Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6565
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: H. Oost)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 501.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 501.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 30 juli 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1967 tussenwoning met een aanbouw van 16 m², een dakkapel van 4 m² en een vrijstaande berging/schuur van 20 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m2 en ligt op een kavel van 219 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 450.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 501.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 9 september 2021 voor € 421.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 mei 2021 voor € 436.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 juli 2021 voor € 476.250,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen in dezelfde wijk in [woonplaats] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De naastgelegen woningen
9. Eiseres voert aan dat de naastgelegen hoekwoning, [adres 5] op 30 augustus 2019 is verkocht voor € 440.000,-. Deze woning is volgens eiseres vergelijkbaar maar beter onderhouden en bouwkundig ingericht. Daarnaast is de naastgelegen woning, [adres 4] verkocht op 15 september 2021 voor € 476.250,-. De woning is lang niet zo goed onderhouden en bouwkundig niet zo mooi. Dit onderbouwt volgens eiseres een waarde van € 450.000,-.
10. De heffingsambtenaar deelt het standpunt van eiseres niet en licht dit toe. De woning aan de [adres 5] wordt niet gebruikt als referentiewoning. De woning is een hoekwoning en geen tussenwoning. Daarnaast is de transactie te ver gelegen van de waardepeildatum 1 januari 2022. De woning aan de [adres 4] is in de taxatiematrix als referentiewoning gebruikt. Deze referentiewoning heeft een eenvoudig en verouderd voorzieningenniveau. De referentiewoning is goed vergelijkbaar en kent een iets hogere waarde per m². Gelet hierop is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Moment van indexering van de koopsom
11. Eiseres voert op de zitting aan dat voor de indexering de transportdatum gebruikt moet worden in plaats van de datum van de koopovereenkomst omdat in de koopovereenkomst de transportdatum wordt vastgelegd en dat dus volgens haar de datum is waarop de overeenkomst bekrachtigd wordt.
12. De heffingsambtenaar licht toe dat bij indexering van de koopsom naar de waardepeildatum volgens vaste rechtspraak moet worden uitgegaan van de datum van de koopovereenkomst. Dat is immers het moment waarop de prijs van de koop wordt afgesproken. Daarnaast worden allemaal voorwaarden afgesproken zoals bijvoorbeeld de financiering. Bij het transport wordt het eigendom overgedragen. Dan is de sleuteloverdracht. De rechtbank acht dit standpunt van de heffingsambtenaar juist en verwijst naar een uitspraak van het hof Amsterdam van 24 juni 2025 [1] . Eiseres heeft haar stelling ook niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld jurisprudentie waaruit dit zou blijken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.