Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Vonnis in gevoegde zaken van 4 juni 2025
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/16/578580 / HA ZA 24-363 van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eiser c.s] .,
advocaat: mr. W. Korbecka,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. C.L. Berkel.
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/16/578583 / HA ZA 24-364 van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen (in meervoud): [eisers c.s] ,
advocaat: mr. W. Korbecka,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
beide wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen (in meervoud): [gedaagden c.s] .,
advocaat: mr. M. de Groot.
1.De procedure
1.1.
De rechter beschikt over de volgende stukken:
in de zaak met rolnummer 24-363- dagvaarding met producties 1 t/m 17;
- incidentele conclusie tot voeging met 1 productie van [gedaagde] ;
- conclusie van antwoord in incident van [eiser c.s] .;
- conclusie van antwoord en voorwaardelijk eis in reconventie, met producties 1 t/m 7;
- voorwaardelijke conclusie van antwoord in reconventie met productie 18;
in de zaak met rolnummer 24-364
- dagvaarding met producties 1 t/m 14;
- incidentele conclusie tot voeging met 1 productie van [gedaagden c.s] .;
- conclusie van antwoord in incident van [eiser c.s] .;
- conclusie van antwoord en voorwaardelijke eis in reconventie met 1 productie van Bousema;
- voorwaardelijke conclusie van antwoord in reconventie van [eiser c.s] . met productie 15;
- akte overlegging aanvullende producties 2 t/m 5 van [gedaagden c.s] . van 1 april 2025.
1.2.
De rechtbank heeft de twee zaken gevoegd bij incidenteel vonnis van 23 oktober 2024. Op 3 april 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in beide zaken. Partijen hebben hun standpunten mede aan de hand van spreekaantekeningen verder toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Daarna is bepaald dat vandaag in beide zaken een vonnis wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaken
2.1.
[eiser c.s] . willen dat [gedaagde] en [gedaagden c.s] . de kosten (€ 38.175,50) betalen voor het opnieuw aanleggen van de openbare weg waaraan hun woningen zijn gelegen. [gedaagde] en [gedaagden c.s] . weigeren dit, omdat zij vinden dat zij dit niet met [eiser c.s] . hebben afgesproken. De rechter wijst de vorderingen van [eiser c.s] . af en legt hierna uit hoe en waarom zij tot dit oordeel is gekomen.
3.Wat is er gebeurd?
3.1.
[eiser c.s] . waren eigenaar van een perceel grond aan de [straat] (met kadastraal nummer [nummer 1] ). In 2016 hebben zij het initiatief genomen om dit perceel te herontwikkelen zodat er twee vrijstaande woningen op konden worden gebouwd. Daarom hebben zij met de gemeente Rhenen een exploitatieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst staan de voorwaarden waaronder de gemeente bereid was haar medewerking te verlenen aan de herontwikkeling. Vervolgens hebben [eiser c.s] . het perceel gesplitst en hebben zij in 2019 een bouwkavel (met kadastraal nummer [nummer 2] ) verkocht en geleverd aan [gedaagde] en in 2020 hebben zij het daarnaast gelegen bouwkavel (met kadastraal nummer [nummer 3] ) verkocht en geleverd aan [gedaagden c.s] .
3.2.
Op de [straat] , waaraan de bouwkavels liggen, ligt een openbare weg. Nadat de woningen klaar waren, zijn [eiser c.s] . door de gemeente op grond van de exploitatieovereenkomst aangesproken om die openbare weg opnieuw aan te leggen in overeenstemming met de door de gemeente verstrekte tekening. Volgens [eiser c.s] . hadden zij met [gedaagde] en [gedaagden c.s] . afgesproken dat zij deze weg (opnieuw) moesten aanleggen of herstellen nadat de woningen waren gebouwd, maar toen zij dit weigerden hebben [eiser c.s] . de weg zelf opnieuw laten aanleggen voor een bedrag van € 38.175,50. [eiser c.s] . vorderen nu een verklaring voor recht en een veroordeling van [gedaagde] en [gedaagden c.s] ., ertoe strekkende dat zij het bedrag van € 38.175,50 moeten betalen.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Volgens [eiser c.s] . zijn [gedaagde] en [gedaagden c.s] . tekortgeschoten in de nakoming van twee afspraken, namelijk:
(1)het bouw- en woonrijp maken van openbare weg gelegen op de [straat] en
(2)het herstellen van de schade die in verband met de bouwwerkzaamheden door of namens [gedaagde] en [gedaagden c.s] . zijn veroorzaakt aan diezelfde weg. [gedaagde] en [gedaagden c.s] . betwisten de eerste afspraak. Volgens hen hoefden zij namelijk alleen maar hun eigen perceel bouw- en woonrijp te maken en niet (ook) de openbare weg waaraan hun perceel ligt. Om vast te kunnen stellen wat partijen met elkaar hebben afgesproken, moeten de overeenkomsten worden uitgelegd. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. De rechter zal daarom ook die omstandigheden meenemen in haar beoordeling.
(1)het bouw- en woonrijp maken van openbare weg gelegen op de [straat] en
(2)het herstellen van de schade die in verband met de bouwwerkzaamheden door of namens [gedaagde] en [gedaagden c.s] . zijn veroorzaakt aan diezelfde weg. [gedaagde] en [gedaagden c.s] . betwisten de eerste afspraak. Volgens hen hoefden zij namelijk alleen maar hun eigen perceel bouw- en woonrijp te maken en niet (ook) de openbare weg waaraan hun perceel ligt. Om vast te kunnen stellen wat partijen met elkaar hebben afgesproken, moeten de overeenkomsten worden uitgelegd. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. De rechter zal daarom ook die omstandigheden meenemen in haar beoordeling.
Wat hebben [eiser c.s] . en [gedaagde] met elkaar afgesproken?
4.2.
Volgens [eiser c.s] . blijkt uit de afspraken die zij met [gedaagde] hebben gemaakt dat [gedaagde] óók de openbare weg opnieuw moest aanleggen. In de leveringsakte van 16 juli 2019 waarin het (gesplitste) perceel aan [gedaagde] wordt geleverd, staat in aanvulling op de koopovereenkomst van 25 mei 2019 de volgende afspraak opgenomen: “
Koper zal voor eigen rekening en risico het perceel grond bouw- en woonrijp maken, voor zover dat niet het geval is.” De term “bouw- en woonrijp maken” is voordat de leveringsakte is opgesteld al gedefinieerd in een op de koopovereenkomst aanvullende overeenkomst (van 13 juni 2019). Deze definitie in die aanvullende overeenkomst luidt als volgt:
Koper zal voor eigen rekening en risico het perceel grond bouw- en woonrijp maken, voor zover dat niet het geval is.” De term “bouw- en woonrijp maken” is voordat de leveringsakte is opgesteld al gedefinieerd in een op de koopovereenkomst aanvullende overeenkomst (van 13 juni 2019). Deze definitie in die aanvullende overeenkomst luidt als volgt:
“
Onder bouwrijp maken wordt verstaan:
Onder bouwrijp maken wordt verstaan:
- aanleggen of doen aanleggen van de tijdelijke infrastructurele voorzieningen binnen het plangebied, inclusief aansluitingen op bestaande wegen;
- het aanleggen of doen aanleggen van de benodigde riolerings-, gas-, water-, elektriciteits-, Dan CAI-, telefoon- en drainageleidingen en/of kabels, inclusief de aansluitingen op de bestaande voorzieningen en de oprichting van eventuele gemalen, transformatorstations, gasverdeelstations en dergelijke;
- het aan- en/of afvoeren van grond voor het op hoogte brengen;
- het verwijderen of doen verwijderen van de niet benodigde rioleringen;
- het verplaatsen of doen verplaatsen van de benodigde rioleringen;
- het slopen van eventueel te verwijderen bebouwing en het afvoeren van materialen,
- het kappen en verwijderen van bomen en overige beplantingen na verleende kapvergunning;
- het verwijderen van eventuele zich in de grond bevindende voorwerpen die toekomstige bebouwing zouden kunnen belemmeren;
- de aanleg van waterpartijen, bermsloten en het overigens zorgdragen voor voldoende ontwatering;
- het plaatsen van brandkranen.
Onder woonrijp maken wordt in ieder geval verstaan het in definitieve vorm:
- aanleggen van openbare en/of eigen wegen, paden en parkeervoorzieningen en de aansluiting daarvan op het openbare wegennet;
- aanleggen van groenvoorzieningen;
- aanleggen van openbare verlichting, straatnaamborden, verkeersborden en overige inrichtingselementen;
- alle overige in het kader van het woonrijp maken van gronden nodige en algemeen gebruikelijke werkzaamheden.”
4.3.
De rechter is van oordeel dat [gedaagde] de openbare weg niet woonrijp hoefde te maken, omdat niet is komen vast te staan dat [eiser c.s] . en [gedaagde] dit zijn overeengekomen. [gedaagde] moest namelijk “het perceel grond” woonrijp maken en niet is gebleken dat “het perceel grond” ook de (volledige) [straat] omvat. Ten eerste is de afspraak dat [gedaagde] voor eigen rekening en risico het perceel grond bouw- en woonrijp moest maken pas in de leveringsakte (van 16 juli 2019) opgenomen en onder “het perceel grond” wordt in de leveringsakte het gesplitste perceel (met kadastraal nummer [nummer 2] ) verstaan en dit perceel omvat niet de [straat] . Daarnaast blijkt ook niet uit de daarvoor op 25 mei 2019 gesloten koopovereenkomst – toen het perceel nog niet was gesplitst – dat het perceel grond (toen nog bekend onder het kadastrale nummer [nummer 1] ) dat aan [gedaagde] zou worden geleverd de [straat] omvatte. In tegenstelling tot hetgeen [eiser c.s] . stellen, blijkt dit namelijk niet uit de tekening die als bijlage bij de koopovereenkomst is toegevoegd. In die tekening is een deel van het (nog niet gesplitste) perceel roze gearceerd, maar de [straat] is uitdrukkelijk niet roze gearceerd (zie afbeelding 1):
*I.v.m. mogelijke herleidbaarheid naar personen is de afbeelding verwijderd.*
(Afbeelding 1)
4.4.
Hetzelfde geldt voor dit situatietekening waarin het perceel van [gedaagde] met een B wordt aangeduid. Ook uit deze bijlage bij de koopovereenkomst blijkt niet dat het perceel van [gedaagde] de [straat] omvatte op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten (zie afbeelding 2).
*I.v.m. mogelijke herleidbaarheid naar personen is de afbeelding verwijderd.*
(Afbeelding 2)
4.5.
Weliswaar hebben partijen in aanvulling op de koopovereenkomst afgesproken wat precies onder “bouw- en woonrijp maken” moest worden verstaan, maar uit deze definitie blijkt niet – zoals [eiser c.s] . stellen – dat [gedaagde] de openbare weg op de (volledige) [straat] moest aanleggen. Gelet op de omstandigheid dat het aan [gedaagde] geleverde perceel niet de [straat] omvat, is het enkele feit dat onder “woonrijp maken” ook wordt begrepen het aanleggen van onder andere openbare wegen, openbare verlichting, straatnaamborden en verkeersborden onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] had moeten begrijpen dat hij de openbare weg waaraan zijn perceel is gelegen zelf had moeten aanleggen.
4.6.
Volgens [eiser c.s] . hebben zij tot slot met [gedaagde] besproken dat hij de weg moest aanleggen volgens de van gemeentewege verstrekte tekening, maar dat is door [gedaagde] weersproken en door [eiser c.s] . niet nader onderbouwd. Het is dus (ook) niet gebleken dat [eiser c.s] . en [gedaagde] deze afspraak in aanvulling op de koopovereenkomst mondeling zijn overeengekomen.
4.7.
[gedaagde] hoefde dus niet te begrijpen dat hij de openbare weg had moeten aanleggen en [eiser c.s] . mochten niet redelijkerwijs verwachten dat [gedaagde] daarmee had ingestemd. Dit betekent dat [gedaagde] de openbare weg op de [straat] niet woonrijp hoefde te maken. [gedaagde] is daarom niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.
Wat hebben [eiser c.s] . en [gedaagden c.s] . met elkaar afgesproken?
4.8.
Ook [gedaagden c.s] . hoefden de openbare weg niet te opnieuw aan te leggen, omdat ook in hun geval geldt dat niet komt vast te staan dat zij dit met [eiser c.s] . zijn overeengekomen. [eiser c.s] . en [gedaagden c.s] . hebben in oktober 2020 een koopovereenkomst gesloten waarin weliswaar duidelijk staat vermeld (in artikel 19) dat de koper ( [gedaagden c.s] .) voor eigen rekening en risico het perceel grond bouw- en woonrijp zal maken, maar op de eerste pagina van de koopovereenkomst staat ook duidelijk vermeld dat onder “een perceel grond” wordt begrepen het perceel met kadastraal nummer [nummer 3] en dit perceel omvat niet de [straat] .
4.9.
Het feit dat als bijlage bij de koopovereenkomst een situatieschets van de gemeente is toegevoegd waarin het inrichtingsplan van de openbare weg is opgenomen, maakt dit oordeel niet anders. In de koopovereenkomst wordt namelijk nergens verwezen naar deze situatieschets (ook niet in artikel 19). Mede gelet op het feit dat het door [gedaagden c.s] . gekochte perceel niet de [straat] omvat, valt niet in te zien dat [gedaagden c.s] . aan de hand van alleen deze bijlage hadden moeten begrijpen dat zij deze verplichting – het aanleggen van de openbare weg overeenkomstig die situatieschets – bij het ondertekenen van de koopovereenkomst op zich zouden nemen.
4.10.
Tot slot geldt ook in dit geval dat het enkele feit dat onder “woonrijp maken” onder andere moet worden verstaan het aanleggen van openbare wegen onvoldoende is om aan te nemen dat [gedaagden c.s] . hieruit hadden moeten begrijpen dat zij zelf de openbare weg waaraan hun perceel is gelegen – maar geen onderdeel uitmaakt van dat perceel – opnieuw hadden moeten aanleggen. Ook [gedaagden c.s] . zijn daarom niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
[gedaagde] en [gedaagden c.s] . zijn niet tekort geschoten in de nakoming van hun herstelverplichting
4.11.
De tweede afspraak (dat [gedaagde] en [gedaagden c.s] . alle schade welke in verband met de bouwwerkzaamheden door of namens hun zijn veroorzaakt aan de openbare weg moeten herstellen), wordt niet betwist door [gedaagde] en [gedaagden c.s] . Zowel [gedaagde] als [gedaagden c.s] . stellen zich op het standpunt dat zij de door hun in de openbare weg gemaakte gaten om aansluiting van de riolering en nutsvoorzieningen te kunnen realiseren, met toestemming van de gemeente al hebben dichtgemaakt met klinkers.
4.12.
De rechter is van oordeel dat [gedaagde] en [gedaagden c.s] . hiermee voldaan hebben aan hun herstelplicht (de tweede afspraak). [eiser c.s] . betwisten namelijk niet dat gaten inderdaad zijn dichtgemaakt met klinkers en dat dit in het geval van [gedaagden c.s] . met toestemming van de gemeente is gebeurd. [1] [eiser c.s] . hebben vervolgens niets overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde] en/of [gedaagden c.s] . de verplichting hadden om deze schade (de gaten in de al verouderde weg) op een andere manier te herstellen dan dat zij nu hebben gedaan. De situatieschets van de gemeente die [eiser c.s] . met [gedaagde] heeft gedeeld en als bijlage bij de koopovereenkomst met [gedaagden c.s] . hebben gevoegd, is namelijk onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] en [gedaagden c.s] . hadden moeten begrijpen dat zij de weg overeenkomstig die tekening hadden moeten herstellen (zie ook randnummers 4.6 en 4.9).
4.13.
Daarnaast hebben [eiser c.s] . ook niets overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde] en/of [gedaagden c.s] . méér schade zouden hebben veroorzaakt dan de gaten in de weg die al door hen zijn hersteld. Volgens [eiser c.s] . zou ook bouwverkeer schade hebben veroorzaakt, maar zij hebben niets overgelegd waaruit blijkt welke schade aan de weg door het bouwverkeer van aannemers van gedaagden zou zijn ontstaan. Zelfs als er sprake was van (aanvullende) schade, hebben [eiser c.s] . ook niet onderbouwd door wie ( [gedaagde] óf [gedaagden c.s] .) deze schade zou zijn veroorzaakt. Dit hadden [eiser c.s] . wel moeten doen, want het is niet zo dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die door [gedaagden c.s] . is veroorzaakt en andersom. De slotsom is dat [gedaagde] en [gedaagden c.s] . de kosten voor het opnieuw aanleggen van de openbare weg niet hoeven te betalen.
Geen sprake van een onrechtmatige daad
4.14.
[eiser c.s] . vinden tot slot dat [gedaagde] en [gedaagden c.s] . onrechtmatig hebben gehandeld door de weg (die eigendom is van [eiser c.s] .) open te zagen, maar dit argument slaagt om de in randnummers 4.12 e.v. genoemde redenen eveneens niet.
[eiser c.s] . moeten in beide zaken de proceskosten betalen
4.15.
[eiser c.s] . zijn in beide zaken in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.075,00
4.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.17.
De proceskosten van [gedaagden c.s] . worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.075,00
in reconventie
4.18.
[gedaagde] en [gedaagden c.s] . hebben nog een voorwaardelijke reconventionele vordering ingediend als de rechtbank tot het oordeel zou komen dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst. In dat geval beroepen [gedaagde] en [gedaagden c.s] . zich namelijk op dwaling en vorderen zij (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, is deze voorwaarde (dat gedaagden tekort zijn geschoten) niet vervuld. Daarom hoeft op deze voorwaardelijke vordering in reconventie niet beslist te worden. In reconventie wordt daarom ook geen proceskostenveroordeling uitgesproken.
5.De beslissing
De rechtbank
in de procedure met rolnummer 24-363
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser c.s] . af,
5.2.
veroordeelt [eiser c.s] . in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser c.s] . niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser c.s] . tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in voorwaardelijke reconventie
5.4.
verstaat dat de voorwaarde waaronder de reconventie is ingesteld, niet is vervuld.
in de procedure met rolnummer 24-364
in conventie
5.5.
wijst de vorderingen van [eiser c.s] . af,
5.6.
veroordeelt [eiser c.s] . in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser c.s] . niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
in voorwaardelijke reconventie
5.7.
verstaat dat de voorwaarde waaronder de reconventie is ingesteld, niet is vervuld.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Erich en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.
EM 5792