Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/320
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: H. Vloet)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 575.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 juni 2025. Gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1960 gebouwde hoekwoning met een aanbouw woonruimte van 12 m² en een aanbouw woonruimte van 28 m², een vrijstaande berging/schuur van 8 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 90 m2 (exclusief aanbouw) en ligt op een kavel van 299 m².
Geschil
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 575.000,-.
Beoordelingskader
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 801.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 mei 2022 voor € 585.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 24 mei 2021 voor € 550.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 18 juni 2021 voor € 453.006,-.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussen- en hoekwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hieronder uit.
Ingetrokken beroepsgronden
10. Op de zitting heeft eiser de beroepsgronden ten aanzien van de verouderde voorzieningen en de slechte kwaliteit van de woning en dat daar onvoldoende rekening mee is gehouden ingetrokken. Dat betekent dat die beroepsgronden niet meer besproken hoeven worden.
Ligging referentiewoning [adres 2]
11.1
Eiser voert aan dat de ligging van de referentiewoning [adres 2] ten opzichte van de ligging van de woning en de overige referentiewoning bovengemiddeld is. [adres 2] is aan de achterzijde aan het water gelegen. Dit is niet inzichtelijk gemaakt in de matrix. Volgens eiser moet de ligging als bovengemiddeld gewaardeerd worden waardoor de grondwaarde met 20% moet worden vermeerderd en de prijs per eenheid van [adres 2] dan daalt.
11.2
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat er meer voor nodig is om de ligging van een woning met een ‘4’ te waarderen, bijvoorbeeld in de vorm van meer schoonheid in het uitzicht zoals een woning die aan de Vecht gelegen is. Daar voegt de heffingsambtenaar aan toe dat stilstaand water, zoals het water naast de woning aan de [adres 2] , ook voor overlast kan zorgen in de zin van geur en ongedierte. Ook stelt de heffingsambtenaar dat wonen nabij water subjectief van aard is, niet iedereen ervaart dat als een voordeel. Daarnaast is ook gekeken naar meerdere verkopen van een aantal jaren terug en daaruit is niet gebleken dat de ligging bij dit water aanzienlijk beter is. Dit is namelijk niet zo tot uiting gekomen in de verkoopprijzen.
11.3
De rechtbank kan de uitleg die de heffingsambtenaar heeft gegeven over de waardering van de ligging van de [adres 2] volgen. Daarmee is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met verschillen in ligging van de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Dakkapel [adres 3]
12.1
Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 3] twee dakkapellen heeft. Dit staat ook in de matrix. Er is echter maar aan één dakkapel een waarde toegekend. De dakkapel dient, net als de andere tegen € 1.500,- x 8 = € 12.000,- gewaardeerd te worden. Als de transactieprijs correct wordt geïndexeerd en de dakkapel correct wordt meegenomen dan daalt de prijs per eenheid van deze referentiewoning.
12.2
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat er iets mis is gegaan in het systeem waardoor de tweede dakkapel een verkeerde waardering in de matrix heeft gekregen. De taxateur heeft de berekening opnieuw gedaan en daaruit volgt dat de dakkapel 6 vierkante meter is in plaats van 8 vierkante meter. Met de waarde van € 1.500,- komt dat neer op een totale waarde van € 9.000,- en daarmee een prijs per vierkante meter van
€ 2.230,-. Dat is € 10,- lager dan het onderhavige object. Dat heeft geen consequenties voor de waarde van de woning.
12.3
De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar en de taxateur op de waardering van de tweede dakkapel volgen. Daarmee is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe tot de vastgestelde waarde is gekomen. Eiser heeft de berekening van de waardering van de tweede dakkapel en de conclusie dat dit geen consequenties heeft voor de waarde van de woning niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Afnemend grensnut
13.1
Eiser voert aan dat de woning een totale gebruiksoppervlakte heeft van 130 m², de woning heeft namelijk 90 m² woonruimte en 40 m² aan aanbouw woonruimte. Terwijl de referentiewoningen een gemiddelde gebruiksoppervlakte hebben van 116,5 m². Het is niet inzichtelijk gemaakt hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Dat maakt dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
13.2
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat bij het berekenen van de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen ook de dakkapellen meegerekend moeten worden, dat is namelijk ook woonoppervlak. Daarmee heeft bijvoorbeeld de referentiewoning aan de [adres 2] een gebruiksoppervlak van 135 m² en de Ten Veldestraat 120 m². Daarbij komt dat afnemend grensnut over het algemeen pas effect krijgt bij woningen met een gebruiksoppervlakte groter dan 150 m² en wanneer het verschil in vierkante meters meer is dan 10 m². Dat is in dit geval dus niet aan de orde.
13.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De heffingsambtenaar heeft namelijk voldoende duidelijk inzichtelijk gemaakt hoe rekening wordt gehouden met de afnemende meerwaarde en waarom dat in deze zaak niet aan de orde is. Eiser heeft ook niet onderbouwd waarom en hoe afnemend grensnut hier wel van invloed zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025.
E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.