Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/554340 / HL ZA 23-97
Vonnis van 8 januari 2025
in de zaak van
[eiser] B.V,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. A. Gras,
tegen
1.[eiser sub 1] ,
te [plaats 2] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [eisers c.s] ,
advocaat: mr. J.R.L. van Gasteren.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 september 2024,
- de akte van [eiser] ,
- de antwoordakte van [eisers c.s] .
- de akte van [eiser] ,
- de antwoordakte van [eisers c.s] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
Het beroep van [eisers c.s] op artikel 17 van Pro de leveringsakte van 1 september 2021
2.1.
In het tussenvonnis van 18 september 2024 heeft de rechter gevraagd om de kadastrale tekening met schetsmatige weergave waarnaar in artikel 17 van Pro de leveringsakte van 1 september 2021 betreffende de levering door [bedrijf 2] B.V. aan [eiser] het perceel van [eiser] wordt verwezen, te overleggen, hierna de artikel 17-tekening. Hierop zou de erfgrens aan de achterzijde schetsmatig zijn weergegeven. Beide partijen hebben de rechtbank laten weten niet over deze tekening te beschikken. Volgens [eiser] is artikel 17 een Pro citaat uit een vroegere akte. Het perceel is meerdere keren overgedragen voordat [eiser] het overnam. [eiser] verwijst naar akten van levering van 1 oktober 2009 (van [bedrijf 1] B.V. aan [bedrijf 2] B.V.), 21 juni 2006 (van [bedrijf 3] B.V. aan [bedrijf 1] B.V.) en 23 december 2005 (van [A] en [B] aan [bedrijf 3] B.V.). In al die akten staat dat in de aankoop is begrepen de met grint gevormde halve cirkel in de achtertuin waarvan de grens wordt gevormd de cirkel inclusief 1,5 m van de laurierstruiken gemeten vanaf de rand van de cirkel. [eisers c.s] hebben toegelicht dat zij de tekening bij het betreffende notariskantoor hebben opgevraagd, maar dat die in verband met privacywetgeving niet kon worden verstrekt.
2.2.
Tussen partijen staat vast dat de bedoelde tekening geen onderdeel uitmaakt van de leveringsakte van 1 september 2021. [eisers c.s] leiden uit de betreffende bepaling in de leveringsakten van het perceel van [eiser] af, dat [eiser] en haar rechtsvoorgangers uitsluitend de eigendom verkregen hebben van de halve cirkel met grint inclusief 1,5 m van de laurierstruiken gemeten vanaf de rand van de cirkel. Uit die afbakening van het perceel volgt volgens [eisers c.s] reeds dat [eiser] en haar rechtsvoorgangers nooit eigenaar zijn geweest van de strook grond vanaf de aldus afgebakende halve cirkel tot aan de kadastrale grens met het perceel van [eisers c.s] zoals die blijkt uit het relaas van bevindingen van 19 januari 2023. Dit zou volgens [eisers c.s] ook gelden voor het driehoekje. Reeds op die grond zouden de vorderingen van [eiser] reeds afgewezen moeten worden.
2.3.
Als de rechtbank [eisers c.s] in dit betoog zou volgen, dan zou dat er op neerkomen dat de rechtbank terug zou komen op het tussenvonnis van 1 november 2023 waarin is beslist dat voor de beoordeling van de vorderingen van [eiser] beslissend is of [eisers c.s] krachtens verjaring eigenaar geworden zijn. Die beslissing handhaaft de rechtbank onverkort. Bij de beoordeling van de door [eisers c.s] aangedragen bewijsmiddelen zal de rechtbank wel acht slaan op de stellingen van [eisers c.s] over de omvang van het eigendomsrecht van [eiser] .
2.4.
Het beroep dat [eisers c.s] doen op de artikel 17-tekening is in zoverre relevant dat als [eiser] en haar de rechtsvoorgangers geen eigendomsrecht van de strook en het driehoekje zouden hebben gehad, dat een aanknopingspunt kan zijn voor het eigendom en/of bezit van de rechtsvoorgangers van [eisers c.s] . [eiser] hebben het beroep door [eisers c.s] op de artikel 17-tekening gemotiveerd bestreden. In de kern luidt haar betoog dat aan de huidige ligging van de laurierhaag geen betekenis kan worden gehecht voor de afmeting van het perceel van [eiser] . Zij voert daar twee redenen voor aan. In de eerste plaats was de tekening in 2005 niet voor inschrijving bedoeld maar bestemd voor de landmeter van het kadaster om aan de hand daarvan de kadastrale kaart bij te werken. In de tweede plaats dient de artikel 17-tekening geplaatst te worden in de tijd, meer precies in 2005. Toen was sprake van een ‘groene massa aan struiken en planten’ zodat het onmogelijk is om aan de hand van de huidige ligging van de laurierstruik de omvang van het eigendomsrecht van [eiser] te bepalen.
2.5.
De argumentatie van [eisers c.s] overtuigt niet. Het staat vast dat in 2005 het perceel van de rechtsvoorgangers van [eiser] onderdeel uitmaakte van het destijds kadastraal bekende perceel [perceel] nummer [nummer 1] . Dat blijkt duidelijk uit p. 1 van de akte van levering van 23 december 2005 waarin als het verkochte wordt omschreven: “datzelfde gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [perceel] nummer [nummer 1] , als schetsmatig met kruisarcering is aangegeven op de aan deze akte van levering geschetste tekening, welke niet is bestemd om te worden ingeschreven (…) doch alleen dient als richtsnoer voor de landmeter.” Hieruit blijkt dat het destijds aan [bedrijf 3] B.V. geleverde perceel een gedeelte was van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [perceel] nummer [nummer 1] .
Eveneens staat vast dat het gedeelte van het perceel van [bedrijf 3] B.V., [perceel] nummer [nummer 1] , na 23 december 2005 kadastraal genummerd is met sectie [perceel] nummer [nummer 2] . Dat blijkt uit de leveringsakte van 21 juni 2006. Omdat [eisers c.s] zich beroepen op een feitelijke beschrijving van de erfgrens uit de akte van 2005, dienden zij die beschrijving uit te leggen in de context van de destijds geldende kadastrale situatie. Vervolgens dienden zij aan de hand van de in 2006 herziene kadastrale situatie, de betekenis van de artikel 17-tekening uit te leggen omdat de betreffende tekening juist heeft gediend ter vaststelling van de omvang van het in 2006 overgedragen - en huidige - perceel sectie [perceel] nummer [nummer 2] . Dit mocht temeer van hen worden verlangd omdat vaststaat dat de grens zoals die volgens [eisers c.s] uit de artikel 17-tekening blijkt, geheel binnen de kadastraal aangegeven grenzen van het perceel sectie [perceel] nummer [nummer 2] valt. Dit gegeven rechtvaardigt de vraag welke betekenis na de kadastrale vaststelling van sectie [perceel] nummer [nummer 2] nog kan worden gehecht aan artikel 17 van Pro de aktes van levering vanaf 21 juni 2006. Omdat [eisers c.s] deze uitleg niet gegeven hebben, komt aan artikel 17 van Pro de aktes van levering betreffende het perceel van [eiser] vanaf 21 juni 2006 geen betekenis toe ter vaststelling van het door hen gestelde bezit.
De bewijsmiddelen van [eisers c.s]
2.6.
[eisers c.s] hebben bij akte bewijs foto’s, een brief aan het college van B&W van de gemeente Hilversum , een situatietekening uit 1969, een tekening uit 2005 betreffende een asbestinventarisatie en een schriftelijke verklaring van [C] van 22 januari 2023 in het geding gebracht.
2.7.
Voor het bewijs van het bezit beroepen [eisers c.s] zich op de luchtfoto’s van 1996, 2002 en 2003 (productie 10 bij conclusie van antwoord) en de luchtfoto’s van productie 18. Uit die foto’s leiden [eisers c.s] af dat de bebouwing van [D] ‘strak tegen de laurierhaag ‘stond. De bebouwing van [D] blijkt een schuur te zijn waarvan in nr. 16 van de akte bewijs een foto is opgenomen. Diezelfde bebouwing is volgens [eisers c.s] ook op de situatietekening uit 1969 en een tekening uit 2005 betreffende een asbestinventarisatie te zien. Na de sloop van de schuur in 2005 door [bedrijf 4] B.V. zijn de bouwhekken volgens [eisers c.s] strak tegen de laurierhaag geplaatst, op de plek waar eerder de schuur stond. [eisers c.s] stellen dat zij vervolgens op diezelfde plek een hekwerk hebben geplaatst. [eiser] heeft dit bestreden. Zij stelt dat de schuur van [D] op – en dus niet over – de erfgrens stond en dat aan de zijde van het perceel van [eiser] sprake was van begroeiing door middel van een laurierhaag. Aan de ligging van de schuur van [D] kan volgens [eiser] dus geen bezit van de strook grond afgeleid worden. Dat is ook het geval met het hekwerk dat na de sloop van de schuur in 2005, volgens [eiser] pas in 2015 of 2016 is geplaatst. De kern van de stelling van [eiser] is dat de laurierhaag door [eisers c.s] over de jaren 2018 t/m 2020/2021 is teruggesnoeid waardoor zij zich het feitelijke bezit van de strook grond hebben verschaft. Zij heeft deze stelling met foto’s onderbouwd.
2.8.
Op de luchtfoto’s uit 1996, 2002 en 2003 is te zien dat de laurierhaag aan de rand van de parkeerplaatsen overgaat in bosschages. Op de luchtfoto uit 2018 is pas de situatie met gesnoeide laurierhaag te zien. Op de luchtfoto’s uit 1996, 2002 en 2003 is geen feitelijk aanknopingspunt te zien waaruit blijkt dat een van de rechtsvoorgangers van [eisers c.s] de strook grond tussen de laurierhaag en de kadastrale grens in bezit had of heeft genomen. Evenmin blijkt een dergelijk aanknopingspunt uit de luchtfoto’s van productie 18 bij akte bewijs. Daarop is weliswaar de bebouwing van [D] te zien, maar niet dat de ligging daarvan aansluit op de grens waar thans het hekwerk van [eisers c.s] staat. Uit de situatietekening uit 1969 en de tekening uit 2005 betreffende een asbestinventarisatie lijkt te volgen dat de schuur van [D] juist tegen de kadastrale erfgrens stond. [eisers c.s] hebben evenmin aangetoond dat na de sloop van de schuur hekwerken zijn geplaatst op de plaats waar thans het hekwerk van [eisers c.s] staat. De enkele verklaring van [C] is voor de betekenis van de ligging van de schuur niet doorslaggevend. De bewijsmiddelen van [eisers c.s] overtuigen niet. [eisers c.s] hebben daarmee niet het hen opgedragen bewijs geleverd. Dit oordeel werpt evenmin een ander licht op de beslissing van de rechtbank van 1 november 2023 dat [eisers c.s] geen bezit hebben gehad van het driehoekige stukje grond.
2.9.
[eisers c.s] doen subsidiair een beroep op 5:54 en 3:13 BW. [eisers c.s] stellen dat met het verwijderen van het hekwerk, de schutting en de tegels een bedrag van € 4.580,- is gemoeid. Deze kosten wegen volgens [eisers c.s] niet op tegen de ontruiming van de strook grond. Het gaat om enkele vierkante meters terwijl [eiser] een perceel van 2.189 vierkante meter heeft. [eiser] wil om verschillende redenen gebruik blijven maken van haar grond. [eiser] betwist dat er aanzienlijke kosten gemoeid zullen zijn met de ontruiming. De hovenier van [eiser] begroot de kosten op € 2.557,85.
2.10.
De rechter wijst de vordering van [eisers c.s] op grond van artikel 5:54 BW Pro af, omdat niet aan de door de wet vereiste wanverhouding wordt voldaan. Er is sprake van een erfgrensoverschrijding van de tussen de 30 en 100 cm over een lengte van circa 15 meter. Dit is, anders dan [eisers c.s] betogen, een substantiële overschrijding en een aanzienlijk oppervlak. Dat het terrein van [eiser] aanzienlijk groter is dan dat van [eisers c.s] , maakt dat niet anders. De kosten van verwijdering, die [eisers c.s] en [eiser] hebben onderbouwd met respectievelijk een prijsopgave en een offerte, zijn niet van dien aard dat [eisers c.s] onevenredig veel zwaarder worden benadeeld dan [eiser] door handhaving van de huidige situatie. De kosten zijn niet dusdanig hoog dat deze rechtvaardigen om de inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] voort te laten duren. De belangenafweging valt dus in het voordeel van [eiser] uit. Dit betekent dat de vordering van [eisers c.s] om de bestaande toestand (het hekwerk, de schutting en de tegels) te handhaven, zal worden afgewezen.
De conclusie
2.11.
Vast staat dat de erfgrens volgens de meting van het kadaster op 16 januari 2023 niet loopt waar [eisers c.s] hun erfafscheiding hebben aangebracht. Zoals hiervoor overwogen, slaagt het beroep van [eisers c.s] op eigendomsverkrijging door verjaring niet. De tegenvorderingen die [eisers c.s] in dit kader hebben ingesteld, worden dan ook afgewezen.
2.12.
De vordering van [eiser] om voor recht te verklaren dat de erfgrens tussen de percelen gelijk is aan de kadastrale erfgrens zal worden toegewezen. [eisers c.s] zullen moeten verwijderen wat er op het perceel van [eiser] staat (hekwerk, schutting, tegels en/of grintpad). Daarvoor krijgen [eisers c.s] drie maanden de tijd. Dat geeft voldoende tijd om alle benodigde werkzaamheden, dus ook de gezamenlijke oprichting van een nieuwe erfafscheiding, aansluitend te laten doen.
2.13.
[eisers c.s] zullen ook medewerking moeten verlenen aan het afpalen van de erfgrens. Dit geldt ook voor het oprichten van een scheidsmuur. Op de zitting van 8 september 2023 heeft [eiser] verklaard dat haar voorkeur wat betreft de erfafscheiding uitgaat naar groen. Omdat de wet uitgaat van een ondoorzichtige muur, heeft [eiser] dat gevorderd. [eiser] zou hierover een afspraak met [eisers c.s] willen maken. In de beslissing zal worden gesproken over “(dichte) erfafscheiding”, zodat partijen in onderling overleg invulling kunnen geven aan de vorm.
2.14.
De gevorderde dwangsommen worden per veroordeling beperkt tot maximaal € 250,- per dag dat [eisers c.s] hier niet aan voldoen, met een maximum van € 5.000,-.
2.15.
De kosten die [eiser] buiten rechte voor de vaststelling van schade en aansprakelijkheid heeft gemaakt, komen voor rekening van [eisers c.s] . Het gaat om de kosten van het kadaster ter bepaling van de erfgrens (€ 1.380,-). [eisers c.s] zullen worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [eiser] .
Het driehoekige stuk grond
2.16.
In het tussenvonnis van 1 november 2023 is reeds geoordeeld dat [eisers c.s] zich als houder gedragen hebben en dat om die reden geen sprake kan zijn van eigendomsverkrijging door bezit.
2.17.
Het gevolg is dat [eisers c.s] het driehoekige stuk grond dat zij in het kader van de gebruiksovereenkomst in bezit hebben genomen, moeten ontruimen. Daartoe zullen [eisers c.s] worden veroordeeld. [eisers c.s] krijgen drie maanden de tijd om de grond te ontruimen. Ook voor deze termijn geldt dat het het belang van beide partijen is om alle werkzaamheden in één keer of aansluitend te laten verrichten. De gevorderde dwangsom wordt beperkt tot maximaal € 250,- per dag dat [eisers c.s] hier niet aan voldoen, met een maximum van € 5.000,-.
De boom
2.18.
Zoals in het tussenvonnis van 1 november 2023 is overwogen, is de gevorderde verklaring voor recht dat [eisers c.s] onrechtmatig hebben gehandeld door de takken tot de stam te verwijderen toewijsbaar.
2.19.
De vordering van [eisers c.s] om [eiser] te veroordelen tot verwijdering van de boom zal worden afgewezen.
Verbod tot betreden van perceel [eiser]
2.20.
Met verwijzing naar het tussenvonnis van 1 november 2023 wordt het gevorderde verbod van [eisers c.s] om zonder uitdrukkelijke dan wel schriftelijke toestemming van [eiser] het terrein van [eiser] te betreden of door derden te doen betreden, toegewezen. De gevorderde dwangsom wordt beperkt tot € 1.000,- per overtreding met een maximum van € 10.000,-.
De dronebeelden
2.21.
Zoals in het tussenvonnis van 1 november 2023 is overwogen, is de gevorderde verklaring voor recht dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door met een drone boven het perceel van [eisers c.s] te vliegen en beelden te maken toewijsbaar. Dit geldt ook voor het gevorderde verbod van [eiser] om met een drone boven het perceel van [eisers c.s] te vliegen en opnames van het erf en de woning van [eisers c.s] te maken. De vordering tot betaling van een schadevergoeding en het gevorderde gebod om een afschrift van de camerabeelden te verstrekken zullen worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
2.22.
[eiser] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en vordert vergoeding daarvan. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Het gevorderde is in overeenstemming met het Rapport BGK-integraal en wordt redelijk geacht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 925,- worden toegewezen.
De proceskosten
In conventie
2.23.
[eisers c.s] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
107,91
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
2.093,00
(3,5 punten × € 598,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.176,91
In reconventie
2.24.
[eisers c.s] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
521,00
(1 punt × € 521,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
660,00
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
verklaart voor recht dat [eisers c.s] onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld door een opdracht te verstrekken aan de tuinman om de gesteltakken van de eikenboom van [eiser] tot op de stam te verwijderen;
3.2.
verbiedt [eisers c.s] om zonder uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van [eiser] het perceel te betreden of door derden te doen betreden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per overtreding met een maximum van € 10.000,-;
3.3.
verklaart voor recht dat de erfgrens tussen de percelen van [eiser] en [eisers c.s] gelijk is aan de kadastrale erfgrens;
3.4.
veroordeelt [eisers c.s] om mee te werken aan het (opnieuw) afpalen van de erfgrens tussen beide percelen en deze afpalingstekens na plaatsing door het kadaster ongemoeid te laten, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat zij hieraan niet voldoen, met een maximum van € 5.000,-, en bepaalt dat [eisers c.s] de helft van de kosten voor het afpalen door het kadaster zullen dragen;
3.5.
veroordeelt [eisers c.s] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis al hetgeen zij op het perceel van [eiser] hebben aangebracht te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat zij hieraan niet voldoen, met een maximum van € 5.000,-;
3.6.
veroordeelt [eisers c.s] om het in het kader van de gebruiksovereenkomst in gebruik genomen driehoekige stuk grond binnen drie maanden na de datum van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat zij hieraan niet voldoen, met een maximum van € 5.000,-;
3.7.
veroordeelt [eisers c.s] om binnen drie maanden na de datum van dit vonnis mee te werken aan de oprichting van een (dichte) erfafscheiding op de kadastrale erfgrens;
3.8.
veroordeelt [eisers c.s] om de buitengerechtelijke kosten van € 925,- aan [eiser] te vergoeden;
3.9.
veroordeelt [eisers c.s] om de door [eiser] gemaakte kosten in verband met de erfgrensbepaling door het kadaster van € 1.380,- te vergoeden;
3.10.
veroordeelt [eisers c.s] in de proceskosten van € 5.176,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers c.s] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
3.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.12.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
3.13.
verklaart voor recht dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers c.s] door met een drone met camera boven het perceel van [eisers c.s] te vliegen en camerabeelden te maken;
3.14.
verbiedt [eiser] om met een drone boven het perceel van [eisers c.s] te vliegen en/of met een drone of camera boven het perceel van [eisers c.s] te filmen, of op een andere wijze opnames van het erf en de woning van [eisers c.s] te maken, op straffe van een dwangsom van € 250,- per overtreding met een maximum van € 10.000,-;
3.15.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 660,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
3.16.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.17.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.
PM/45352