Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/586213 / KG ZA 24-647
Vonnis in kort geding van 13 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. K.D.C. Schemkes,
tegen
[gedaagden],
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
advocaat: mr. J. van Lunen.
1.De procedure
1.1.
De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 7 van [eiser] ,
- de producties 1 t/m 5 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
- de pleitnota inclusief wijziging van eis van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
- de pleitnota inclusief wijziging van eis van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
1.2.
Op 30 januari 2024 heeft mr. J.K.J. van den Boom, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij was aanwezig de heer [eiser] , bijgestaan door advocaat mr. Schemkes. Verder waren aanwezig de heer [gedaagde sub 2] en mevrouw [gedaagde sub 1] , bijgestaan door mr. Van Lunen. Beide partijen hebben een pleitnota voorgedragen en op vragen van elkaar en van de voorzieningenrechter gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er ter zitting is besproken.
1.3.
De voorzieningenrechter heeft gezegd dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] . Deze onroerende zaak bestaat uit een woning en een bedrijfspand. De panden staan ruim twee jaar leeg en staan sindsdien ook te koop. Op 21 oktober 2024 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning en het bedrijfspand gekraakt. Volgens [eiser] belemmert dit de verkoop en hij heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesommeerd de panden te verlaten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben daar geen gevolg aan gegeven. [eiser] vordert daarom in dit kort geding ontruiming van de onroerende zaak. Ook vordert hij dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de kosten van door hen verbruikte stroom, gas en water betalen. [eiser] krijgt in deze procedure grotendeels gelijk.
3.De beoordeling
Toetsingskader voor de vordering tot ontruiming
3.1.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW Pro bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.2.
De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat Pro iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
3.3.
Vast staat dat [eiser] eigenaar is van de panden aan de [adres] in [plaats] . De krakers betwisten niet dat zij, zoals [eiser] stelt, zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Dat is een evidente inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] , zodat de vordering tot ontruiming van [eiser] , in beginsel toegewezen kan worden.
3.4.
Met een eventuele ontruiming komt wel het door artikel 8 EVRM Pro beschermde huisrecht van de krakers in het geding. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad en het Europese Hof voor de Rechten van de Mens volgt dat een huisrecht wordt ontleend aan de feitelijke bewoning, waarbij niet van belang is of die bewoning rechtmatig is. Een ontruiming is een vergaande inmenging in de uitoefening van het huisrecht. Iedereen die het risico loopt op een dergelijke inmenging moet daarom in beginsel de mogelijkheid hebben de proportionaliteit daarvan door de rechter te laten toetsen, voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Doorgaans zal in het concrete geval het belang van de eigenaar zwaarder wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van (een) kraker(s) in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, zwaarder weegt.
3.5.
Daarom moet de vraag beantwoord worden of de ontruimingsvordering afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter alleen aan de orde indien [eiser] zijn bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken, in die zin dat hij, in aanmerking nemend zijn belang bij ontruiming en het belang van de krakers dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot ontruiming kan komen (artikel 3:13 BW Pro). Tegen die achtergrond moet [eiser] het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming voldoende concreet onderbouwen. Daarnaast mag volgens vaste rechtspraak de ontruiming van een gekraakt pand niet tot ongerechtvaardigde leegstand leiden.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de panden ontruimen
3.6.
De belangen van [eiser] wegen zwaarder dan die van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming en dat er geen ongerechtvaardigde leegstand zal ontstaan na de ontruiming. Van misbruik van recht is geen sprake. De voorzieningenrechter legt dit hieronder uit.
Er is geen sprake van ongerechtvaardigde leegstand
3.7.
[eiser] is geen speculant maar heeft de woning en het bedrijfspand geërfd. Hij wil beide panden, eventueel los van elkaar, verkopen en heeft die onmiddellijk na het vertrek van de laatste huurder te koop gezet. Dat is nog niet gelukt omdat er grondwatervervuiling is op het perceel, zowel bij het bedrijfspand als bij de woning. [eiser] heeft tijdens de zitting gezegd dat er vanaf het moment dat hij de onroerende zaak te koop heeft aangeboden interesse is geweest in de panden, maar dat de onzekerheid over de noodzaak van sanering en ook de eventuele kosten daarvan de geïnteresseerden ervan heeft weerhouden om daadwerkelijk tot aankoop over te gaan. Hij heeft daarom geprobeerd om de onroerende zaak aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers.
3.8.
Zo heeft hij onderhoud verricht aan de woning door die van binnen en buiten te schilderen. Verder heeft hij de woning en het bedrijfspand kadastraal laten splitsen, zodat de panden apart verkocht kunnen worden. Daarnaast heeft hij de gemeente gevraagd of er voor het bedrijfspand een aparte toegangsweg kan komen, zodat er geen recht van overpad meer nodig is over het perceel van de woning. Dat maakt beide panden aantrekkelijke voor potentiële kopers. Dit traject bij de gemeente heeft negen maanden geduurd, maar is in november 2024 goedgekeurd. Verder heeft [eiser] onderzoek laten doen naar de te verwachten kosten voor sanering van het perceel waarop het woonhuis staat. Naar schatting gaat het om een bedrag van € 30.000 a € 50.000. Deze inschatting van de kosten van sanering kan nu meegenomen worden in de onderhandelingen over de koopprijs. Ook biedt dit potentiële kopers (en de instelling die een hypotheek financiert) meer duidelijkheid over wat zij kunnen verwachten. Wat betreft de sanering is er ook nog een nieuwe ontwikkeling. Het was al bekend dat sanering waarschijnlijk alleen nodig is in het geval van herontwikkeling, nieuwbouw of aanbouw, maar er is een recent bericht van de RUD (Regionale Uitvoeringsdienst) waaruit blijkt dat sanering misschien helemaal niet nodig is. Ook dat zal invloed hebben op de beslissing van potentiële kopers.
3.9.
[eiser] heeft de afgelopen twee jaar dus zeker niet stilgezeten en heeft van alles gedaan om de aantrekkelijkheid van de panden voor potentiële kopers te vergroten. Ook nu is hij daar nog mee bezig. Van de acties die [eiser] heeft ondernomen kan ook verwacht worden dat die een gunstige invloed zullen hebben op de verkoopbaarheid van de panden. [eiser] verwacht zelf dat, gelet op het aantal geïnteresseerden dat zich bij de makelaar heeft gemeld en gelet op het feit dat nu er meer duidelijkheid gegeven kan worden over eventuele saneringskosten, de verkoop spoedig (hij denkt aan ongeveer een maand) tot stand zal komen. Onder deze omstandigheden is er geen sprake van ongerechtvaardigde leegstand als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de panden moeten ontruimen.
[eiser] heeft spoedeisend belang bij ontruiming
3.10.
Het is zeer waarschijnlijk dat de aanwezigheid van krakers de panden voor de meeste potentiële kopers minder aantrekkelijk maakt. Een lege woning verkoopt simpelweg beter. Verder zullen kopers over het algemeen niet het risico willen lopen dat de krakers niet zullen vertrekken en/of dat het pand bij de levering in een slechtere staat verkeert. De toezeggingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij zullen vertrekken voordat de woning geleverd wordt, dat zij bereid zijn om tijdens bezichtigingen in de loods te zitten, dat zij de panden en het terrein eromheen netjes zullen houden, dat zij een eigen energiecontract hebben afgesloten zullen weinig tot geen invloed hebben op potentiële kopers. Die willen immers de zekerheid dat zij het pand dat zij gekocht hebben leeg geleverd krijgen en in de staat waarin zij het pand bezichtigd hebben. Die zekerheid kan eiser alleen bieden als de woning daadwerkelijk ontruimd is. Ook het aanbod van de krakers om een gebruiksovereenkomst te sluiten zal daarom niet helpen om de potentiële koper ervan te overtuigen dat de woning leeg en in goede staat geleverd zal worden. Dat is ook zo als het klopt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het schuurtje op het perceel niet op eigen initiatief maar met voorafgaande instemming van [eiser] hebben gesloopt. Eiser heeft dus belang bij een ontruiming op korte termijn omdat zich al potentiële kopers bij de makelaar hebben gemeld. Bovendien moet [eiser] ook al twee jaar aanzienlijke kosten betalen voor de panden. Zo zijn er verzekeringen die betaald moeten worden, gemeentelijke belastingen en heffing op vermogensrendement. Het gaat naar schatting om een bedrag van in totaal 10 a 20 duidend euro per jaar. Eiser heeft er dus ook een financieel belang bij een spoedige ontruiming.
De belangen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
3.11.
Tegenover deze belangen van [eiser] staat het belang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij het hebben van woonruimte. Het is algemeen bekend dat er sprake is van woningnood en dat het met name lastig is voor degenen die afhankelijk zijn van het segment betaalbare huurwoningen om een woning te vinden. Dat is echter niet iets waar [eiser] invloed op heeft en waar hij een oplossing voor hoeft te bieden.
Conclusie over de ontruiming
3.12.
Nu [eiser] een spoedeisend belang heeft en er geen sprake is van ongerechtvaardigde leegstand, weegt zijn belang bij ontruiming van zijn eigendom zwaarder dan het woonbelang en het huisrecht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen.
De vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv wordt toegewezen
3.13.
[eiser] heeft ook een vordering ingesteld op grond van artikel 557a lid 3 Rv. Wat die vordering inhoudt blijkt uit 4.2 van dit vonnis. Deze vordering wordt ook toegewezen. [eiser] heeft er immers belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht op dit moment niet, maar op het moment van de ontruiming of nadien wel zonder recht of titel in het pand bevinden.
Ontruimingstermijn: drie weken
3.14.
[eiser] heeft gevraagd om een ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vinden dat te kort en hebben verzocht om in geval van toewijzing van de vordering de ontruimingstermijn te verruimen. Omdat er nog geen sprake is van een koopovereenkomst of een concreet zicht daarop en rekening houdend met het feit dat het voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] lastig is om andere woonruimte te vinden, bepaalt de voorzieningenrechter de ontruimingstermijn op drie weken na betekening van dit vonnis.
Geen dwangsom
3.15.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat die overbodig is. Nu de ontruiming is toegewezen heeft [eiser] met dit vonnis een effectief middel in handen om te zorgen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de onroerende zaak verlaten. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet vrijwillig tot ontruiming overgaan, kan [eiser] immers met hulp van een deurwaarder overgaan tot een gedwongen ontruiming. Een prikkel om tot ontruiming over te gaan heeft dan geen toegevoegde waarde.
Water- en energiekosten: de vordering wordt afgewezen
3.16.
[eiser] vordert ook dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van het verbruik van gas, water en stroom. Hoe hoog die kosten zullen zijn is onbekend. Die moeten nog vastgesteld worden en het is vooralsnog onduidelijk hoe dat moet gebeuren. [eiser] heeft hier niets over aangevoerd en heeft ook geen enkele onderbouwing laten zien van de mate van het verbruik door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en van de kosten daarvan. Het voert dan ook te ver om deze vordering in kort geding toe te wijzen. Bovendien hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] sinds eind december zelf een energiecontract afgesloten voor de woning en betaalt [eiser] daar sindsdien dus niet meer voor. Verder heeft [eiser] tijdens die zitting verklaard dat hij zijn energiecontract voor de loods heeft opgezegd en gas en stroom voor die loods heeft laten afsluiten. Ook daar betaalt hij dus niet meer voor. Het gaat dan ook om een korte periode van nog geen drie maanden waarin [eiser] heeft betaald voor het verbruik van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De kosten daarvan zijn te overzien en maken niet aannemelijk dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij deze vordering.
Advertentiekosten: de vordering wordt afgewezen
3.17.
[eiser] heeft tijdens de zitting een eiswijziging ingediend. Hij vordert daarmee veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om ook de kosten te betalen voor publicatie van een uittreksel van het exploot in het Algemeen Dagblad. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat zij die kosten verschuldigd zijn omdat die publicatie onnodig was. De voorzieningenrechter is het met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] eens. Die publicatie is alleen nodig als er anoniem betekend moet worden omdat de identiteit van de krakers onbekend is (artikel 61 Rv Pro). Dat is hier niet het geval. [eiser] was in ieder geval op de hoogte van de voor- en achternaam en het telefoonnummer van [gedaagde sub 2] . Die had hij van de makelaar gekregen, zo heeft hij tijdens de zitting gezegd. Verder maakt de dagvaarding onder randnummer 4 melding van een huurovereenkomst die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ter ondertekening aan [eiser] hebben gestuurd. Daar zullen naar alle waarschijnlijkheid de namen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in gestaan hebben. Bovendien had [eiser] om de naam van [gedaagde sub 1] kunnen vragen. De anonieme betekening was dus inderdaad onnodig en de advertentiekosten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Deze vordering wordt afgewezen.
De proceskosten
3.18.
[eiser] krijgt grotendeels gelijk. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden daarom hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Degene die betaalt kan vervolgens wel proberen het deel van de betaalde som die aan de andere gedaagde moet worden toegerekend, op die ander te verhalen. De proceskosten aan de kant van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 144,47
- griffierecht € 331,00
- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)
- nakosten
€ 178,00(plus eventueel de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus eventueel de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.760,47
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] , kadastraal bekend gemeente De Bilt, sectie [letter] , nummers [nummer] en [nummer] , binnen drie weken na betekening van dit vonnis, met alle personen en roerende zaken die zich daarin vanwege hen bevinden, voor zover deze zaken niet het eigendom zijn van [eiser] , te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
4.2.
bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.760,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij niet tijdig aan die veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, wordt daar € 92,00 bij opgeteld,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2025 en getekend door mr. S.H.Gaertman.