ECLI:NL:RBMNE:2025:4159

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11773497 \ UV EXPL 25-159

Vonnis in kort geding van 1 augustus 2025

in de zaak van

DE WONINGRAAT,

gevestigd in Oudewater,

eisende partij,

hierna te noemen: De Woningraat,

gemachtigden: mr. T. de Nijs en mr. D. van Dorst,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende in [plaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,

gemachtigde: mr. M.P. Harten,
2.
[gedaagde sub 2],

wonende op een bij de rechtbank bekend adres,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,

gemachtigde: mr. B.T. Stalpers,

gedaagde partijen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 juli 2025,

- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] van 14 juli 2025,
- de aanvullende productie van De Woningraat van 15 juli 2025,
- de zitting van 21 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] .

1.2.

[gedaagde sub 2] heeft voorafgaand aan de zitting laten weten niet aanwezig te zullen zijn en zich te conformeren aan de vorderingen van De Woningraat.

1.3.

Bij de zitting waren namens De Woningraat aanwezig [A] en [B] , met haar gemachtigden, mr. T. de Nijs en mr. D. van Dorst. Namens [gedaagde sub 1] was zijn gemachtigde, mr. M.P. Harten aanwezig. [gedaagde sub 1] is, op eigen verzoek, telefonisch gehoord. [gedaagde sub 2] en haar gemachtigde mr. B.T. Stalpers waren niet aanwezig. De aanwezige partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd.

1.4.

Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.

2.De kern van de zaak

2.1.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren sinds 21 december 2019 een woning van De Woningraat aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Op 22 februari 2025 is de politie de woning binnengevallen en heeft daar een handelshoeveelheid aan soft- en harddrugs gevonden, namelijk 81,5 gram hennep en 470,66 gram amfetamine, MDMA en cocaïne. De burgemeester van [plaats] heeft daarom de woning vanaf 3 juni 2025 voor drie maanden gesloten.^[1]De Woningraat heeft daarna de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden met ingang van 2 juni 2025 en vordert in deze procedure de ontruiming van de woning. [gedaagde sub 2] woont niet meer in de woning. [gedaagde sub 1] wil de woning niet ontruimen en vindt dat er door De Woningraat onvoldoende rekening is gehouden met zijn belangen.

2.2.

De kantonrechter vindt dat de belangen van De Woningraat zwaarder wegen en wijst daarom de ontruiming toe. Ook moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de gevorderde huur en de gebruikersvergoeding tot de daadwerkelijke ontruiming betalen aan De Woningraat.

3.De beoordeling

Toetsingskader in kort geding

3.1.

In een kort geding kan de kantonrechter een voorlopige voorziening geven. Dat is een voorlopige maatregel die vooruit loopt op de beslissing die wordt verwacht in een gewone rechtszaak (bodemzaak), die na het kort geding kan worden ingesteld. Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt, in dit geval De Woningraat, hierbij zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone rechtszaak niet hoeft af te wachten. Ook is van belang hoe groot de kans is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang worden meegewogen dat De Woningraat heeft bij toewijzing van de vordering(en).

Spoedeisend belang

3.2.

De Woningraat heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. De Woningraat heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Volgens haar bestaat er voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus geen recht of titel meer om in de woning te verblijven. Omdat [gedaagde sub 1] het gehuurde niet wil verlaten, maakt hij volgens De Woningraat inbreuk op haar eigendomsrecht. Hieruit volgt het spoedeisend belang van De Woningraat bij deze procedure.

3.3.

De spoedeisendheid van de gevorderde huurachterstand en de gebruiksvergoeding tot aan de dag van de ontruiming is gelegen in de proceseconomie. De Woningraat heeft er belang bij dat zij in deze procedure betaling van de huurachterstand van één maand en de gebruiksvergoeding met ingang van juni 2025 tot aan de dag van de ontruiming kan vorderen en daarvoor niet een aparte bodemprocedure hoeft te starten.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten de woning ontruimen

3.4.

De burgemeester heeft de woning met ingang van 3 juni 2025 gesloten vanwege de aanwezigheid van een handelshoeveelheid soft- en harddrugs.^[2]Uit de wet volgt dat in zo’n geval de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden.^[3]De Woningraat heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt en op 2 juni 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Maar, de daarop volgende ontruiming van een woning maakt een inbreuk op het grondrecht op respect voor de woning van de bewoners.^[4]De kantonrechter moet daarom (vooruitlopend op een definitief oordeel in een bodemzaak) beoordelen of De Woningraat in de gegeven omstandigheden van haar bevoegdheid tot ontbinding gebruik mocht maken. De kantonrechter moet toetsen of gebruikmaking daarvan misbruik van bevoegdheid oplevert^[5]of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.^[6]

3.5.

De Woningraat voert aan dat zij belang heeft bij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de gevorderde ontruiming omdat zij een zerotolerance voert tegen de aanwezigheid van en handel in drugs in haar woningen. Zij moet bijdragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn en zij moet instaan voor een rustig woongenot voor de omwonenden. Volgens De Woningraat zijn handelshoeveelheden drugs in een woning potentieel gevaarzettend en overlast gevend voor de buurt.

3.6.

Hier staat het woonbelang van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tegenover. [gedaagde sub 1] zegt dat er door De Woningraat geen rekening is gehouden met zijn zwaarwegende persoonlijke belangen. [gedaagde sub 1] zegt dat hij niet wist dat de drugs in de woning aanwezig waren, maar dat deze daar waren neergelegd door [gedaagde sub 2] . Hij betwist verder dat er sprake was van drugshandel. Hij is daar niet strafrechtelijk voor veroordeeld. Ook heeft de buurt volgens hem geen overlast gehad.

3.7.

De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van De Woningraat zwaarder wegen en dat gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding in de gegeven omstandigheden geen misbruik van bevoegdheid oplevert en ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat er een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen in de woning levert een tekortkoming op aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die de ontbinding rechtvaardigt. Dit geldt ook als het om incident zou gaan en/of als er geen sprake zou zijn van drugshandel, zoals [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd. Zelfs als de kantonrechter aanneemt dat [gedaagde sub 1] niets wist van de drugs, dan is [gedaagde sub 1] als huurder nog steeds verantwoordelijk voor de woning. Voor de tekortkoming is geen toerekenbaarheid, en dus geen verwijtbaarheid nodig.

3.8.

De ontbinding en ontruiming heeft ingrijpende gevolgen, maar gezien het zwaarwegende belang van De Woningraat maakt dit niet dat het niet redelijk zou zijn voor De Woningraat om de woning te ontruimen. Er zijn ook geen bijzondere omstandigheden aangedragen waarom de ontbinding in dit geval onredelijk zou zijn. [gedaagde sub 1] heeft gezegd dat zijn kinderen hem niet kunnen bezoeken wanneer hij geen woning heeft, maar tijdens de zitting is gebleken dat er nog geen zorgregeling met zijn kinderen is afgesproken en dat zij dus momenteel niet bij [gedaagde sub 1] langskomen.

3.9.

[gedaagde sub 1] heeft ook gezegd dat hij een plek nodig heeft om te kunnen re-integreren na zijn scheiding en dat hij geen andere woonruimte zal kunnen vinden. De kantonrechter begrijpt deze belangen van [gedaagde sub 1] , maar daar staat tegenover dat De Woningraat, als woningstichting, moet instaan voor een rustig woongenot voor al haar huurders en hun omwonenden. Dat er geen overlast is gemeld door de buurt, zoals [gedaagde sub 1] zegt, is weersproken door De Woningraat. De buurt heeft volgens De Woningraat meerdere klachten ingediend, onder andere over de staat van de tuin. Maar: ook als er geen klachten zijn ingediend door de buurt over het aanwezig zijn van en/of het handelen in drugs in de woning, is het aanwezig zijn van een dergelijke handelshoeveelheid op zichzelf al gevaarzettend voor de hele buurt.

3.10.

Het feit dat [gedaagde sub 1] bezwaar heeft gemaakt tegen het besluit van de burgemeester, betekent ook niet dat De Woningraat de huurovereenkomst niet had mogen ontbinden.^[7]De kantonrechter hoeft hiervoor het besluit van de burgemeester niet te beoordelen.^[8]

3.11.

Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat De Woningraat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden. Omdat De Woningraat de huurovereenkomst tussen partijen terecht heeft ontbonden, moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning op grond van de wet ter beschikking stellen van De Woningraat.^[9]Daarom zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen.

3.12.

De Woningraat heeft gevorderd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een ontruimingstermijn van drie dagen zal krijgen. [gedaagde sub 1] heeft echter gevraagd om een langere termijn. De kantonrechter vindt dat een termijn van drie dagen te kort is voor [gedaagde sub 1] om de woning te ontruimen. Zij bepaalt daarom de ontruimingstermijn op zeven dagen nadat het vonnis door de deurwaarder is uitgereikt, maar niet eerder dan zeven dagen nadat de woning door de burgemeester is heropend.

Huurtermijn en gebruiksvergoeding

3.13.

De Woningraat vordert verder betaling van een bedrag van € 800,83 per maand vanaf 1 mei 2025 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (dit is één huurtermijn) en de gebruiksvergoeding vanaf de buitengerechtelijke ontbinding tot de daadwerkelijke ontruiming van de woning. [gedaagde sub 1] wil deze niet betalen, omdat hij vindt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig door De Woningraat is ontbonden. Ook zegt [gedaagde sub 1] dat hij de woning niet meer in gebruik heeft sinds de ontbinding en dat een bedrag van € 800,83 vanaf 1 augustus 2025 niet opeisbaar is, zodat deze vordering van De Woningraat moet worde afgewezen.

3.14.

De kantonrechter oordeelt dat uit de voorgaande overwegingen juist blijkt dat aannemelijk is geworden dat De Woningraat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden. Ook het verweer dat [gedaagde sub 1] de woning niet meer in gebruik heeft sinds de ontbinding, slaagt niet. De spullen van [gedaagde sub 1] (en misschien ook van [gedaagde sub 2] ) staan namelijk nog steeds in de woning. Dat er nog geen schade is geleden vanaf 1 augustus 2025, maakt daarnaast niet dat de gevorderde gebruiksvergoeding vanaf juni 2025 niet zou kunnen worden toegewezen tot de datum van de daadwerkelijke ontruiming. Zolang de woning niet is ontruimd, kan De Woningraat de woning niet aan iemand anders verhuren. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen gebruiksvergoeding zouden betalen, lijdt De Woningraat dus schade. Op de datum van dit vonnis is de gebruiksvergoeding voor augustus 2025 bovendien al opeisbaar. Het is daarom voldoende aannemelijk dat een soortgelijke vordering in een bodemprocedure door de kantonrechter zal worden toegewezen. Ook is van een restitutierisico geen sprake. De kantonrechter ziet hierin voldoende aanleiding om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook te veroordelen tot het betalen van de huurachterstand van één maand en de gebruiksvergoeding tot de datum van de daadwerkelijke ontruiming.

Proceskosten

3.15.

[gedaagde sub 1] is in het ongelijk gesteld en [gedaagde sub 2] heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Woningraat worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.228,47

Hoofdelijke veroordeling

3.16

De veroordeling wordt wat betreft de betaling van de huurtermijnen en de proceskosten, hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.17.

De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door De Woningraat. De kantonrechter volgt het verzoek van [gedaagde sub 1] om de uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en eerst een bodemzaak af te wachten, niet. Het doel van een kort geding is nu juist om een beslissing te krijgen (en hier op korte termijn uitvoering aan te geven), vóórdat in een bodemprocedure wordt beslist. De belangenafweging die hierbij wordt gemaakt, is dezelfde als de belangenafweging die wordt gemaakt om de beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een beslissing in kort geding, zou het doel en karakter van een kort geding voorbijschieten.

4.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan zeven dagen na heropening van de woning, de woning aan [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van De Woningraat zijn, en de sleutels af te geven aan De Woningraat,

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om te betalen aan De Woningraat € 800,83 per maand vanaf 1 mei 2025 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning aan de [adres] te [plaats] , en voor een gedeelte van een maand een pro rata berekend gedeelte van deze som, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening,

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 1.228,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Nicholson en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2025.

62938

Toewijzing ontruiming woning na aantreffen handelshoeveelheid drugs en buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst