Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11757578 \ UV EXPL 25-152 BJvd/61169
Vonnis in kort geding van 24 juli 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING CAZAS WONEN,
gevestigd te Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas Wonen,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg,
2.2. [gedaagde sub 2] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met productie 1 t/m 5,
- de producties 1 t/m 9 van [gedaagde sub 1] ,
- de machtiging van Cazas Wonen, waarin zij mevrouw [A] machtigt om namens haar te handelen in deze zaak,
- de producties 1 t/m 9 van [gedaagde sub 1] ,
- de machtiging van Cazas Wonen, waarin zij mevrouw [A] machtigt om namens haar te handelen in deze zaak,
- de pleitnota van Cazas Wonen,
- de mondelinge behandeling van 10 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde [gedaagde sub 2] .
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde [gedaagde sub 2] .
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een huurovereenkomst gesloten met Cazas Wonen voor een eengezinswoning. Bij een doorzoeking van de woning is door de politie een handelshoeveelheid drugs aangetroffen in de woning, waarna de woning voor zes maanden is gesloten door de burgemeester. Cazas Wonen heeft daarop de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en vordert in deze procedure ontruiming van de woning door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 1] is het niet eens met de vordering van Cazas Wonen. [gedaagde sub 1] stelt dat zij niet wist dat er drugs in de woning lagen en dat haar minderjarige dochter binnenkort bij haar in de woning zou komen wonen. Daarom wil zij de woning behouden. De kantonrechter maakt een belangenafweging en wijst de vordering van Cazas Wonen toe.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
3.2.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Cazas Wonen heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als deze uitspraak later zou worden teruggedraaid.
Cazas Wonen heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen
3.3.
Cazas Wonen is ontvankelijk in haar vordering, omdat een vordering tot ontruiming van een sociale huurwoning naar haar aard spoedeisend is.
De vorderingen tegen [gedaagde sub 2] zullen bij verstek worden toegewezen
3.4.
De kantonrechter verleent verstek tegen [gedaagde sub 2] , omdat de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen voor oproeping van [gedaagde sub 2] in acht zijn genomen en hij niet in het geding is verschenen en ook geen antwoord heeft opgestuurd naar de rechtbank. De kantonrechter heeft ook geen ander bericht van [gedaagde sub 2] ontvangen.
3.5.
Omdat [gedaagde sub 2] niet naar de mondelinge behandeling is gekomen en geen verweer heeft gevoerd, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de gestelde feiten en omstandigheden waarop Cazas Wonen haar vorderingen tegen hem baseert. Dit heeft tot gevolg dat de vorderingen van Cazas Wonen jegens [gedaagde sub 2] worden toegewezen.
3.6.
[gedaagde sub 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom zijn deel van de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Dat deel van de proceskosten van Cazas Wonen wordt begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
67,50
- salaris gemachtigde
€
271,50
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
618,47
3.7.
De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
De vorderingen tegen [gedaagde sub 1] en haar verweer
3.8.
Met ingang van 31 mei 2022 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan het adres [adres] te [plaats] . Op 15 mei 2025 is de woning door de politie doorzocht in het kader van een lopend strafrechtelijk onderzoek, waarbij onder meer handelshoeveelheden crystal meth, MDMA, 2 MMC, qat en hash gevonden zijn. De burgemeester heeft de woning ingang van 22 mei 2025 op grond van artikel 13b Opiumwet voor zes maanden gesloten. De wet geeft de verhuurder in zo’n geval de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [1] Cazas Wonen heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt en op 12 juni 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De vraag is of zij in de gegeven omstandigheden van die bevoegdheid gebruik had mogen maken. De kantonrechter moet toetsen of gebruikmaking daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert.
3.9.
Cazas Wonen voert aan dat zij belang heeft bij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de gevorderde ontruiming omdat zij drugsactiviteiten in haar huurwoningen wil tegengaan en verantwoordelijk is voor een prettige en veilige woonomgeving voor haar andere huurders. Handelshoeveelheden drugs in een woning tasten de veiligheid en leefbaarheid van de buurt aan. Hier staat tegenover het woonbelang van [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] stelt dat als zij de woning kwijtraakt, zij op straat komt te staan. Op korte termijn kan zij niet aan een andere huurwoning komen en bij familie kan zij niet terecht. Verder stelt [gedaagde sub 1] dat haar minderjarige dochter dit jaar vanuit België naar Nederland is verhuisd om bij [gedaagde sub 1] te komen wonen en Utrecht naar de middelbare school te gaan. [gedaagde sub 1] heeft de woning dus ook nodig voor haar dochter.
3.10.
[gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat [gedaagde sub 2] nooit met haar in de woning heeft gewoond, maar in België is blijven wonen. [gedaagde sub 2] is de ex-partner van [gedaagde sub 1] . Al voordat zij samen in de huurwoning zouden gaan wonen is de relatie verbroken. [gedaagde sub 1] heeft verteld dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst samen met haar broertje, de heer [B] in de woning is gaan wonen. In december 2024 trouwde haar broertje met mevrouw [C] . [gedaagde sub 1] stelt dat zij haar broertje wilde helpen omdat hij zonder woning zat en daarom haar broertje en later ook zijn vrouw een kamer heeft aangeboden in de huurwoning. Dat er drugs in de woning lagen stelt [gedaagde sub 1] nooit geweten en/of gezien te hebben.
De belangenafweging valt uit in het voordeel van Cazas Wonen
3.11.
De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van de Cazas Wonen zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde sub 1] en dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Daarbij weegt het volgende mee.
3.12.
Dat er een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen in de woning leveren een tekortkoming op aan de zijde van [gedaagde sub 1] die de ontbinding rechtvaardigt. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde sub 1] stelt dat zij niet wist dat er drugs in de woning lagen, maar [gedaagde sub 1] is wel verantwoordelijk voor de woning als huurster. Voor de tekortkoming is geen toerekenbaarheid, en dus geen verwijtbaarheid nodig.
3.13.
Bij de belangenafweging weegt mee dat er gegronde twijfels zijn of [gedaagde sub 1] haar hoofdverblijf had in het gehuurde. Tijdens de doorzoeking van de politie is gebleken dat de heer [B] en mevrouw [C] in de woning woonden op het moment van de inval. Volgens de politie stond er nog een derde persoon ingeschreven op het adres (namelijk [gedaagde sub 1] ), maar laat de inrichting van de woning niet zien dat er nog een derde persoon in de woning verblijft. [gedaagde sub 1] staat bovendien pas sinds 30 augustus 2024 ingeschreven op het adres van de woning, terwijl zij daar al sinds mei 2022 zou wonen. Haar broertje staat al wel sinds 15 juli 2022 ingeschreven in de woning. Anders dan een verklaring van drie buren heeft [gedaagde sub 1] geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij daadwerkelijk in de woning woont. Die verklaring is ook weinig overtuigend. Het is een voorgedrukte verklaring die door drie buren is ondertekend, maar waaruit niet duidelijk wordt vanaf wanneer en hoe vaak [gedaagde sub 1] in de woning verbleef. In een kortgedingprocedure is geen ruimte voor nadere bewijslevering. [gedaagde sub 1] heeft weliswaar gesteld dat haar bankpassen nog in de woning liggen en zij daarom geen bankafschriften kan overleggen waaruit blijkt dat zij in de omgeving van de woning geld pint, maar zij heeft op geen enkele andere wijze aannemelijk gemaakt dat zij in de woning haar hoofdverblijf heeft. Integendeel, zij heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij na een niertransplantatie in het verleden nog steeds onder controle is bij een arts in België, wat niet voor de hand ligt als ze al drie jaar in Nederland zou wonen. Gelet op de onderbouwde stellingen van Cazas Wonen dat zij niet in de woning verbleef, mocht van [gedaagde sub 1] verwacht worden dat zij daar in ieder geval meer tegenover zou stellen dan zij nu heeft gedaan.
3.14.
Op het moment van het sluiten van de woning woonde de dochter van [gedaagde sub 1] bij haar vader in België en tot op heden staat zij ook nog ingeschreven in België. De kantonrechter begrijpt dat het de bedoeling was dat de dochter van [gedaagde sub 1] bij haar moeder zou gaan wonen, maar dat betekent niet dat haar dochter door het sluiten van de woning geen plek meer heeft waar zij terecht kan. Het is duidelijk is dat de dochter met de eventuele ontruiming niet op straat zal komen te staan en bij haar vader kan (blijven) wonen.
De vorderingen van Cazas Wonen zullen worden toegewezen
3.15.
Het bovenstaande brengt met zich mee dat het aannemelijk is dat de vorderingen van Cazas Wonen in een gewone procedure zullen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter de vordering van Cazas Wonen tot ontruiming toewijzen. De kantonrechter geeft daarbij aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een termijn van 7 dagen na betekening van het vonnis om tot ontruiming over te gaan, waarbij de betekening zodanig dient plaats te vinden dat de ontruimingstermijn valt in de periode waarin de sluiting van de woning door of namens de burgemeester (tijdelijk) is opgeheven. De vordering van Cazas Wonen om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te verbieden de woning als woonruimte in gebruik te nemen zal ook worden toegewezen. Cazas Wonen heeft hieraan een dwangsom verbonden en de kantonrechter zal deze ook toewijzen, aangezien hier geen verweer tegen is gevoerd. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de dwangsom te matigen en op een lager bedrag te maximeren zoals is vermeld in de beslissing.
[gedaagde sub 1] moet de proceskosten betalen
3.16.
[gedaagde sub 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom haar deel van de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Dat deel van de proceskosten van Cazas Wonen wordt begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
67,50
- salaris gemachtigde
€
271,50
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
618,47
3.17.
De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.18.
Cazas Wonen heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet opgekomen. Er is ook niet gebleken van feiten en/of omstandigheden die deze vordering in de weg staan. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten voldoen aan de veroordelingen en dat Cazas Wonen het vonnis ten uitvoer kan leggen, ongeacht of hiertegen hoger beroep wordt ingesteld.
Dit vonnis wordt beschouwd als een vonnis op tegenspraak
3.19.
Omdat [gedaagde sub 1] wel in de procedure is verschenen, wordt dit vonnis op grond van artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering als een vonnis op tegenspraak beschouwd. Dit betekent dat [gedaagde sub 2] geen verzet maar alleen hoger beroep kan instellen tegen dit vonnis.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verbiedt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om terug te keren naar de woning aan het adres [adres] te [plaats] , gemeente Utrecht om deze als woonruimte in gebruik te nemen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag, waarop [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit verbod zullen overtreden en met een maximum van € 5.000,00,
4.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de zelfstandige woning aan het adres [adres] te [plaats] , gemeente Utrecht te (doen) ontruimen en te verlaten met al hetgeen zich vanwege [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarin of daarop bevindt en al diegenen die zich daarin of daarop vanwege [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bevinden, en onder afgifte van alle sleutels, de woonruimte ter vrije beschikking van Cazas Wonen te stellen, indien en zodra de burgemeester de mogelijkheid biedt om de woning tijdelijk te betreden ten behoeve van een ontruiming dan wel uiterlijk binnen 7 dagen na de definitieve opheffing van de sluiting van de woning door de burgemeester,
4.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om aan Cazas Wonen te betalen een bedrag gelijk aan het bedrag dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot het moment van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst maandelijks verschuldigd waren aan Cazas Wonen, waarbij het te betalen bedrag tot de datum van de buitengerechtelijke ontbinding als een huurbetaling kan worden aangemerkt en vanaf de datum van de buitengerechtelijke ontbinding als een schadevergoeding wegens huurderving,
4.4.
veroordeelt [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 618,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5.
veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten van € 618,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.7.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2025.