ECLI:NL:RBMNE:2025:4042 - Rechtbank Midden-Nederland - Vernietiging van koop- en leenovereenkomst wegens dwaling...

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/584649 / HL ZA 24-307

Vonnis van 30 juli 2025

in de zaak van

[eiseres],

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. A.O.M. van Waesberghe,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. J.C.F. Kooijmans.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 21;

de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met producties 1 t/m 5;

de conclusie van antwoord in reconventie;

de mondelinge behandeling van 25 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

de spreekaantekeningen van [eiseres] .

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] schriftelijk een eiswijziging ingediend, met als wijziging dat zij vraagt om [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de vorderingen, zoals opgenomen in de dagvaarding.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De kern van de zaak

2.1.

Na beëindiging van haar relatie zocht [eiseres] woonruimte op Urk. Zij kocht een chalet van [gedaagden] , dat stond op een vakantiepark op Urk, met het idee om daar tijdelijk te wonen. Na de koop constateerde [eiseres] dat zij zich had vergist in de verkoopbaarheid van het chalet. De overeenkomst voor de huur van de staplek van het chalet, die [eiseres] sloot met de campingeigenaar, bevatte namelijk een zogenoemde ‘laatste-eigenaarsclausule’. Hierover had [gedaagden] niets gezegd. [eiseres] vindt dat [gedaagden] dat wel had moeten doen, omdat ze hem had gevraagd naar de verkoopbaarheid van het chalet en hij wist van de laatste-eigenaarsclausule. [eiseres] heeft de koop- en leenovereenkomst die zij sloot met [gedaagden] voor de koop van het chalet vernietigd met o.a. een beroep op dwaling. Zij wil het door haar al betaalde deel van de koopsom terug van [gedaagden] Volgens [gedaagden] is er geen reden voor vernietiging van de overeenkomsten. Hij wil dat [eiseres] haar betalingsverplichtingen tegenover hem nakomt. [eiseres] krijgt gelijk.

3.De beoordeling

in conventie en reconventie

3.1.

De vorderingen van [eiseres] (in conventie) en de tegenvorderingen van [gedaagden] (in reconventie) gaan over dezelfde feiten en omstandigheden en zullen daarom samen worden beoordeeld.

De overeenkomsten zijn buitengerechtelijk vernietigd vanwege dwaling

3.2.

Zoals gevorderd, verklaart de rechtbank voor recht dat [eiseres] de koop- en leenovereenkomst die zij met [gedaagden] op 29 juli 2024 heeft gesloten (hierna: de overeenkomsten) buitengerechtelijk heeft vernietigd. Dat heeft [eiseres] in de brief van 23 augustus 2024 aan [gedaagden] gedaan met een beroep op dwaling. De rechtbank oordeelt dat [eiseres] dat mocht doen, omdat aan de voorwaarden van dwaling, zoals bepaald in het artikel 6:228 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW), is voldaan:

[eiseres] heeft de overeenkomsten gesloten onder invloed van dwaling;
zij zou bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomsten niet hebben gesloten;
[gedaagden] had [eiseres] moeten vertellen over wat hij wist of behoorde te weten over de dwaling bij [eiseres] .

Hieronder wordt uitgelegd waarom de rechtbank tot dit oordeel is gekomen.

(1)
De vergissing van [eiseres]

3.3.

[eiseres] sloot de overeenkomsten met het idee om het chalet tijdelijk te bewonen, terwijl ze naar meer permanente woonruimte op Urk op zoek was. Als ze die had gevonden zou ze het chalet weer doorverkopen. [eiseres] heeft zich bij het sluiten van de overeenkomsten vergist in de mogelijkheden om het chalet weer te verkopen. Op 18 juli 2024 vroeg zij via Whatsapp aan [gedaagden] of er veel gegadigden waren voor het chalet. Zij lichtte toe dat het antwoord op deze vraag belangrijk is voor haar toekomstbeeld. Zij vertelde een ‘echt huis’ te willen vinden en dan het chalet weer te willen verkopen. Zij wilde een inschatting kunnen maken hoe groot de kans is dat ze het chalet weer verkoopt. Het antwoord van [gedaagden] op deze vraag was dat er “
zeker veel animo voor is”. [eiseres] heeft toen kennelijk de inschatting gemaakt dat het goed zat met de verkoopmogelijkheden. Daarin schuilt de vergissing van [eiseres] . De campingeigenaar, van wie de staplek van het chalet gehuurd werd door [gedaagden] , was namelijk van plan in de huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar, te weten [eiseres] , een zogenoemde laatste-eigenaarsclausule op te nemen. Dat is na de koop van het chalet ook gebeurd. De toelichting van de campingeigenaar bij deze clausule luidt: de nieuwe eigenaar mag het chalet niet meer verkopen met behoud van de staplek en moet het kavel schoon en leeg opleveren.

3.4.

Dat voornemen van de campingeigenaar beperkt de verkoopmogelijkheden van het chalet voor [eiseres] . Daardoor zou [eiseres] het chalet alleen aan mensen kunnen verkopen die niet geïnteresseerd zijn in de staplek op de camping op Urk en bereid zijn een chalet te kopen dat moet worden verplaatst. Dat verkleint (nogal) de doelgroep aan gegadigden. Ook volgens [gedaagden] speelt doorgaans de staplek van een chalet een grote rol bij de keuze voor en waarde van een chalet.

3.5.

Het verweer van [gedaagden] dat er geen sprake meer is van een dwaling, omdat de laatste-eigenaarsclausule toch niet aan [eiseres] zou worden opgelegd, slaagt niet. Nadat [eiseres] het chalet had gekocht van [gedaagden] en nadat zij vervolgens de staplek van de campingeigenaar had gehuurd en die huurovereenkomst weer in onderling overleg had beëindigd, heeft [gedaagden] bij de campingeigenaar bedongen dat de laatste-eigenaarsclausule niet zou hoeven gelden voor [eiseres] , maar pas voor de daaropvolgende nieuwe eigenaar. Anders dan [gedaagden] betoogt, is het niet aannemelijk dat deze verlegde laatste-eigenaarsclausule de vergissing van [eiseres] over de inschatting van de doorverkoopmogelijkheden heeft weggenomen. Ook een verlegde laatste-eigenaarsclausule verkleint de doelgroep van gegadigden en heeft daarmee een beperkend effect op de verkoopmogelijkheden van het chalet.

(2)
Bij een juiste voorstelling van zaken had [eiseres] niet getekend

3.6.

[eiseres] zou bij een juiste voorstelling van zaken zowel de koop- als de leenovereenkomst niet met [gedaagden] hebben gesloten. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat het haar niet ging om de koop van een chalet op een camping, maar om tijdelijke bewoning op die camping met als doel weer op Urk te wonen. Tegen deze achtergrond van tijdelijke bewoning was de aankoop van een chalet van € 55.000,00 een aanzienlijke investering voor [eiseres] . Dat geld wilde ze alleen investeren als er een goede kans was dat zij het chalet ook weer kon door verkopen. Dit heeft [eiseres] toegelicht op de mondelinge behandeling en wordt onderschreven door de overgelegde Whatsappcorrespondentie tussen partijen. Daarin is te lezen:

[eiseres] woonde na beëindiging van haar relatie in Harderwijk, maar wilde terug naar Urk.
[eiseres] nam niet zelf het initiatief voor de koop. Zij informeerde bij [gedaagden] naar de prijs en voorwaarden voor de huur van chalet. Het was [gedaagden] die vroeg of [eiseres] het chalet wilde kopen.
[eiseres] deelde [gedaagden] daarop mee dat ze het chalet niet in haar eentje kon kopen.
Daarop deed [gedaagden] haar direct het voorstel dat zij het chalet kon kopen, door deels een bedrag te betalen en de rest van de koopsom van [gedaagden] te lenen en in maandelijkse termijnen terug te betalen.
[eiseres] informeerde bij [gedaagden] naar de kans om het chalet door te verkopen, vanwege haar plan om een ‘echte woning’ te vinden, omdat de bewoning van de chalet als tijdelijk was bedoeld.

3.7.

Omdat [eiseres] bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst voor het chalet niet zou hebben gesloten, zou zij in dat geval ook niet de leenovereenkomst hebben gesloten. De koop- en de leenovereenkomst zijn namelijk onlosmakelijk met elkaar verbonden. De leenovereenkomst is gesloten als onderdeel van de koopovereenkomst, zodat [eiseres] de koopsom kon betalen. Er was geen andere reden voor [eiseres] om de leenovereenkomst te tekenen.

3.8.

De betwisting van [gedaagden] dat er sprake is van een wilsgebrek, omdat [eiseres] bij een juiste voorstelling van zaken ook de overeenkomsten zou hebben getekend, is onvoldoende gemotiveerd. Na de koop van het chalet op 29 juli 2024 heeft [eiseres] op 2 augustus 2024 de huurovereenkomst voor de staplek met de campingeigenaar getekend. Het klopt dat daarin de laatste-eigenaarsclausule is opgenomen. Anders dan [gedaagden] betoogt, toont deze ondertekening van de huurovereenkomst niet aan dat [eiseres] hetzelfde zou hebben beslist over de koop van het chalet op 29 juli 2024, als ze toen al wel van de laatste-eigenaarsclausule had geweten. Het is namelijk niet onbegrijpelijk dat [eiseres] op 2 augustus de huurovereenkomst met de laatste-eigenaarsclausule ondertekende. Zij heeft op de mondelinge behandeling uitgelegd dat zij op die dag de huurovereenkomst las en overvallen werd door de clausule die erin stond. Ze dacht dat ze de huurovereenkomst met de campingeigenaar wel moest tekenen, omdat ze het chalet al had gekocht van [gedaagden] en anders geen staplek voor het chalet zou hebben. Die gedachte is in deze omstandigheden begrijpelijk en zegt nog niets over hoe [eiseres] er kort daarna over zou denken en ook niet dat zij haar vergissing voor lief nam.

3.9.

Dat blijkt wel uit het feit dat [eiseres] inderdaad heel snel erna heeft laten weten niet akkoord te kunnen gaan met de laatste-eigenaarsclausule. Zij heeft op 3 augustus 2024 (met instemming van de campingeigenaar) de huurovereenkomst met de campingeigenaar ontbonden. Ook heeft [eiseres] op 3 augustus 2024 via de Whatsapp bezwaar gemaakt bij [gedaagden] tegen de gang van zaken en schrijft dat ze de koop ongedaan wil maken en het door haar betaalde deel van de koopsom van € 12.500,00 terug wil.

(3)
[gedaagden] had [eiseres] moeten inlichten

3.10.

[gedaagden] had aan [eiseres] voor het sluiten van de overeenkomsten moeten vertellen dat de campingeigenaar van plan was een laatste-eigenaarsclausule met [eiseres] af te spreken, want hij wist of had moeten weten dat [eiseres] een vergissing maakte. Dat kon hij weten door de vraag van [eiseres] van 18 juli 2024 (voor de vraag zie onder 3.3) aan hem over de belangstelling voor het chalet en zijn antwoord daarop. Terwijl [gedaagden] ook al wist dat de campingeigenaar van plan was een laatste-eigenaarsclausule op te nemen in de huurovereenkomst met [eiseres] . Dat laatste heeft [gedaagden] op de mondelinge behandeling erkend: de campingeigenaar had het hem gezegd.

3.11.

[gedaagden] heeft moeten weten dat de informatie over de laatste-eigenaarsclausule belangrijk was voor [eiseres] door haar toelichting bij haar vraag van 18 juli 2024 aan hem. [gedaagden] heeft dat blijkbaar ook begrepen. Nadat [eiseres] en [gedaagden] de overeenkomsten sloten op 29 juli 2024, heeft [gedaagden] de volgende dag al aan [eiseres] een whatsappbericht gestuurd waarin hij iets laat doorschemeren over de plannen van de campingeigenaar. Hij schrijft dat de campingeigenaar tegen iedereen roept dat chalets ouder dan 10 jaar niet doorverkocht mogen worden, maar dat het als het erop aan komt, wel mag. Er is geen reden voor [gedaagden] na de koop van het chalet [eiseres] nog een dergelijk bericht te sturen, behalve als [gedaagden] begreep dat dit een pijnpunt voor [eiseres] zou kunnen zijn en hij [eiseres] hierover gerust probeerde te stellen.

3.12.

Het verweer van [gedaagden] dat [eiseres] zelf onderzoek had moeten doen naar de voorwaarden waaronder de campingeigenaar de staplek van het chalet aan haar had willen verhuren, slaagt niet. [gedaagden] had tóch aan [eiseres] moeten vertellen hoe het zat en dat deed hij niet. Dan kan hij zich niet verschuilen achter het argument dat [eiseres] het zelf had kunnen ontdekken als zij had geïnformeerd bij de campingeigenaar
.

[gedaagden] moet € 12.500,00 terug betalen aan [eiseres]

3.13.

[eiseres] vordert dat [gedaagden] € 12.500,00 aan haar betaalt. De rechtbank wijst deze vordering toe. [eiseres] heeft dat bedrag als deel van de koopsom voor het chalet aan [gedaagden] betaald. Voor die betaling bestaat geen rechtsgrond meer, omdat de koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd. Vernietiging heeft terugwerkende kracht tot aan het moment van sluiten van de overeenkomst, alsof de overeenkomt nooit heeft bestaan. Om die reden mag [eiseres] het bedrag van € 12.500,00 als onverschuldigd betaald terugvragen van [gedaagden]

3.14.

Het verweer dat [gedaagden] de betaling mag opschorten, totdat [eiseres] de chalet in oorspronkelijke staat heeft teruggebracht, slaagt niet. Anders dan [gedaagden] aanvoert, ontstaat er na vernietiging geen verplichting voor [eiseres] tot ongedaanmaking van de door haar ontvangen prestaties.

3.15.

Verder gaat de rechtbank voorbij aan het beroep van [gedaagden] op verrekening van de vordering van [eiseres] met de schade die hij lijdt doordat het chalet niet meer in de oorspronkelijke staat verkeert. De rechtbank kan de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze vaststellen, omdat [gedaagden] zo weinig hierover heeft gesteld. Dat maakt dat de rechtbank het verweer passeert en de vordering toewijst, zoals ook is bepaald in de wet (artikel 6:136 BW).

De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de dag na vonnisdatum

3.16.

De gevorderde wettelijke rente over het bedrag van € 12.500,00 wordt toegewezen vanaf de dag na vonnisdatum. De wettelijke rente is namelijk toewijsbaar, wanneer de schuldenaar in verzuim is met de betaling van het bedrag waarover de rente wordt gevorderd. [eiseres] heeft niet gesteld of en op welk moment het verzuim van [gedaagden] is ingetreden. Maar, omdat [gedaagden] in de dagvaarding wel heeft kunnen lezen dat [eiseres] aanspraak maakt op betaling van de hoofdsom én de wettelijke rente daarover, en niet tot betaling is overgegaan binnen een redelijke termijn na kennisneming daarvan, is [gedaagden] inmiddels in verzuim. Daarom wijst de rechtbank de wettelijke rente over de hoofdsom toe vanaf de dag na vonnisdatum.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen

3.17.

De van [gedaagden] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 1.025,00 worden afgewezen. [gedaagden] is de buitengerechtelijke incassokosten niet verschuldigd aan [eiseres] . Deze kosten wordt een schuldenaar, als deze een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, pas verschuldigd, wanneer hij vruchteloos is aangemaand tot betaling en is gewaarschuwd voor de buitengerechtelijke incassokosten volgens de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW (hierna: de zogenoemde WIK-brief). [eiseres] heeft niet gesteld dat zij een zogenoemde WIK-brief heeft gestuurd aan [gedaagden] Dat had zij wel moeten doen, omdat [gedaagden] in de rechtsverhouding tot [eiseres] heeft gehandeld voor zichzelf en niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een WIK-brief aan [gedaagden] was dus nodig om de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten te kunnen toewijzen.

De gevorderde betalingen op grond van de leenovereenkomst worden afgewezen

3.18.

De tegenvordering van [gedaagden] op [eiseres] tot betaling van € 2.400,00, te vermeerderen met € 800,00 per maand vanaf 31 januari 2025 wordt afgewezen. De leenovereenkomst op grond waarvan [eiseres] maandelijkse betalingsverplichtingen aan [gedaagden] had, bestaat met terugwerkende kracht ook niet meer. Zoals hierboven is geoordeeld, is deze overeenkomst rechtsgeldig vernietigd met een beroep op dwaling.

[gedaagden] wordt veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie

3.19.

[gedaagden] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

3.20.

De proceskosten van [eiseres] worden in conventie begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,47

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.868,47

3.21.

Omdat de tegenvordering van [gedaagden] voortvloeit uit zijn verweer in conventie, worden de procespunten bij de post ‘salaris advocaat’ van [eiseres] in de reconventie gehalveerd en ook de nakosten zijn hierdoor lager. De proceskosten van [eiseres] worden in reconventie begroot op:

- salaris advocaat

€

521,00

(2 punten × € 521,00 ×0,5)

- nakosten

€

100,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

621,00

3.22.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Hoofdelijke veroordeling

3.23.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard

3.24.

De vordering van [eiseres] om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wordt toegewezen. Dat betekent dat de veroordelingen direct moeten worden nagekomen en dat het vonnis zijn werking behoudt als hoger beroep wordt ingesteld, totdat de rechter in hoger beroep iets anders heeft beslist.

4.De beslissing

De rechtbank

in conventie

4.1.

verklaart voor recht dat [eiseres] de koopovereenkomst en de leenovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk heeft vernietigd,

4.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van € 12.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag na vonnisdatum tot aan de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van de proceskosten van € 2.868,47, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.4.

wijst het anders of meer gevorderde af,

in reconventie

4.5.

wijst de vordering van [gedaagden] af,

4.6.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van de proceskosten van € 621,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

in conventie en reconventie

4.7.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als hij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze extra proceskosten vanaf de dag van betekening,

4.8.

verklaart de onder 4.2, 4.3, 4.6 en 4.7 genoemde beslissingen van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025.

5340