ECLI:NL:RBMNE:2025:4133

• Datum uitspraak: 16 juli 2025
• Publicatiedatum: 1 augustus 2025
• Zaaknummer: 580160
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.S.T. Belt; D.C.P.M. Straver; E.G. de Jong
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tekortkoming in samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en projectontwikkelaar voor woningbouw

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 16 juli 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser] B.V. en de Gemeente Soest over een samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen nabij landgoed [landgoed]. De rechtbank oordeelt dat de Gemeente tekort is geschoten in haar inspanningsverplichting om de samenwerking te laten slagen. De Gemeente had onredelijke eisen gesteld aan de voortzetting van de samenwerking, wat de onderhandelingen bemoeilijkte. Ondanks de tekortkoming van de Gemeente, is niet gebleken dat [eiser] schade heeft geleden die voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank wijst daarom het verzoek om een voorschot op schadevergoeding af, maar verklaart wel dat de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst. De Gemeente wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan [eiser].

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/580160 / HA ZA 24-431

Vonnis van 16 juli 2025

in de zaak van

[eiser] B.V. ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaten: mr. M. Fokkema en mr. M. IJzerman,

tegen

GEMEENTE SOEST ,

te Soest,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de Gemeente

advocaten: mr. W.J. Bosma en mr. R.J. Donkersloot.

1. De procedure

1.1.

De rechtbank heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 55

- de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 14
- de akte met aanvullende producties van 56 tot en met 69 van [eiser]

- de akte met aanvullende producties 15 tot en met 20 van de Gemeente.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 18 maart 2025 plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. De rechtbank heeft op verzoek van partijen de zaak twee maanden aangehouden om partijen de mogelijkheid te geven een schikking te bereiken. Partijen hebben op 21 mei 2025 laten weten dat dit niet is gelukt. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat vonnis wordt gewezen.

2. De kern van de zaak

2.1.

De Gemeente en projectontwikkelaar [eiser] zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen nabij landgoed [landgoed] in Soesterberg. De rechtbank oordeelt dat de Gemeente zich onvoldoende heeft ingespannen om de samenwerking te laten slagen. Door onvoorziene omstandigheden liep het proces vertraging op en bleek het oorspronkelijke bouwplan niet uitvoerbaar, waardoor nader overleg over een alternatieve invulling noodzakelijk was. Dit overleg heeft de Gemeente belemmerd omdat zij alleen bereid was de samenwerkingsovereenkomst te verlengen als [eiser] zich verplichtte uiterlijk 31 december 2025 alle gronden af te nemen. Dit was een onredelijke eis. Door de voortzetting van de samenwerking van deze eis afhankelijk te maken, heeft de Gemeente de samenwerking onredelijk belemmerd en is zij tekortgeschoten in haar inspanningsverplichting. Niet gebleken is echter dat [eiser] daardoor de schade heeft geleden die zij vordert. Het voorschot op de schadevergoeding wordt daarom afgewezen. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

3. De beoordeling

De achtergrond

3.1.

Deze zaak gaat over een stukgelopen samenwerking tussen de Gemeente en projectontwikkelaar [eiser] . Partijen zijn een samenwerking aangegaan voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen op gronden nabij landgoed [landgoed] in Soesterberg. Dit project maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug, gericht op gebiedsontwikkeling in de regio Soest en Zeist.

3.2.

De gronden zijn eigendom van de Gemeente. Na een private aanbesteding selecteerde de Gemeente op 1 juli 2021 [eiser] als koper en ontwikkelaar. [eiser] deed een bod van € 21.165.000,- op basis van een bouwplan met 217 woningen, met een gefaseerde levering en afname van de gronden zodra 70% van de woningen in een bepaalde fase was verkocht. ^[1] Op basis van dit bod heeft de Gemeente de gronden aan [eiser] gegund.

3.3.

. Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk was geworden, wat een voorwaarde was voor definitieve gunning, hebben partijen op 5 april 2023 een samenwerkingsovereenkomst (hierna: ‘de Samenwerkingsovereenkomst’) gesloten. Hierin hebben zij afspraken vastgelegd over het proces dat zou moeten leiden tot een koopovereenkomst. Onder meer is afgesproken dat partijen met elkaar in overleg treden over de inhoud van de koopovereenkomst, met het streven de koopovereenkomst op 1 september 2023 te sluiten. ^[2]

3.4.

Partijen rekenden erop de koopovereenkomst vóór 31 oktober 2023 te kunnen ondertekenen. Artikel 19 van de Samenwerkingsovereenkomst bepaalt dat, als dit niet lukt, partijen zullen overleggen om te bezien of de overeenkomst alsnog vóór 31 januari 2024 gesloten kan worden. Als ook dat niet lukt, kan ieder van de partijen de samenwerkingsovereenkomst eenzijdig opzeggen, tenzij via een addendum een verlenging wordt overeengekomen.

3.5.

In het najaar van 2023 hadden partijen, vanwege de omstandigheden die hierna in 3.10 tot en met 3.14 worden toegelicht, nog geen koopovereenkomst kunnen sluiten. [eiser] wilde daarom toewerken naar een addendum waarin de termijn van 31 januari 2024 werd verlengd. ^[3] De Gemeente wilde in beginsel echter vasthouden aan haar recht tot opzegging als op 31 januari 2024 nog geen koopovereenkomst was gesloten. ^[4] Zij was alleen bereid een addendum te sluiten onder de voorwaarde dat in de koopovereenkomst werd opgenomen dat [eiser] uiterlijk op 31 december 2025 alle gronden van de Gemeente zou afnemen. ^[5] Met deze voorwaarde ging [eiser] niet akkoord.

3.6

Partijen hebben aldus geen addendum op de Samenwerkingsovereenkomst gesloten en tot een koopovereenkomst is het ook niet gekomen. Op 16 april 2024 heeft de Gemeente de Samenwerkingsovereenkomst opgezegd, met een beroep op artikel 19.

De rechtbank verklaart voor recht dat de Gemeente tekort is geschoten

3.7.

De rechtbank oordeelt dat de Gemeente tekort is geschoten in de nakoming van de Samenwerkingsovereenkomst. Door het sluiten van een addendum afhankelijk te stellen van een onredelijke eis (de uiterlijke afnamedatum van 31 december 2025 voor alle gronden) heeft zij haar contractuele inspanningsverplichting geschonden. De rechtbank wijst de gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente tekortgeschoten is in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst daarom toe. De rechtbank motiveert haar beslissing als volgt.

I.
Partijen moeten zich inspannen voor een succesvolle samenwerking

3.8.

De rechtbank stelt voorop dat op grond van de Samenwerkingsovereenkomst partijen verplicht zijn zich in te spannen ten behoeve van de samenwerking. Op grond van artikel 4 lid 2 van de Samenwerkingsovereenkomst is de Gemeente gehouden al datgene te doen, respectievelijk na te laten, wat de samenwerking zoals voorzien in de Samenwerkingsovereenkomst kan bevorderen dan wel belemmeren. Voor [eiser] is in artikel 5 lid 2 van de Samenwerkingsovereenkomst eenzelfde verplichting opgenomen. Verder verplicht artikel 22 van de Samenwerkingsovereenkomst partijen te overleggen over een aanpassing van de overeenkomst wanneer onvoorziene omstandigheden zich voordoen, waardoor een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet van hen verwacht kan worden.

3.9.

Op basis van voornoemde bepalingen rust op beide partijen de verplichting zich in te spannen om van de samenwerking een succes te maken en tot een koopovereenkomst te komen. Omdat er al een private aanbesteding had plaatsgevonden en de gronden aan [eiser] waren gegund, mag van partijen worden verwacht dat zij zich ten volle inzetten om het project ook samen te kunnen realiseren. Bij onvoorziene omstandigheden die van invloed zijn op de voortgang en inhoud van de samenwerking, mag van partijen dan ook worden verwacht dat zij proberen opnieuw consensus te bereiken over een werkbaar alternatief en daarvoor een constructief onderhandelingsklimaat creëren.

II.
Er deden zich onvoorziene omstandigheden voor

3.10.

Na het sluiten van de Samenwerkingsovereenkomst deden zich twee onvoorziene omstandigheden voor. Er werd een politieke motie ingediend en vrijwel aansluitend een dassenburcht ontdekt. Deze omstandigheden hadden invloed op de tijdsplanning zoals voorzien in de Samenwerkingsovereenkomst en op het bouwplan dat het uitgangspunt was van de aangegane samenwerking. De precieze impact licht de rechtbank hieronder toe.

(i)
Een politieke motie zorgde voor 3,5 maand pas op de plaats

3.11.

Op 28 juni 2023 werd de motie ‘Behoud Landgoed [landgoed] ’ bij de Provinciale Staten ingediend en kort daarna aangenomen. In de motie werd verzocht geen onomkeerbare besluiten te nemen en alternatieve bouwlocaties te overwegen. De motie was onvoorzien. Door de motie moest de Gemeente een pas op de plaats maken en heeft zij het overleg met [eiser] gestaakt, totdat duidelijk werd dat het project kon worden voortgezet. Nadat de motie was afgehandeld en de Provinciale Staten aan de Gemeente hadden bevestigd dat het project kon doorgaan ^[6] , hebben partijen op 9 oktober 2023 het overleg hervat. In totaal heeft het overleg tussen partijen dus 3,5 maand stilgelegen.

3.12.

De Gemeente verwijt [eiser] dat zij in deze 3,5 maand niet zelfstandig heeft doorgewerkt aan de verdere planvorming voor het project en hierdoor haar eigen verplichtingen niet is nagekomen. ^[7] De Gemeente legt de schuld voor de ontstane vertraging in de samenwerking niet bij de motie zelf, maar bij de passieve houding van [eiser] . Dit verwijt is onterecht. Het is begrijpelijk dat [eiser] , in navolging van de Gemeente, vanwege de motie (ook) een pas op de plaats heeft gemaakt in haar werkzaamheden. Door de motie was de toekomst van het project onzeker en de Gemeente had aan [eiser] kenbaar gemaakt dat zij de motie moest afwachten. Op grond van de Samenwerkingsovereenkomst moest [eiser] bovendien
in overleg met de Gemeente aan derden opdracht geven om plannen uit te werken, en dat overleg vond juist niet plaats. ^[8] Het is naar het oordeel van de rechtbank dan ook begrijpelijk dat [eiser] in deze omstandigheden heeft gewacht en in de tussentijd niet heeft geïnvesteerd in verdere planvorming.

(ii)
Door de ontdekking van de dassenburcht werd het beoogde bouwplan onuitvoerbaar

3.13.

Kort nadat partijen het overleg hadden hervat, werd medio oktober 2023 een dassenburcht aangetroffen nabij het plangebied. Partijen hadden dit niet voorzien en ook niet hoeven voorzien. ^[9] Tussen partijen staat vast dat door de aanwezigheid van de dassenburcht het bouwplan van [eiser] met 217 woningen – dat ten grondslag lag aan de gunning, de Samenwerkingsovereenkomst en de nog te sluiten koopovereenkomst – niet meer uitvoerbaar was. In dat plan was aan de rechterzijde een zone met vrije kavels voorzien, die de Gemeente zou uitgeven voor woningbouw, met als doel eigen inkomsten te genereren. Door de aanwezigheid van de dassenburcht in het aangrenzende gebied werd deze zone echter ongeschikt voor woningbouw, en moest het stuk als groenstrook worden ingericht. Dit leidde ertoe dat er in totaal minder grond beschikbaar was voor woningbouw dan verwacht.

3.14.

Op de zitting heeft [eiser] verklaard dat zij begreep dat als gevolg van de dassenburcht het oorspronkelijke plan niet meer kon worden uitgevoerd. Hoewel de aanbieding van [eiser] exclusief de vrije kavels was omdat de Gemeente die zelf zou uitgeven, heeft [eiser] begrepen dat de Gemeente ook eigen inkomsten moest realiseren en het verlies van de strook aan bouwgrond dus ook gevolgen zou hebben voor het aantal woningen dat [eiser] kon realiseren. Het stond dus vast dat [eiser] niet meer de 217 woningen kon bouwen zoals in het oorspronkelijke plan voorzien, maar dat dit er minder gingen worden. Echter hoeveel minder, was nog onduidelijk. De grondexploitatie en het aangepaste bouwprogramma (hoeveel woningen, welk type, welke plek) en welke prijzen daarbij gingen horen, was nog niet opnieuw vastgesteld met inachtneming van de gewijzigde situatie.

III.
De Gemeente belemmerde de samenwerking door een onredelijke eis

3.15.

Vanwege de eerder genoemde onvoorziene omstandigheden bevonden partijen zich in het najaar van 2023 in de situatie dat er slechts beperkt overleg had plaatsgevonden en het duidelijk was dat het bouwplan moest worden aangepast. Dit maakte overleg over een uitvoerbaar bouwprogramma, als eerste stap richting verdere samenwerking, noodzakelijk. Op 6 november 2023 vond tussen partijen hierover het eerste overleg plaats.

3.16.

Partijen hebben het overleg hierover echter nooit verder kunnen voeren, omdat de Gemeente bij de daaropvolgende bespreking op 14 december 2023 de eis stelde dat [eiser] uiterlijk op 31 december 2025 alle gronden moest afnemen. Deze eis was voor de Gemeente dwingend: zij was alleen bereid de Samenwerkingsovereenkomst te verlengen en daartoe een addendum te sluiten als deze voorwaarde ook in de koopovereenkomst werd opgenomen. ^[10] De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente met deze eis de samenwerking onredelijk heeft belemmerd en motiveert dit met onderstaande argumenten.

(i)
De afnamedatum van 31 december 2025 was niet eerder overeengekomen

3.17.

De Gemeente stelt dat de uiterlijke afnamedatum van 31 december 2025 al was overeengekomen en het daarom niet onredelijk was om in dit stadium te eisen dat dit werd opgenomen in de koopovereenkomst. ^[11] De rechtbank volgt dit betoog niet. Uit de totstandkoming van de Samenwerkingsovereenkomst blijkt dat partijen juist van een afspraak over deze datum hebben afgezien. De rechtbank baseert dit op het volgende.

3.18.

In de eerste conceptversie van de Samenwerkingsovereenkomst die door de Gemeente is opgesteld, stond de bepaling dat partijen zich ervan bewust zijn dat de Gemeente de grondopbrengsten op 31 december 2025 moet afdragen aan de provincie. Op deze bepaling heeft [eiser] in de kantlijn gereageerd dat de volledige grondopbrengst ultimo 31 december 2025 genereren ‘
een utopie ’ was en vraagt zij de Gemeente te bevestigen dat een verlenging van de termijn bij de provincie is aangevraagd dan wel toegekend. In het daaropvolgende concept heeft de Gemeente de bepaling over de uiterlijke afdracht op 31 december 2025 geschrapt. In het aangepaste concept was alleen nog een inspanningsverplichting opgenomen met betrekking tot de beoogde tijdsplanning, waarin de derde en laatste afdracht van de gronden op 1 januari 2026 ^[12] zou plaatsvinden. Dit is zo ook in de Samenwerkingsovereenkomst terecht gekomen.

3.19.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit het schrappen van de harde datum uit het concept en de communicatie die hieraan is voorafgegaan worden opgemaakt dat partijen juist geen definitieve en bindende afspraak over die datum hebben willen maken. Door de schrapping mocht [eiser] erop vertrouwen dat deze datum geen harde uiterste afnamedatum (meer) vormde, maar dat hiervoor alleen een inspanningsverplichting gold.

3.20.

Hoewel het begrijpelijk is dat de Gemeente door de verdere vertragingen haar eigen risico wilde verkleinen en in dat kader afspraken wilde maken, ging zij met haar eis te ver. Het was onrealistisch om van [eiser] te vragen – na de eerdere discussie en schrapping – zich alsnog aan zo’n wezenlijke verplichting te binden.

(ii)
Door onvoorziene ontwikkelingen was het ontwikkelrisico voor [eiser] toegenomen

3.21.

Bovendien was er na het sluiten van de Samenwerkingsovereenkomst nog meer vertraging opgetreden en was de inhoud van het bouwplan onduidelijk geworden. Dit maakte het nog minder reëel dat de volledige gefaseerde levering en afname van de gronden, gebaseerd op de verkoop van 70% van de woningen per fase, volgens de oorspronkelijke planning kon plaatsvinden. Het risico dat [eiser] de gronden op 31 december 2025 moest afnemen en betalen terwijl zij de opbrengsten uit de voorverkoop van de woningen nog niet had ontvangen, was daardoor nog groter geworden. In dat licht had [eiser] een zwaarwegend belang bij het niet vastleggen van een uiterste afnamedatum. Door die datum niet vast te leggen, voorkwam zij dat zij vanaf 31 december 2025 het volledige financiële risico moest dragen en met grond zou blijven zitten die niet bebouwd kon worden. Daartegenover stond het belang van de Gemeente bij een vaste afnamedatum, dat vooral was gelegen in levering binnen een bepaalde termijn en het tijdig ontvangen van inkomsten voor afdracht aan de provincie. Het risico voor [eiser] bij het wél vastleggen van een harde datum was echter aanzienlijk groter dan het risico voor de Gemeente als zo’n datum achterwege bleef. Gezien dit verschil in belangen en risico’s was het niet redelijk dat de Gemeente een uiterste afnamedatum aan [eiser] oplegde en haar daarmee vanaf 31 december 2025 het volledige risico wilde laten dragen. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat de Gemeente ervan uit mocht gaan dat [eiser] dit risico bij het aangaan van de Samenwerkingsovereenkomst heeft geaccepteerd.

(iii)
De Gemeente hield vast aan 31 december 2025 terwijl uitstel mogelijk was

3.22.

Verder bestond er voor de Gemeente geen noodzaak om te eisen dat [eiser] alle gronden uiterlijk 31 december 2025 moest afnemen. Weliswaar moest de Gemeente aanvankelijk op 31 december 2025 de opbrengst van de gronden afdragen aan de provincie, maar voor dat betaalmoment was uitstel mogelijk. Hoewel het uitstel pas begin 2025 is geformaliseerd en de afdracht nu gepland staat op 31 december 2030, heeft de Gemeente op de zitting verklaard dat zij tijdens de onderhandelingen met [eiser] al overleg had gevoerd met de provincie en reeds bevestigd had gekregen dat uitstel mogelijk was. Desondanks hield de Gemeente richting [eiser] strak vast aan de eis van 31 december 2025 en heeft zij de ruimte die haar door de provincie werd geboden, niet doorgegeven aan [eiser] .

3.23.

De Gemeente stelt dat zij in de laatste overleggen op 18 januari 2025 en op 5 februari 2025 (alsnog) heeft aangeboden om de grondafname door te schuiven naar 2026 en 2027, maar [eiser] heeft dit gemotiveerd weersproken. De rechtbank oordeelt dat de Gemeente onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat zij een dergelijk aanbod voor een latere afnamedatum heeft gedaan. Uit de vergaderaantekeningen die de Gemeente ter zitting heeft voorgelezen, blijkt niet dat de Gemeente een concrete latere afnamedatum heeft aangeboden. Ook in de correspondentie tussen partijen komt het aanbod niet terug. Integendeel: in haar brieven blijft de Gemeente juist benadrukken dat 31 december 2025 voor haar een harde eis is. ^[13] De Gemeente heeft dus onvoldoende onderbouwd dat zij in de besprekingen een serieus en expliciet voorstel heeft gedaan voor een latere afnamedatum. Aan een bewijsopdracht op dit punt komt de rechtbank daarom niet toe. Voor de rechtbank staat daarmee vast dat de Gemeente alleen bereid was een addendum te sluiten als [eiser] bereid was in te stemmen met 31 december 2025 als datum waarop de te ontwikkelen grond zou worden overgedragen en betaald. Gelet op wat hiervoor is overwogen, was dat een onredelijke eis.

(iv)
Het noodzakelijke inhoudelijk overleg werd hierdoor belemmerd

3.24.

Doordat de Gemeente plotseling de discussie opwierp over de datum van 31 december 2025 en deze als harde eis stelde, werd het voor beide partijen vrijwel onmogelijk om nog tot inhoudelijke overeenstemming over het projectplan te komen. Nadat de eis van de Gemeente op tafel lag, hebben partijen geen inhoudelijk overleg meer gevoerd over het projectplan, aangezien de afnamedatum en verdeling van de risico’s het centrale discussiepunt werd. Hierdoor ging de resterende tijd tot 31 januari 2024 – de uiterste datum voor het sluiten van de koopovereenkomst – verloren voor constructief overleg over het bouwplan en de inhoud van de koopovereenkomst.

3.25.

Door de afnamedatum van 31 december 2025 vervolgens ook als breekpunt te hanteren voor het sluiten van een addendum op de Samenwerkingsovereenkomst, sloot de Gemeente de deur voor een werkbare voortzetting van de samenwerking. Juist omdat het oorspronkelijke plan moest worden aangepast en de samenwerking door onvoorziene omstandigheden nog weinig effectief had kunnen zijn, had van de Gemeente mogen worden verwacht dat zij het inhoudelijke overleg nog een reële kans had gegeven. Zij had daarvoor een constructief onderhandelingsklimaat moeten creëren, met voldoende tijd en ruimte voor het noodzakelijke overleg om te onderzoeken of een werkbare voortzetting van de samenwerking mogelijk was. Het was dan ook niet gerechtvaardigd om de voortzetting van de samenwerking afhankelijk te maken van een onredelijke voorwaarde, en vervolgens de Samenwerkingsovereenkomst op te zeggen omdat het partijen niet was gelukt tijdig een koopovereenkomst te sluiten.

III Tussenconclusie

3.26.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Gemeente is tekortgeschoten in haar inspanningsverplichting. Door 31 december 2025 als dwingende voorwaarde te stellen voor het sluiten van een addendum, heeft zij de samenwerking onredelijk belemmerd. In het verlengde van de tekortkoming had de Gemeente de Samenwerkingsovereenkomst niet mogen opzeggen. De overige standpunten van [eiser] over de onhoudbaarheid van de opzegging behoeven dan ook geen bespreking meer. ^[14] Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor zover die ziet op de toerekenbare tekortkoming kan worden toegewezen. De rechtbank houdt het bij een algemene verklaring voor recht omdat het belang van [eiser] bij de uitgesplitste vorderingen niet is onderbouwd.

Verklaring voor recht aansprakelijkheid schade en voorschot worden afgewezen

3.27.

[eiser] vordert betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 651.438,27 en vraagt voor recht te verklaren dat de Gemeente aansprakelijk is voor de door haar geleden en nog te lijden schade, welke nader zal worden opgemaakt bij staat. De rechtbank wijst deze vorderingen af omdat het causaal verband tussen de tekortkoming en de schade niet is gebleken. De rechtbank motiveert dit als volgt.

3.28.

Het gevraagde voorschot van € 651.438,27 betreft de kosten die [eiser] al heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten niet in causaal verband staan met de tekortkoming van de Gemeente. Het merendeel van de kosten is gemaakt tijdens de tendervoorbereiding, vóór het aangaan van de Samenwerkingsovereenkomst, en een klein deel betreft de organisatie van een inloopbijeenkomst voor de buurt op 10 mei 2023. Deze kosten zijn dus gemaakt ten behoeve van het oorspronkelijke plan van [eiser] , dat door onvoorziene omstandigheden niet uitvoerbaar bleek te zijn, los van de tekortkoming van de Gemeente. Aangezien de onhaalbaarheid van het plan niet het gevolg is van de tekortkoming van de Gemeente, kunnen deze kosten niet als schade worden aangemerkt die door haar handelen is veroorzaakt.

3.29.

Verder voert [eiser] , zonder nadere toelichting, aan dat zij zonder de tekortkoming van de Gemeente een winstgevend bouwplan zou hebben gerealiseerd en haar investeringen had kunnen terugverdienen. De rechtbank is van oordeel dat dit niet zonder meer aannemelijk is. Hoewel de Gemeente tekort is geschoten door een onredelijke eis te stellen die de onderhandelingen over het addendum voor de verlenging van de Samenwerkingsovereenkomst bemoeilijkte, moet [eiser] aannemelijk maken dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden door deze tekortkoming. Het causaal verband is niet vanzelfsprekend, aangezien het sluiten van een addendum slechts een randvoorwaarde was voor de voortzetting van de samenwerking. Partijen moesten nog overeenstemming bereiken over het aangepaste bouwplan en de koopovereenkomst, en stonden dus nog aan het begin van hun samenwerking. Het is dan ook niet zonder meer aannemelijk dat partijen samen een, voor [eiser] winstgevend, bouwplan hadden gerealiseerd, zelfs als de Gemeente het sluiten van het addendum niet had belemmerd met een onredelijke eis. Andere omstandigheden die een geslaagde samenwerking voor een winstgevend project belemmerden, waren bijvoorbeeld dat de samenwerking ook op persoonlijk vlak had gebotst, partijen zeer verdeeld waren over de vraag wat een redelijke nieuwe risicoverdeling zou zijn, en een nieuw plan door de gewijzigde omstandigheden hoe dan ook meer sociale huurwoningen en minder vrije kavels voor [eiser] zou betekenen. ^[15] Daarmee is ook niet zonder meer aannemelijk dat [eiser] schade heeft geleden als gevolg van die tekortkoming. De rechtbank wijst de gevorderde verklaring voor recht daarom af.

Verklaring voor recht van onrechtmatig handelen wordt afgewezen

3.30.

[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. De rechtbank wijst deze vordering af, bij gebrek aan een zelfstandig belang bij deze verklaring. De feiten die aan deze vordering ten grondslag liggen, zijn dezelfde als die voor de vordering wegens tekortkoming. [eiser] heeft alleen het verwijt toegevoegd dat de Gemeente de onderhandelingen ten onrechte heeft afgebroken, wat in wezen overeenkomt met het verwijt dat de Gemeente de samenwerking niet had mogen belemmeren door een onredelijke voorwaarde te stellen bij het addendum. Aangezien de vordering wegens tekortkoming wordt toegewezen, ziet de rechtbank geen reden om de vordering voor onrechtmatig handelen ook toe te wijzen. [eiser] heeft ook niet toegelicht waarom zij daar een afzonderlijk belang bij heeft.

De
Gemeente moet de proceskosten van [eiser] betalen

3.31.

De Gemeente is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

112,30

- griffierecht

€

6.617,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

8.135,30

3.32.

Bij de begroting van het salaris van de advocaat hanteert de rechtbank categorie II van het liquidatietarief, omdat de rechtbank het gevorderde voorschot van € 651.438,27 afwijst en alleen een verklaring voor recht toewijst.

3.33.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

verklaart voor recht dat de Gemeente jegens [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van één of meer op grond van de samenwerkingsovereenkomst op de Gemeente rustende verbintenissen,

4.2.

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van € 8.135,30, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de Gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3.

veroordeelt de Gemeente tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt, mr. D.C.P.M. Straver en mr. E.G. de Jong en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.

Voetnoten

1. Zie over de verschillende fases 3.18.van dit vonnis en in het bijzonder voetnoot 12.

2. Artikel 7.7 van de Samenwerkingsovereenkomst.

3. In een mail van 3 oktober 2023 heeft [eiser] de optie om een addendum te sluiten voor het eerst geopperd. Ook in latere brieven van 8 december 2023 en 22 januari 2024 (en dus nadat de Gemeente kenbaar had gemaakt vast te houden aan haar recht tot opzegging) heeft zij hierom verzocht.

4. Op 27 november 2023 liet de Gemeente per brief weten dat zij vast wilde houden aan haar recht tot opzegging als partijen op 31 januari 2024 niet tot een koopovereenkomst waren gekomen.

5. In een e-mail van 24 januari 2024 schrijft de Gemeente dat de gronden uiterlijk 31 december 2025 volledig door [eiser] moeten zijn afgenomen met daarbij de opmerking: ‘

6. De Provincie Utrecht had kort gezegd laten weten (i) geen aanleiding te zien om het programma Hart van de Heuvelrug en in het bijzonder het project [landgoed] te wijzigen en (ii) door te gaan met de integrale uitvoering van het programma.

7. In artikel 6 van de Samenwerkingsovereenkomst is bepaald dat [eiser] in overleg met de Gemeente opdracht geeft voor het uitwerken van het Beeldkwaliteitsplan, het Stevenbouwkundig plan en het Inrichtingsplan en het Bosbeheerplan. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiser] de opdrachten niet heeft gegeven en de plannen dus niet zijn opgesteld.

8. Zie voetnoot 6: de opdracht tot uitwerking van de plannen moest in overleg met de Gemeente gebeuren. De rechtbank volgt de Gemeente niet in haar standpunt dat [eiser] de opschorting van de planvorming had moeten melden, omdat de Gemeente het overleg zelf had stopgezet en die conclusie dus zelf al kon trekken.

9. De rechtbank volgt de Gemeente niet in haar standpunt dat de dassenburcht niet als onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt, omdat in de Wnb-ontheffing een procedure staat voor het geval een das, dat een beschermde diersoort is, wordt ontdekt. Het feit dat in de ontheffing een procedure staat voor deze situatie, betekent nog niet dat partijen bij het aangaan van de Samenwerkingsovereenkomst rekening hadden moeten houden met de daadwerkelijke ontdekking van de dassenburcht en de gevolgen daarvan voor het bouwplan en de samenwerking.

10. In een e-mail van 24 januari 2024 schrijft de Gemeente dat de gronden uiterlijk 31 december 2025 volledig door [eiser] moeten zijn afgenomen. En merkt daarbij op: ‘

11. De Gemeente wijst op het gunningsdocument zelf en de concept koopovereenkomst bij het gunningsdocument. In het gunningsdocument staat dat de afdracht aan de provincie is vastgesteld op 31 december 2025 en wordt verzocht om een realistische planning van de ontwikkeling. In de concept koopovereenkomst wordt opgemerkt dat de termijn voor de laatste fase uiterlijk 31 december 2025 dient te zijn ontvangen. Door een aanbieding te doen, is [eiser] akkoord gegaan met de uiterlijke afnamedatum, aldus de Gemeente. Verder wijst de Gemeente op de bieding van [eiser] en de planning bij de Samenwerkingsovereenkomst (zie voetnoot hierna).

12. Bij de Samenwerkingsovereenkomst zit als bijlage (met hieraan gekoppeld een inspanningsverplichting) een tijdsbalk waarin de gefaseerde grondlevering schematisch is ingepland met ruitjes. De eerste ruit staat helemaal links in de balk in het jaar 2025, de tweede ruit halverwege 2025 en de laatste ruit helemaal links in de balk in het jaar 2026. Hieruit maakt de rechtbank op dat de beoogde planning was dat de gronden van de derde fase op 1 januari 2026 werden geleverd en betaald. Deze datum sluit ook aan bij de oorspronkelijke planning van [eiser] in haar bieding, waarin de afdracht van de gronden op die datum gepland stond.

13. Dat de Gemeente wel bereid zou zijn een latere afnamedatum af te spreken, blijkt volgens de Gemeente ook uit haar brief van 2 februari 2024. Hierin staat de zin: ‘

14. Volgens [eiser] is de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar op grond van artikel 6:248 lid 2 BW en de voorwaarde uit artikel 19 van de Samenwerkingsovereenkomst niet is vervuld, met verwijzing naar artikel 6:23 lid 2 BW.

15. Tijdens de zitting heeft de Gemeente verklaard dat het op persoonlijk vlak tussen partijen had gebotst, waardoor het onderlinge vertrouwen is geschaad. Verder was duidelijk dat er meer sociale huurwoningen zouden komen om daarmee het maatschappelijk draagvlak van het project te vergroten. In het plan dat de Gemeente na beëindiging van de samenwerking zelfstandig heeft ontwikkeld, worden 38% minder woningen gerealiseerd dan in het oorspronkelijke plan van [eiser] . Daarnaast bevat het plan ook meer vrije kavels die de Gemeente zelf zal uitgeven, en zijn de planning en fasering aangepast.