaagde] . Omdat [eiser] onder bewind staat, is niet hijzelf, maar zijn bewindvoerder partij in deze procedure. Voor het leesgemak wordt in dit vonnis over [eiser] gesproken, tenzij het specifiek over zijn bewindvoerder gaat.
3.2.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
[eiser] heeft een spoedeisend belang
3.3.
[eiser] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering omdat hij dakloos is geraakt nadat [gedaagde] de sleutels van de woning heeft ingenomen en [eiser] geen toegang meer tot de woning heeft gegeven. [eiser] stelt dat hij nu bij zijn moeder in een bejaardenflat verblijft. De woningbouw van de bejaardenflat heeft toestemming gegeven voor zijn tijdelijke verblijf daar tot 1 juli 2025, daarna moet hij ergens anders wonen. [eiser] heeft zich pas recent ingeschreven bij Woningnet en ook op de particuliere markt is het voor hem erg moeilijk om (op korte termijn) een woning te vinden. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang van [eiser] betwist.
3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Van [eiser] kan niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht, omdat hij dreigt dakloos te worden. Daarnaast blijkt de spoedeisendheid uit de aard van de vordering.
De huurovereenkomst tussen partijen is niet geëindigd
3.5.
Op 22 juni 2023 hebben [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten voor de woning aan de [adres] te [plaats] . De overeenkomst is overgegaan in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde] was in het verleden ook de werkgever van [eiser] . Op 20 december 2024 is er tussen partijen een arbeidsrechtelijk geschil ontstaan, waarna [gedaagde] [eiser] op staande voet heeft ontslagen. Volgens [gedaagde] is hij vervolgens diezelfde dag naar de huurwoning gegaan om met [eiser] te praten en heeft hij [eiser] gewezen op de staat van de woning, die op dat moment volgens [gedaagde] erg vervuild was. [gedaagde] stelt dat [eiser] toen heeft erkend dat het zo niet langer door kon gaan en dat hij vervolgens de sleutels aan [gedaagde] heeft afgegeven. Volgens [gedaagde] was het voor beide partijen duidelijk dat de huurovereenkomst daarmee met wederzijds goedvinden geëindigd was. [eiser] betwist dat hij met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd.
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. [eiser] stelt namelijk dat [gedaagde] op 20 december 2024 naar de woning is gekomen en onder dreiging de sleutels heeft afgepakt van [eiser] . Omdat [eiser] heeft betwist dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd, is dit niet komen vast te staan en in een kort geding procedure is geen ruimte voor bewijslevering. Op dit moment moet het er dus voor gehouden worden dat de huurovereenkomst nog altijd bestaat.
Dat [eiser] overlast veroorzaakt is niet komen vast te staan
3.7.
Volgens [gedaagde] moet bij de belangenafweging in het kader van de vordering van [eiser] worden meegewogen dat er nog drie andere huurders in het pand wonen die geklaagd hebben over overlast. De klachten bestaan uit stank- en geluidsoverlast en gaan volgens [gedaagde] gepaard met de drugsverslaving van [eiser] . [gedaagde] stelt ook dat [eiser] geen maatregelen heeft genomen om de overlast weg te nemen.
3.8.
De kantonrechter kan niet vaststellen of er sprake is van overlast door [eiser] , omdat [gedaagde] geen stukken heeft overgelegd die zijn stelling onderbouwen. [gedaagde] heeft bijvoorbeeld geen verklaringen overgelegd waaruit de klachten blijken. Ook blijkt nergens uit dat [gedaagde] [eiser] heeft gewezen op de overlastklachten door hem bijvoorbeeld een brief te sturen met een (laatste) waarschuwing. Omdat de overlast niet is komen vast te staan, kan in dit kort geding niet vastgesteld worden dat daarvan sprake is. Daarom kan de vordering ook niet op die grond worden toegewezen.
De vordering van [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding zal worden afgewezen
3.9.
[gedaagde] stelt dat [eiser] de woning heeft vervuild en heeft uitgewoond, waardoor schade is ontstaan aan de woning. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] hiermee ook stelt dat [eiser] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. [gedaagde] vindt daarom dat hij [eiser] geen toegang hoeft te verlenen tot de woning. Om de woning weer bewoonbaar en verhuurbaar te maken stelt [gedaagde] dat hij reparaties moet uitvoeren. Volgens een offerte die [gedaagde] heeft overgelegd bedraagt het totale bedrag van de herstelkosten (inclusief schoonmaakkosten) € 13.535,06. Met het oog op de vordering van [eiser] bestaat de kans dat [gedaagde] de woning op korte termijn weer verhuurbaar moet maken. Daarom vordert [gedaagde] in reconventie betaling van de helft van het begrote bedrag aan reparaties, namelijk € 6.767,50. [eiser] heeft de schade en de hoogte van de offerte betwist.
3.10.
Tussen partijen is niet in geschil dat het in september 2024 niet goed ging met [eiser] in verband met zijn drugsverslaving. Partijen zijn het erover eens dat de woning op dat moment vervuild was. Kennelijk was dat op dat moment niet zo ernstig dat het voor [gedaagde] aanleiding was om hierover een brief te sturen aan [eiser] . Partijen zijn het er niet over eens hoe vervuild de woning was in december 2024. Volgens [eiser] had hij de woning nog schoongemaakt voordat [gedaagde] langskwam. [gedaagde] heeft foto’s overgelegd van de woning, waarop is te zien dat de woning erg vies is en sommige apparatuur in de woning kapot is, zoals de ijskast. [eiser] stelt dat dit niet de staat is van de woning zoals hij deze op 20 december 2024 heeft achtergelaten en dat dit niet door hem is veroorzaakt. Hij suggereert dat [gedaagde] dit zelf heeft gedaan.
3.11.
De kantonrechter is van oordeel dat op dit moment onvoldoende duidelijk is dat er sprake is van dermate slecht huurderschap aan de kant van [eiser] dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. De foto’s die [gedaagde] heeft overgelegd zijn in februari 2025 genomen, er zijn door [gedaagde] geen brieven gestuurd over vervuiling van de woning en er zijn ook geen andere stukken waaruit blijkt dat de woning door [eiser] ernstig is vervuild. [eiser] erkent wel dat de woning verder schoongemaakt moest worden, maar volgens hem was de situatie in december 2024 al beter dan in september 2024. Verder heeft hij betwist dat hij de woning in december 2024 dermate ernstig was vervuild als nu is te zien op de overgelegde foto's. Omdat er in deze kort gedingprocedure geen ruimte is voor bewijslevering, kan de kantonrechter op dit moment niet vaststellen wat de staat van de woning was op 20 december 2024. [gedaagde] heeft bovendien geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat [eiser] is gesommeerd tot het schoonmaken van de woning of herstel van schade aan de woning. Dat de woning door toedoen van [eiser] is beschadigd en moet worden hersteld er is daarom in dit kort geding ook niet komen vast te staan. De vordering van [gedaagde] in reconventie tot betaling van schadevergoeding zal daarom worden afgewezen. Of [eiser] gehouden is een schadevergoeding aan [gedaagde] te betalen zal in een bodemprocedure moeten worden vastgesteld. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling wel aangegeven dat hij de woning op eigen kosten wil laten schoonmaken door een professioneel bedrijf (waar hij op dit moment werkt). De kantonrechter gaat er vanuit dat [eiser] zich aan deze toezegging zal houden.
[gedaagde] moet de sleutels van de woning aan [eiser] teruggeven
3.12.
Uit het voorgaande blijkt dat de verweren van [gedaagde] niet slagen en dat de vordering van [eiser] moet worden toegewezen. [gedaagde] moet [eiser] daarom toegang geven tot de woning en de sleutels aan hem teruggeven. [eiser] vordert dat aan deze verplichting ook een dwangsom zal worden gekoppeld van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] dit niet doet, met een maximum van € 10.000,00. Deze vordering zal ook worden toegewezen, zij het dat de kantonrechter aanleiding ziet om het maximum te beperken. De kantonrechter wijst [eiser] er wel op dat hij zich als goed huurder zal moeten gedragen. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij er geen bezwaar tegen heeft als [gedaagde] regelmatige controles uitvoert om de staat van de woning te bekijken, zolang deze controles op tijd worden aangekondigd. De kantonrechter geeft partijen daarom in overweging om in contact te blijven met elkaar en deze controles regelmatig in te plannen.
De vordering van [eiser] tot terugbetaling van de huur zal worden afgewezen
3.13.
[eiser] vordert terugbetaling van [gedaagde] van de huur over de maanden januari en februari en de huur vanaf 20 december 2024 tot het einde van de maand december 2024, in totaal een bedrag van € 2.001,61. [eiser] stelt dat hij gedurende die periode geen beschikking over het gehuurde heeft gehad en daarom op grond van onverschuldigde betaling recht heeft op terugbetaling van dit bedrag. Tegelijkertijd stelt [eiser] zich in deze procedure op het standpunt dat de huurovereenkomst doorloopt en nooit is geëindigd. Daarmee was er dus wel een grondslag voor het betalen van de huur. Op grond van de huurovereenkomst was [eiser] namelijk verplicht om de huur te betalen. [eiser] heeft in dit kort geding niet uitgelegd op welke juridische grondslag hij het bedrag van € 2.001,61 terugvordert. De kantonrechter is van oordeel dat in een bodemprocedure zal moeten worden uitgemaakt of [gedaagde] nog een bedrag aan [eiser] verschuldigd is. Daarom zal de kantonrechter de vordering tot betaling van het bedrag afwijzen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,15
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.048,15
De kosten in reconventie zullen worden gesteld op nihil omdat niet is gesteld of gebleken dat [eiser] noemenswaardige extra kosten heeft moeten maken.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.15.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser] de huissleutels van de woning aan [adres] , [postcode] te [woonplaats] , te verstrekken, teneinde hem weer ongehinderd toegang te verschaffen tot zijn huurwoning,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan de bewindvoerder een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat hij niet aan de veroordeling in 4.1 voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten in conventie van € 1.048,15, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten in reconventie, tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2025.