Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6740
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] , verweerder
(gemachtigde: M.C. Vael).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 353.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. [1] De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1968 gebouwde hoekwoning met een dakkapel van 2 m² en een vrijstaande garage van 18 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m² en een perceeloppervlakte van 288 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 353.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 12 mei 2023 voor € 400.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 april 2023 voor € 395.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 oktober 2022 voor € 370.000,-;
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 353.000,- niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde buurt liggen, in dezelfde bouwperiode zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde van het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Strijd met motiveringsbeginsel
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar een standaardverhaal aanhoudt. De heffingsambtenaar geeft op geen enkele wijze uitleg over de ongegrondverklaring van het bezwaar en gaat ook niet in op de argumenten van eiser in beroep.
9.1
De heffingsambtenaar moet volgens de regels de WOZ-waarde vaststellen. Op grond van de stukken is gebleken dat hij dat heeft gedaan. Dat is een afdoende motivering. Dat eiser een uitgebreide(re) motivering wenst, is niet vereist op grond van de wet. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven en gemotiveerd heeft hoe hij tot de waardering is gekomen. In de uitspraak op bezwaar staat het adres, het type woning, het bouwjaar, het gebruiksoppervlak, de verkoopprijs, de verkoopdatum, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Op basis van deze gegevens kan eiser de (nieuwe) onderbouwing van de WOZ-waarde controleren.
WOZ-waarde eerdere belastingjaren
10. Eiser stuurt een overzicht van de WOZ-waardes van voorgaande jaren. Deze zouden zijn verlaagd en het is volgens eiser dan ook onbegrijpelijk dat de heffingsambtenaar niet weer de WOZ-waarde verlaagt. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar de waarde van een voorliggend belastingjaar ten onrechte niet relevant acht, omdat hij wel gebruik maakt van verkoopprijzen in het jaar vóór de waardepeildatum.
10.1
De rechtbank overweegt dat op grond van de Wet WOZ elk belastingjaar de waarde van de woning op de waardepeildatum opnieuw moet worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Deze verkoopcijfers worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijking met waarden van voorgaande belastingjaren is niet nauwkeurig genoeg en niet conform de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de KOUDV-factoren van de woning
11. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Alle KOUDV-factoren van de woning zijn volgens eiser ‘slecht’. De heffingsambtenaar heeft daarom onvoldoende rekening gehouden met de zeer hoge en benodigde onderhouds- en isolatiekosten van rond de € 170.000,- à € 200.000,-. Deze kosten worden volgens eiser niet door de heffingsambtenaar weersproken. Daarnaast zullen deze kosten in de komende jaren alleen nog maar verder stijgen.
11.1
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift en in de taxatiematrix erkend dat de onderhoudsstaat, de kwaliteit en het voorzieningenniveau van de woning ‘slecht’ zijn. Hij voert aan dat in de taxatiematrix deze factoren ook als zodanig zijn gekwalificeerd. Uit de matrix blijkt dat bij een getaxeerde waarde van € 353.000,- voldoende rekening gehouden wordt met de waardeerbare verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Er is in de matrix ten opzichte van een gemiddelde woning een ruimte van
€ 26.986,- om de woning op een gemiddeld niveau te brengen.
11.3
De rechtbank stelt vast dat eiser de onderhoudskosten niet nader heeft onderbouwd, terwijl het wel op de weg van eiser had gelegen om dit nader te onderbouwen. Dat de heffingsambtenaar deze kosten niet heeft weersproken, doet daar niets aan af. De bewijslast ligt namelijk bij eiser. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau door rekening te houden met een ruimte van € 26.986,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Woning is niet vrij opleverbaar en vrij van lasten
12. Eiser stelt zich op het standpunt dat zijn woning bij verkoop niet onmiddellijk vrij opleverbaar en niet vrij van lasten is.
12.1
De rechtbank begrijpt het zo dat eiser hiermee bedoelt dat zijn woning niet in een optimale staat is om te verkopen en daarom niet opgeleverd kan worden als een (instapklare) woning. Dat is echter niet wat wordt bedoeld met onmiddellijk vrij opleverbaar en vrij van lasten. Er wordt bij de waardebepaling van de woning van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar met de woning van eiser
13. Eiser stelt zich op het standpunt dat de drie referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn eigen woning. De referentiewoningen zouden inpandig al (geheel) vernieuwd zijn, een betere onderhoudsstaat hebben en een veel moderner voorzieningenniveau.
13.1
De rechtbank is van oordeel dat de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in de taxatiematrix inzichtelijk is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft daarbij inzichtelijk gemaakt dat voor de gebreken aan de woning en achterstallig onderhoud een correctie heeft plaatsgevonden. De beroepsgrond slaagt niet.
Garage
14. Eiser stelt zich op het standpunt dat zijn garage niet meer als zodanig is te gebruiken door grondverzakkingen waardoor scheuren zijn ontstaan en de deur klem zit. De garage is slechts te gebruiken als berging.
14.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de garage terecht als zodanig heeft aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de garage aan de hand van het aantal vierkante meters bepaald. Dat het gebruik van de garage in die hoedanigheid wordt bemoeilijkt en de garage om die reden slechts als berging is te gebruiken, doet daaraan niet af. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
1 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.