ECLI:NL:RBMNE:2025:4034

• Datum uitspraak: 29 juli 2025
• Publicatiedatum: 29 juli 2025
• Zaaknummer: 23/4899
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L.M. Henderson
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 29 juli 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De heffingsambtenaar van de gemeente had de waarde van de woning vastgesteld op € 503.000,- per 1 januari 2022, waarop een aanslag onroerendezaakbelasting was gebaseerd. Eiser, eigenaar van de woning, ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar zijn bezwaar werd ongegrond verklaard. Hierop heeft eiser beroep ingesteld bij de rechtbank. Tijdens de zitting op 26 mei 2025 heeft de rechtbank de zaak behandeld, waarbij zowel eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om de WOZ-waarde te onderbouwen met een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen in de omgeving. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was, ondanks de argumenten van eiser over de staat van onderhoud en andere vergelijkingen. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar de waarde op een juiste manier had vastgesteld en verklaarde het beroep ongegrond. Er was geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4899

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: B.A. Schras).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 503.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
29 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 26 mei 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. De woning is een in 1930 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 140 m² en ligt op een perceeloppervlakte van 126 m².

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 413.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 503.000,-.

Beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 2 augustus 2021 voor € 615.000,-;
• [adres 3] , verkocht op 1 augustus 2022 voor € 630.059,-; en
• [adres 4] , verkocht op 19 april 2022 voor € 722.500,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat twee van de drie referentieobjecten in dezelfde straat zijn gelegen, zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De verkoopprijzen van 43 andere woningen

12. Eiser stelt dat in een straal van 1.000 meter de afgelopen tweeënhalf jaar 43 woningen zijn verkocht met redelijk vergelijkbare objectkenmerken. Op grond van de verkoopprijzen van deze woningen is de waarde van de woning volgens eiser te hoog. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat voor het bepalen van de waarde van de woning gebruik wordt gemaakt van verkopen rondom de waardepeildatum, zoals in de taxatiematrix is weergegeven.

12.1.

De rechtbank overweegt dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat het de heffingsambtenaar inderdaad vrij staat die vergelijkingsobjecten aan te voeren die naar zijn mening de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. Er bestaat voor de heffingsambtenaar daarom geen verplichting om een vergelijking te maken met alle 43 woningen die afgelopen tweeënhalf jaar zijn verkocht, zolang de heffingsambtenaar maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Daar komt bij dat eiser niet heeft onderbouwd om welke woningen het gaat en waarom de heffingsambtenaar deze woningen als referentieobjecten had moeten gebruiken. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde onderbouwing in de taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet.

De gemiddelde WOZ-waardestijging

13. Eiser stelt dat de WOZ-waarde onderhevig is aan de markt en direct gerelateerd is aan de waarde van het bouwwerk in het jaar ervoor en aan de stijgings- of dalingspercentages van de waarde. Eiser voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde in verhouding tot de WOZ-waarde van de jaren ervoor moet staan.

13.1.

De rechtbank volgt eiser hierin niet. De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Elk belastingjaar kunnen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgings- of dalingspercentage geeft slechts een gemiddelde waardestijging van alle woningen in een gemeente weer. De beroepsgrond slaagt niet.

De kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning

14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat er voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning door het onderhoud op een ‘2’ te kwalificeren. Volgens de heffingsambtenaar wordt de onderhoudstoestand enkel op een ‘1’ gekwalificeerd als het ook invloed heeft op de bouwkundige kwaliteit van de woning.

15. De rechtbank kan dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Daarnaast heeft eiser geen foto’s overgelegd en heeft hij ook geen andere onderbouwing gegeven waarom de onderhoudstoestand op een ‘1’ gekwalificeerd zou moeten worden.

De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere staat van onderhoud van de woning.

16. Daarnaast stelt eiser dat zijn woning slecht is geïsoleerd en zijn woning energielabel F heeft. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat uit de verkoopprijzen niet duidelijk naar voren komt wat de invloed is van het energielabel van een woning. Een directe relatie tussen de verkoopprijs van een woning en het energielabel is er volgens de heffingsambtenaar niet. Dit komt door de druk op de woningmarkt en doordat de registratie van de energielabels niet op orde is. Bovendien heeft de taxateur van de heffingsambtenaar op de zitting aangegeven dat [adres 2] ook energielabel F heeft.

17. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen dat er geen duidelijk verband is tussen het energielabel en verkoopcijfer van de woning vanwege de door hem benoemde omstandigheden. Een eventueel waardedrukkend effect van een laag energielabel van de woning van eiser is bovendien verdisconteerd in het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 2] . De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

De referentieobjecten

18. Eiser voert aan dat [adres 2] geen goede vergelijking is, omdat deze woning betere voorzieningen heeft. De rechtbank overweegt dat referentieobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar de voorzieningen van [adres 2] op een ‘4’ heeft gekwalificeerd. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in voorzieningenniveau. Daar komt bij dat de twee andere referentieobjecten, net zoals de woning van eiser, op een ‘3’ zijn gekwalificeerd.

19. Bovendien voert eiser aan dat [adres 2] in tegenstelling tot zijn woning wel een garage heeft. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat de garage los wordt gewaardeerd. De rechtbank kan dit volgen. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat de garage van [adres 2] apart is gewaardeerd. Dit betekent dat de waarde van de bijgebouwen in de waarderingssystematiek van de heffingsambtenaar uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten worden gehaald om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter voor de woning van eiser te taxeren. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het feit dat [adres 2] een garage heeft. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging van de woning

20. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning heeft namelijk last van (vracht)verkeer op straat, de bomen van de buren, heeft geen parkeermogelijkheden en de woning ligt dicht bij zorginstellingen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de overlast die bij het centrum hoort vergelijkbaar is met de overlast bij de referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 2] welke woningen eveneens in het centrum liggen. Bovendien is het volgens de heffingsambtenaar van subjectieve aard of iemand overlast ervaart van bomen of het wonen bij het centrum. De rechtbank kan ook dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De overlast van bomen en het wonen nabij het centrum is een subjectieve beleving, waar in de waardering van de WOZ-waarde geen rekening mee kan worden gehouden. Een potentiële koper die bijvoorbeeld graag dichtbij het centrum wil wonen en van bomen houdt kan hier – anders dan eiser – geen, of minder overlast van ervaren. De beroepsgrond slaagt niet.

Het recht van overpad

21. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met dat hij gebruik moet maken van het recht van overpad om zijn huis via de achterzijde te kunnen betreden of verlaten. De heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat hier in de taxatiematrix rekening mee is gehouden door een aftrek van € 10.000,- toe te passen. De rechtbank kan dit standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het recht van overpad. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

22. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Henderson, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2025.

griffier

de rechter is verhinderd de

uitspraak te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.