Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11778858 \ UV EXPL 25-161
Vonnis in kort geding van 17 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
tegen
1.[gedaagde sub1] ,
wonende in [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde c.s.] ,
gemachtigde: mr. J. Nagtegaal.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 juli 2025,
- de producties van [gedaagde c.s.] van 14 juli 2025,
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde c.s.] ,
- de producties van [gedaagde c.s.] van 14 juli 2025,
- de mondelinge behandeling van 15 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde c.s.] ,
- de e-mail van 15 juli 2025 waarin [eiser] afziet van schriftelijk repliek.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling was [eiser] aanwezig met zijn gemachtigde, mr. M.J. Jeths. [gedaagde c.s.] was aanwezig met zijn gemachtigde mr. J. Nagtegaal. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd.
1.3.
Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven nog repliek te willen voeren. De kantonrechter heeft hem de mogelijkheid gegeven schriftelijk repliek in te dienen. [eiser] heeft de kantonrechter en [gedaagde c.s.] in de e-mail van 15 juli 2025 laten weten hiervan af te zien.
1.4.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde c.s.] huurt de woning aan het [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) van [eiser] . De woning is een rijksmonument en heeft onderhoud nodig. Voordat dit onderhoud uitgevoerd kan worden, wil [eiser] eerst het huis van binnen en van buiten opmeten, om de staat vast te leggen. Deze maatvoeringen zijn ook nodig om een vergunning voor het verbouwen te krijgen van de gemeente. Maar, [gedaagde c.s.] wil [eiser] , zijn aannemer en architect niet binnen laten om de metingen te doen. Tussen [gedaagde c.s.] en [eiser] is al langere tijd onenigheid. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde c.s.] moet toestaan dat [eiser] de metingen in het huis laat uitvoeren.
3.De beoordeling
Toetsingskader
3.1.
In een kort geding kan de kantonrechter een voorlopige voorziening geven. Dat is een voorlopige maatregel die vooruit loopt op de beslissing die wordt verwacht in een gewone rechtszaak (bodemzaak), die na het kort geding kan worden ingesteld. Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt, in dit geval [eiser] , hierbij zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone rechtszaak niet hoeft af te wachten. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing daarvan gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
3.2.
De eerste toets in kort geding is het spoedeisend belang. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen wanneer de eisende partij voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Dat spoedeisend belang is voldoende aannemelijk gemaakt. De kantonrechter motiveert dit als volgt.
3.3.
[eiser] heeft toegelicht dat voor de vereiste ingrijpende restauratie van de woning een omgevingsvergunning vereist is en medewerking van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
3.4.
[eiser] heeft met het oog op de vereiste renovatie getracht de huurovereenkomst met [gedaagde c.s.] te laten beëindigen wegens dringend eigen gebruik en is daarvoor een procedure gestart bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft op 15 november 2023 de vordering van [eiser] tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik afgewezen. Daarbij is overwogen dat de plannen en kosten voor de beoogde renovatie onvoldoende waren onderbouwd en ook verder niet was gebleken dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het gehuurde en de huurinkomsten. Tegen die beslissing is hoger beroep ingesteld, maar de zaak is nog niet inhoudelijk behandeld bij het gerechtshof. Dat betekent dat [eiser] bij het uitvoeren van de restauratieplannen rekening moet houden met [gedaagde c.s.] als huurder van de woning.
3.5.
De restauratie is een financieel ingrijpende operatie waarvoor [eiser] inmiddels plannen heeft ontwikkeld en een omgevingsvergunning heeft aangevraagd. In het kader van de aangevraagde omgevingsvergunning heeft de gemeente gevraagd om binnen een door haar gestelde termijn [1] de navolgende gegevens aan te leveren:
- Duidelijk gemaatvoerde situatietekening bestaande toestand;
- Duidelijk gemaatvoerde situatietekening nieuwe toestand;
- Duidelijk gemaatvoerde plattegrondtekening bestaande toestand;
- Duidelijk gemaatvoerde plattegrondtekening nieuwe toestand;
- Detailtekeningen bestaande en nieuwe toestand van dakgoten, nokken, overstekken, kozijnen e.d. t.b.v. welstand en cultuurhistorie
Om de gegevens te verkrijgen heeft [eiser] [gedaagde c.s.] gevraagd mee te werken aan het opmeten van een en ander. [gedaagde c.s.] wil daar niet aan mee werken.
3.6.
Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat de verhoudingen tussen [eiser] en [gedaagde c.s.] al langere tijd ernstig verstoord zijn. Het lukt partijen niet om de meest eenvoudige afspraken, zoals de gevorderde toelating voor het doen van metingen, met oog voor elkaar te maken. Dat maakt dat zonder rechterlijke tussenkomst de vergunningsprocedure voor de vereiste restauratie dreigt vast te lopen. Omdat niet ter discussie staat dat de renovatie van de woning spoedeisend is, maakt dit de vordering van [eiser] ook spoedeisend.
3.7.
Dat wordt niet anders doordat [eiser] heeft nagelaten om, vooruitlopend op de te verkrijgen bouwvergunning, op verzoeken van [gedaagde c.s.] het nodige onderhoud aan de woning te verrichten. Wat [eiser] wel of niet had moeten doen aan lopende onderhoudsverplichtingen staat namelijk los van het gestelde belang om voor de vereiste restauratie een omgevingsvergunning te krijgen. Mocht herstel van de gebreken nodig zijn dan staat het [gedaagde c.s.] vrij de weg van artikel 7:206 BW te bewandelen.
[gedaagde c.s.] moet toegang verlenen tot de woning voor het maken van tekeningen
3.8.
[eiser] wil dat [gedaagde c.s.] hem met de architect in de woning toelaat om de door de gemeente gevraagde tekeningen te kunnen maken. Daarnaast wil [eiser] dat [gedaagde c.s.] ook meewerkt aan alle werkzaamheden die in het kader van de restauratie nodig zullen zijn, zo nodig met ontruiming van de woning. Dat wil [eiser] voor nu en de toekomst vastgelegd zien in een voorlopig oordeel van de kantonrechter.
3.9.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder moet meewerken aan dringende werkzaamheden die de verhuurder wil uitvoeren ter behoud of reparatie van het gehuurde. [2] De verhuurder heeft er immers gerechtvaardigde belangen bij dat de woning goed wordt onderhouden. Voor het uitoefenen van dat gerechtvaardigde belang moet het recht op privacy van de huurder [3] wijken. Vanzelfsprekend moet een verhuurder bij het uitoefenen van zijn gerechtvaardigd belang rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van zijn huurder en dus de renovatie/dringende werkzaamheden uitvoeren op de voor de huurder minst bezwaarlijke wijze.
3.10.
Voldoende aannemelijk is dat het in het kader van de plannen om het rijksmonument volgens de regels en binnen de financiële mogelijkheden te restaureren, noodzakelijk is om alle onderdelen van het rijksmonument goed in kaart te brengen en dat de gemeente dus terecht om detailtekeningen vraagt.
3.11.
[gedaagde c.s.] heeft aangevoerd dat het niet nodig is de woning op te meten om die detailtekeningen aan te leveren omdat de maatvoeringen al bij een eerder onderzoek zijn opgenomen en bij de SHBO (Stichting Historisch Boerderij-Onderzoek), het gemeentelijk archief of het regionaal historisch archief beschikbaar zijn. [eiser] heeft dit voldoende weerlegd door deze tekeningen uit het archief tijdens de mondelinge behandeling van 15 juli 2025 te laten zien. Op de tekeningen zijn geen duidelijke maatvoeringen te zien. [eiser] heeft daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat er tekeningen nodig zijn met meer details om te voldoen aan de eisen van de gemeente en een omgevingsvergunning te krijgen voor de verbouwing.
3.12.
Dat betekent dat [gedaagde c.s.] zal moeten meewerken aan de metingen in de woning om de door de gemeente verzochte gegevens te verkrijgen ook als dit niet direct leidt tot een verbetering van zijn woonsituatie. De verwachting is dat deze werkzaamheden een doorlooptijd van twee dagen zullen hebben, één dag in de woning en één dag op het buitenterrein. De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen in staat zullen zijn daar goede afspraken over te maken en dat de werkzaamheden op een voor [gedaagde c.s.] minst bezwaarlijke wijze worden verricht. Mocht er onverhoopt iets meer tijd nodig zijn dan ingeschat, dan zal [gedaagde c.s.] daar ook aan mee moeten werken. vVn partijen mag worden verwacht dat zij binnen deze week samen passende tijdstippen vinden om de werkzaamheden uit te voeren en daarvoor zo nodig schuiven in hun agenda’s.
3.13.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde c.s.] toegezegd te zullen meewerken aan het tot stand brengen van de vereiste detailtekeningen. De vraag is dus of het nodig is de gevorderde dwangsom aan de medewerking door [gedaagde c.s.] te koppelen. Gezien de ernstig verstoorde verhoudingen en het feit dat het tijdens de mondelinge behandeling niet mogelijk bleek al een concrete afspraak vast te leggen, zal de kantonrechter een dwangsom bepalen zoals hieronder in het dictum is verwoord.
3.14.
De medewerking die [eiser] verder vordert in dit kort geding acht de kantonrechter prematuur. Er is namelijk nog geen concreet zicht op uit te voeren werkzaamheden, daarover is nog niet met [gedaagde c.s.] gesproken en dus staat allerminst vast dat [gedaagde c.s.] zich op dat punt niet coöperatief zal opstellen. Bovendien is er voor dat deel van de vorderingen geen spoedeisend belang.
[gedaagde c.s.] moet de proceskosten betalen
3.15.
[gedaagde c.s.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.183,47
3.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Hoofdelijke veroordeling
3.17.
De veroordelingen tot betaling van de dwangsom en tot betaling van de proceskosten worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.18.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door [eiser] . Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,
4.1.
veroordeelt [gedaagde c.s.] om in week 30 van 2025, zijnde van 21 juli 2025 tot en met 27 juli 2025, zodanig toegang te verlenen tot de woning van [gedaagde c.s.] aan [adres] te [woonplaats] , dat de werkzaamheden die noodzakelijk zijn in verband met de metingen in de woning van [gedaagde c.s.] zoals genoemd in de brief van de gemeente De Ronde Venen d.d. 17 juni 2025:
- Duidelijk gemaatvoerde situatietekening bestaande toestand;
- Duidelijk gemaatvoerde situatietekening nieuwe toestand;
- Duidelijk gemaatvoerde plattegrondtekening bestaande toestand;
- Duidelijk gemaatvoerde plattegrondtekening nieuwe toestand;
- Detailtekeningen bestaande en nieuwe toestand van dakgoten, nokken, overstekken, kozijnen e.d. t.b.v. welstand en cultuurhistorie,
kunnen worden uitgevoerd.
4.2.
veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 2.500,00 als zij niet aan 4.1. voldoen,
4.3.
veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.183,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde c.s.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2025.
62938