ECLI:NL:RBMNE:2025:4800

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/590925 / HA ZA 25-177

Vonnis van 3 september 2025 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiseres],

wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. K.D.C. Schemkes,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,

allebei wonende in [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,

advocaat: mr. D. Pranjic.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 16;
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 3.

1.2.

Op 28 juli 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij waren partijen met hun advocaten aanwezig. De advocaten hebben pleitnota’s voorgedragen, deze heeft de rechtbank toegevoegd aan het dossier.

1.3.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1.

[eiseres] heeft in juli 2022 van [gedaagde sub 1] c.s. een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht. Volgens [eiseres] heeft de woning verschillende verborgen gebreken. Zij vordert daarom vergoeding van haar schade die bestaat uit: begrote herstelkosten, schade door een lekke smeerput, schade voor vervanging van de keuken en vergoeding van kosten van ingeschakelde deskundigen. Daarnaast vordert zij dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld om tekeningen en berekeningen te overleggen. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiseres] voor het allergrootste deel af en licht dat hierna toe.

3.De beoordeling

Het juridisch kader voor vergoeding van schade bij verborgen gebreken

3.1.

[eiseres] vordert vergoeding van verschillende schadeposten. [gedaagde sub 1] c.s. kan worden veroordeeld om deze schade te vergoeden als vast komt te staan dat [gedaagde sub 1] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Daar is sprake van als de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt; de woning is dan non-conform.

3.2.

Bij de koop van de woning is gebruik gemaakt van het NVM-model voor koopovereenkomsten uit 2021. In artikel 6.1 van dat model is bepaald dat de koper (in dit geval [eiseres] ) de woning aanvaardt in de staat waarin deze bevindt, onder andere met zichtbare en onzichtbare gebreken. Vervolgens wordt hierop in artikel 6.3 een uitzondering gemaakt. In dit artikel staat namelijk dat de verkoper (in dit geval [gedaagde sub 1] c.s.) instaat voor de eigenschappen die voor het normale gebruik van de woning als woonhuis nodig zijn.

3.3.

Deze verdeling van het risico voor gebreken kan veranderen door wat partijen wel of niet doen of zeggen voorafgaand en bij de koop. De koper heeft bij het aangaan van een koopovereenkomst een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper het risico draagt van gebreken die voor hem bekend of kenbaar waren en waarvan verwacht kon worden dat hij hier onderzoek naar deed. Daar staat tegenover dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. Dit betekent dat de verkoper het risico draagt als hij bij de verkoop verkeerde informatie heeft gegeven, iets heeft verteld dat niet klopt of relevante informatie niet aan de koper heeft verteld. Daarnaast betekent dit ook dat als de verkoper zegt dat de woning bepaalde eigenschappen heeft, dat de koper daarop mag vertrouwen en dat niet hoeft te onderzoeken.

3.4.

Tot slot wordt bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ in beginsel aangesloten bij wat daaronder in het gangbare spraakgebruik wordt verstaan.^[1]Dit betekent volgens vaste rechtspraak dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van dat wat koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Volgens [eiseres] heeft de woning verschillende gebreken

3.5.

[eiseres] heeft de woning voor en na de levering laten onderzoeken door verschillende deskundigen. Uit de rapportage van één van die deskundigen ( [onderneming] ) blijkt volgens [eiseres] dat de woning de volgende verborgen gebreken heeft:

de kelder is lek;

de buitendeuren van de keuken klemmen;

er is geen scheiding tussen het grondwater van de paardenstalling en het drinkwater van de woning;

e bij de verkoop opgegeven isolatiewaarde klopt niet;

de elektra voldoet niet aan de NEN1010 norm;

er is een lekkage in de keuken;

de dakplaten knallen;

de smeerput is lek.

Daarnaast is een ander gebrek volgens [eiseres] dat de keuken ouder is dan bij verkoop is aangegeven (i). [eiseres] stelt dat zij deze gebreken niet hoefde te verwachten omdat de woning in de brochure is gepresenteerd als een gerenoveerde en instapklare woning. Daarnaast staan deze gebreken volgens [eiseres] het normale gebruik van de woning in de weg. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dit. Verder voert [gedaagde sub 1] c.s. als verweer dat [eiseres] onvoldoende invulling heeft gegeven aan haar stel- en bewijsplicht. Hierna wordt eerst ingegaan op wat [eiseres] mocht verwachten op basis van de brochuretekst. Daarna zal de rechtbank de gebreken waar volgens [eiseres] sprake van is bespreken.

[eiseres] kan geen rechten ontlenen aan de brochuretekst

3.6.

[eiseres] kan naar het oordeel van de rechtbank geen rechten ontlenen aan de algemene bewoordingen in de brochuretekst. Aan de ene kant moet de koper van een woning erop bedacht zijn dat de woning in de brochure op een zo aantrekkelijke mogelijke wijze zal worden omschreven. Aan de andere kant mag een koper er ook van uitgaan dat de verkoopbrochure geen onjuiste voorstelling van zaken geeft. In de brochure zijn de termen “gerenoveerd” en “instapklaar” opgenomen. Deze termen zijn niet vastomlijnd of objectief toetsbaar, daarom kon [eiseres] er niet van uitgaan dat dit een garantie met betrekking tot de staat van de woning was. Daarbij komt dat het aanprijzingen in algemene bewoordingen zijn en geen specifieke mededeling van de verkoper over bepaalde onderdelen van de woning.

De gebreken staan het normale gebruik van de woning niet in de weg

3.7.

De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende onderbouwd heeft dat sprake is van verborgen gebreken en, voor zover daar sprake van zou zijn, dat deze gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan. De rechtbank bespreekt dit hierna per gesteld gebrek.

a.
De kelder is lek

3.8.

[eiseres] was al voor de koop van de woning op de hoogte van dit gebrek. [gedaagde sub 1] c.s. heeft in de vragenlijst vraag 2.b. over of er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig zijn, beantwoord met ‘ja’. Daarbij werd de volgende toelichting gegeven: “
in de kelder, sinds het verleggen van de gasmeter en aanleg leidingen van de gasmeter naar de kelder, we gaan dit op korte termijn oplossen, lees voor de oplevering.” Verderop in de vragenlijst is de vraag of er sprake is van vochtdoorslag in de kelderwand beantwoord met ‘soms’ met de volgende toelichting: “
Bij extreme regenval komt er soms water in de kelder, wordt nog opgelost voor oplevering.”. Daarnaast blijkt dit ook uit het rapport van de aankoopkeuring die [eiseres] in juli 2022 heeft laten uitvoeren. Daarin staat dat het niet ongebruikelijk dat de wanden en/of vloeren van de kelder door vocht zijn aangetast gelet op de leeftijd en bouwwijze van de woning. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [eiseres] al bij het aangaan van de koopovereenkomst bekend was met dit gebrek.

3.9.

Daar komt nog bij dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld dat dit gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat. Zoals hiervoor overwogen blijkt uit het rapport van de aankoopkeuring dat dit niet ongebruikelijk is. Daarnaast staat in dit rapport ook dat herstel niet direct noodzakelijk is. Gelet hierop heeft [eiseres] onvoldoende gesteld dat dit gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat.

3.10.

Tot slot slaagt de stelling van [eiseres] dat zij met [gedaagde sub 1] c.s. heeft afgesproken dat de lekkage in de kelder bij oplevering zou zijn gerepareerd niet. Volgens haar blijkt dit uit de vragenlijst bij de koopovereenkomst (zie hiervoor in 3.8). [gedaagde sub 1] c.s. heeft toegelicht dat hiermee alleen werd bedoeld dat de scheur in de kelder die was ontstaan door de nieuwe gasdoorvoer zou worden hersteld, want daarover ging vraag 2.b. Deze scheur is volgens [gedaagde sub 1] c.s. voor de oplevering gerepareerd en daarna was de doorvoer lekdicht. Gelet op deze betwisting van [gedaagde sub 1] c.s. heeft [eiseres] haar stelling dat partijen hebben afgesproken dat de lekkage zou zijn verholpen onvoldoende onderbouwd.

b.
De buitendeuren van de keuken klemmen

3.11.

De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat het klemmen van de buitendeuren van de keuken het normale gebruik van de woning in de weg staat. Daarnaast heeft zij onvoldoende onderbouwd dat dit zou komen doordat er geen lateien zouden zijn geplaatst. [eiseres] heeft deze stelling alleen onderbouwd door te verwijzen naar het rapport van [onderneming] waarin dit staat. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit betwist en heeft foto’s overgelegd van de woning tijdens de verbouwing waarop te zien is dat er lateien zijn geplaatst. Omdat uit deze foto’s duidelijk blijkt dat er lateien in de kozijnen zijn geplaatst, heeft [eiseres] haar stelling dat dit niet zo zou zijn onvoldoende onderbouwd.

c.
Er is geen scheiding van het grondwater van de paardenstalling en van het drinkwater van de woning

3.12.

Aan dit gebrek heeft [eiseres] geen vordering verbonden. Voor de volledigheid merkt de rechtbank op dat deze stelling niet slaagt gelet op de betwisting door [gedaagde sub 1] c.s.

d.
De bij de verkoop opgegeven isolatiewaarde klopt niet

3.13.

Ook aan dit gebrek heeft [eiseres] geen vordering verbonden, maar deze stelling slaagt ook niet gelet op de betwisting door [gedaagde sub 1] c.s.

e.
De elektra voldoet niet aan de NEN1010 norm

3.14.

De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft gesteld dat zij voorafgaand aan de koop niet bekend was met de verouderde elektra in de woning. [eiseres] stelt dat zij ervan uit mocht gaan dat er geen verouderde elektra zou zijn omdat de woning in de verkoopbrochure werd gepresenteerd als een gerenoveerde en instapklare woning. Zoals hiervoor in 3.6 besproken, betekent dit niet dat [eiseres] daar zomaar van uit mocht gaan. Daarnaast stelt [eiseres] dat zij hiervan uit mocht gaan omdat in de koopovereenkomst geen ouderdomsclausule is opgenomen, terwijl de woning in 1964 is gebouwd. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [eiseres] ervan uitgaan dat dit betekende dat er geen onbekende gebreken zouden zijn die het normale gebruik van de woning in de weg staat. Het betekent echter niet dat de elektra niet verouderd zou zijn. Verder blijkt ook nergens anders uit dat [gedaagde sub 1] c.s. gegarandeerd zou hebben dat de elektra aan de NEN1010 norm zou voldoen. Tot slot was [eiseres] er ook mee bekend dat de elektra verouderd was. In het rapport van de aankoopkeuring staat namelijk dat de elektra verouderd was, met uitzondering van aanpassingen die [gedaagde sub 1] c.s. daaraan heeft laten doen voor de uitbreiding van de groepen.

3.15.

Daarnaast heeft [eiseres] onvoldoende gesteld dat de verouderde elektra het normale gebruik van de woning in de weg staat. [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat zij noodmaatregelen heeft moeten treffen door het aanbrengen van een aarding, maar zij heeft dit gelet op de betwisting van [gedaagde sub 1] c.s. verder onvoldoende onderbouwd.

f.
Er is een lekkage in de keuken

3.16.

De rechtbank gaat ervan uit dat de lekkage in de keuken nog niet aanwezig was op het moment van levering van de woning. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit namelijk betwist en [eiseres] heeft haar stelling vervolgens niet verder onderbouwd. Omdat niet is komen vast te staan dat deze lekkage al aanwezig was op het moment van levering, kan [eiseres] voor dit gebrek geen beroep doen op non-conformiteit. Voor een geslaagd beroep op non-conformiteit is namelijk vereist dat het gebrek al bestond op het moment van levering.

g.
De dakplaten knallen

3.17.

De rechtbank is het met [gedaagde sub 1] c.s. eens dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat de dakplaten van de woning en de uitbouw knallen en zo ja wat daarvan de oorzaak is. Ter onderbouwing heeft [eiseres] alleen verwezen naar het rapport van [onderneming] . Uit dit rapport blijkt dat [onderneming] de geluiden zelf niet heeft gehoord, maar dat zij wel de dakopbouw van de aanbouw heeft onderzocht en dat de dakplaten daar onjuist zouden zijn geplaatst. Dit is echter gebaseerd op een aanname, want uit het rapport blijkt dat het merk van de dakplaten onbekend is en dat [onderneming] daarom een aanname heeft gedaan over het type dakplaten die zijn gebruikt. Vervolgens heeft [onderneming] de aanname gedaan dat de dakplaten op het dak van de woning dan ook verkeerd zullen zijn geplaatst, terwijl ook daarvan het type onbekend is en de dakopbouw niet is onderzocht. Deze aannames zijn onvoldoende ter onderbouwing van de stelling van [eiseres] dat de dakplaten knallen en daarom is niet komen vast te staan dat sprake is van een gebrek. [gedaagde sub 1] heeft daarnaast aangegeven nooit last te hebben gehad van knallende dakplaten.

h.
De smeerput is lek

3.18.

Voor dit gebrek geldt ook dat [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende heeft onderbouwd dat de smeerput al lek was op het moment van de levering. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit namelijk betwist en heeft verklaard zelf nooit water in de smeerput gezien te hebben. Vervolgens heeft [eiseres] haar stelling dat de smeerput op het moment van levering al lek was niet verder onderbouwd en daarom is niet komen vast te staan dat dit een verborgen gebrek is. Tenslotte is een smeerput die lek is geen omstandigheid die aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. [gedaagde sub 1] c.s. heeft toegelicht dat zij de smeerput niet gebruikte en had afgedekt met planken.

i.
De keuken is ouder dan bij de verkoop is aangegeven

3.19.

Tot slot is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij op het moment van koop van de woning ervan uit mocht gaan dat de keuken uit 2021 kwam. [eiseres] heeft niet toegelicht waarom zij daar van uit mocht gaan, terwijl in de vragenlijst bij de koopovereenkomst is opgenomen dat de keuken ongeveer 6 jaar oud is. Ook is in de vragenlijst opgenomen dat de keukenapparatuur tussen de 4 tot 6 jaar oud is. Volgens [eiseres] is de keuken echter ouder, want uit een bestelbon van een keukenleverancier die zij heeft gevonden blijkt dat de keuken uit 2009 komt. [gedaagde sub 1] c.s. heeft verklaard dat tijdens de verbouwing van de woning de oude keuken is vervangen door twee andere keukens. Van de ene keuken is de apparatuur gebruikt en van de andere keuken de kasten. De bestelbon van de keukenleverancier heeft alleen betrekking op deze tweede keuken. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] c.s. zelf nieuwe keukenbladen laten maken. Gelet daarop klopt het antwoord van [gedaagde sub 1] c.s. in de vragenlijst over de ouderdom van de keuken niet helemaal, want de keukenkasten waren op het moment van verkoop dus al zo’n 12 jaar oud. De andere onderdelen (de apparatuur en de keukenbladen) waren op het moment van verkoop echter niet ouder dan 6 jaar. [gedaagde sub 1] c.s. heeft echter toegelicht dat dit waarschijnlijk niet helemaal juist in de vragenlijst stond omdat de verkoopdocumenten heel snel moesten worden opgesteld.

3.20.

Aangezien in de vragenlijst wel stond dat de keuken ongeveer 6 jaar oud was, kon [eiseres] in ieder geval niet verwachten dat de keuken uit 2021 kwam. Omdat het grootste gedeelte van de keuken op het moment van de verkoop wel ongeveer 6 jaar oud was en [gedaagde sub 1] c.s. heeft toegelicht dat door het snel opstellen van de verkoopdocumenten de informatie in de keuken niet helemaal klopte, is de rechtbank van oordeel dat het aan [gedaagde sub 1] c.s. te maken verwijt beperkt is. Het door [eiseres] in dit kader gevorderde bedrag van € 25.000,00 voor een geheel nieuwe keuken is ten eerste niet onderbouwd en ten tweede ook niet realistisch in het licht van het feit dat alleen ten aanzien van de leeftijd van de keukenkastjes onjuiste of onvolledige informatie is verstrekt. De rechtbank vindt het wel verwijtbaar en begroot de daarmee samenhangende schade voor [eiseres] op € 1.000,00.

Geen vergoeding voor mogelijke schade doordat de smeerput lek is

3.21.

[eiseres] vordert vergoeding van mogelijke schade die veroorzaakt is doordat de smeerput lek is. Deze vordering zal de rechtbank afwijzen. Zoals hiervoor overwogen is niet komen vast te staan dat de smeerput op het moment van levering lek was. Daarnaast merkt de rechtbank ten overvloede op dat het op de weg van [eiseres] had gelegen om te stellen en zo nodig te bewijzen dat er door de lekke smeerput daadwerkelijk vervuiling heeft plaatsgevonden en dat heeft zij niet gedaan. Zoals [eiseres] zelf opmerkt in de dagvaarding is het zelfs onbekend of er vervuiling heeft plaatsgevonden.

[gedaagde sub 1] c.s. wordt niet veroordeeld tot afgifte van tekeningen en berekeningen

3.22.

De vordering van [eiseres] tot afgifte van de bouwtekeningen en constructieberekeningen van de constructie van het verbrede kozijn en de staalconstructie tussen de woonkamer en het eetgedeelte wijst de rechtbank ook af. Zoals [gedaagde sub 1] c.s. terecht opmerkt heeft [eiseres] haar belang bij deze vordering onvoldoende onderbouwd. Daarnaast kan [gedaagde sub 1] c.s. niet worden veroordeeld om deze stukken te overleggen, omdat [gedaagde sub 1] c.s. deze stukken niet (meer) heeft.

[eiseres] moet zelf de kosten van de door haar ingeschakelde deskundigen betalen

3.23.

[eiseres] vordert vergoeding van de kosten die zij heeft gemaakt voor het inschakelen van een constructeur en van een deskundige ( [onderneming] ). Ook deze vordering wijst de rechtbank af. [eiseres] heeft namelijk niet onderbouwd welke werkzaamheden de constructeur heeft verricht en waarom [gedaagde sub 1] c.s. deze kosten moet betalen. Daarnaast komen ook de kosten die [eiseres] heeft gemaakt voor het opstellen van een deskundigenrapport door [onderneming] niet voor vergoeding. Het deskundigenrapport heeft namelijk niet bijgedragen aan het vaststellen van een schadevergoeding die [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] moet betalen.

[eiseres] moet de proceskosten betalen

3.24.

[eiseres] vordert in totaal meer dan € 100.000,00 (€ 72.431,25 + € 25.000,00 + € 6.050,00 + € 2.515,59 + verwijzing naar schadestaatprocedure voor vergoeding van schade door lekkage van de smeerput) en de rechtbank wijst haar vordering dus vrijwel geheel af. Omdat [eiseres] bijna volledig in het ongelijk is gesteld moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:

- griffierecht

€

2.723,00

- salaris advocaat

€

3.858,00

(2 punt × € 1.929,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

6.759,00

4.De beslissing

De rechtbank:

4.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] tot een bedrag van € 1.000,00 toe en veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling daarvan binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, daarna wordt de vordering vermeerderd met wettelijke rente;

4.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 6.759,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

4.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.

TS5596

Non-conformiteit bij de koop van een woning met verborgen gebreken