Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11795697 \ UV EXPL 25-175
Vonnis in kort geding van 16 september 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [plaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R. van Domselaar,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2], en
[gedaagde sub 2], en
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
allen wonend in [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] e.a.,
gemachtigde: mr. B.M.E. Drykoningen.
Eisend partij zal hierna [eiseres] worden genoemd. Gedaagde partijen zullen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden genoemd, en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gezamenlijk [gedaagde sub 2] e.a., in mannelijk enkelvoud.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1-31
- het e-mailbericht van 1 september 2025 met een verklaring van [A]
- het e-mailbericht van 1 september 2025 met een verklaring van [A]
- de productie 32 van [eiseres]
- de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] e.a.
- de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] e.a.
2.De zaak in het kort
2.1.
[gedaagde sub 1] huurde van (de rechtsvoorgangers) van [eiseres] de woning aan de [straat 1] [nummer] [.] in [plaats 2] (hierna: de woning). In 2001 is [gedaagde sub 1] verhuisd. [gedaagde sub 2] , de zoon van [gedaagde sub 1] , is in de woning blijven wonen. In 2008 heeft zijn echtgenote [gedaagde sub 3] zich bij hem gevoegd. Zij hebben twee kinderen.
2.2.
[eiseres] meent dat [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat [gedaagde sub 2] e.a. zonder recht of titel in de woning verblijft. Zij eist in deze procedure dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] e.a. de woning ontruimen, achterstallige huur betalen en de huur/gebruiksvergoeding van € 489,07 per maand te betalen.
2.3.
[gedaagde sub 1] vindt dat hij niet veroordeeld kan worden tot ontruiming van de woning en tot betaling van de gevorderde bedragen. Hij heeft sinds 2001 geen hoofdverblijf meer in de woning en de beheerder van de woning was daarvan op de hoogte. Ook betaalt hij al jaren geen huur meer.
2.4.
[gedaagde sub 2] e.a. voert het verweer dat met instemming van de beheerder een opvolgende huurovereenkomst tot stand is gekomen en, als dat niet het geval zou zijn, hij er in ieder geval gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij huurder van de woning is en de woning mocht gebruiken. Volgens [gedaagde sub 2] e.a. heeft hij de huur altijd netjes betaald en verkeert [eiseres] voor wat betreft de gestelde huurachterstand in schuldeisersverzuim. Zij heeft de door [gedaagde sub 2] e.a. overgemaakte huur steeds teruggestort. Tenslotte heeft [gedaagde sub 2] e.a. benadrukt dat hij een zwaarwegend belang heeft bij het behoud van de woning voor zijn gezin.
2.5.
De kantonrechter wijst alle vorderingen van [eiseres] af.
Bij de vorderingen ten aanzien van [gedaagde sub 1] heeft [eiseres] geen belang meer. Bij de beoordeling van de ontruimingsvordering ten aanzien van [gedaagde sub 2] e.a. zijn op voorhand veel vragen gerezen die niet in kort geding beantwoord kunnen worden. Daardoor kan de vraag of aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure een soortgelijke vordering zal toewijzen ook niet worden beantwoord. Voor het uitspreken van een ontruiming bij wijze van een voorlopige voorziening is dan geen plaats. Ook bestaat er geen aanleiding voor het treffen van een voorziening voor de gestelde huurachterstand en toekomstige huur/gebruiksvergoeding. De kantonrechter legt deze beslissing hierna uit.
3.De beoordeling
Ten aanzien van [gedaagde sub 1]
3.1.
Niet ter discussie staat dat [gedaagde sub 1] geen hoofdverblijf heeft in de woning en hij niet op dat adres ingeschreven staat. Partijen zijn het er ook over eens dat niet [gedaagde sub 1] maar [gedaagde sub 2] de huur betaalt. [gedaagde sub 1] heeft op de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat hij destijds de huurovereenkomst mondeling heeft opgezegd, wat volgens hem wordt bevestigd door de feitelijke gang van zaken in de jaren daarna. Wat [gedaagde sub 1] betreft is de huurovereenkomst dus geëindigd en is hij geen huurder meer. [eiseres] heeft dit niet (langer) weersproken zodat de kantonrechter er in dit kort geding vanuit zal gaan dat [gedaagde sub 1] geen huurder meer is.
3.2.
[eiseres] heeft niet duidelijk gemaakt waarin het belang bij haar vorderingen tot ontruiming en betaling van de huurachterstand ten aanzien van [gedaagde sub 1] is gelegen. Dat belang is de kantonrechter ook overigens niet gebleken. De vorderingen ten aanzien van [gedaagde sub 1] worden daarom afgewezen.
Ten aanzien van [gedaagde sub 2] e.a.
Toetsingskader kort geding
3.3.
In een kortgedingprocedure wordt aan de rechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. In zo’n procedure moet de rechter beoordelen of het waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure in het voordeel van de eisende partij beslist. Als dat voldoende aannemelijk is en als er haast bij is (spoedeisend belang), kan de maatregel die op de beslissing in de bodemprocedure vooruitloopt, in een kortgedingprocedure worden toegewezen.
Het spoedeisend belang is aanwezig
3.4.
[eiseres] onderbouwt de spoedeisendheid van de gevraagde voorziening in de eerste plaats met de stelling dat [gedaagde sub 2] e.a. zonder recht of titel in de woning verblijft en dat zij daardoor ernstig wordt beperkt in haar eigendomsrecht. Hoewel het spoedeisend belang vaak een gegeven is als iemand zonder recht of titel in het eigendom van een ander verblijft, ligt dat in deze zaak anders. Op de mondelinge behandeling is de kantonrechter duidelijk geworden dat [gedaagde sub 1] de woning sinds 1983 huurde. [gedaagde sub 2] is in 1991 in de woning komen wonen en heeft die nooit verlaten, ook niet na de verhuizing van zijn vader in 2001. De gestelde onrechtmatige situatie duurt dus feitelijk al bijna 25 jaar. Dat is al zo lang dat de duur van een bodemprocedure ook nog wel kan worden afgewacht om duidelijkheid te krijgen over de vraag of de situatie onrechtmatig is. .
3.5.
Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres] echter ook naar voren gebracht dat zij door deze situatie financieel nadeel ondervindt. Daar naar gevraagd heeft [eiseres] toegelicht dat zij geen pensioen heeft en dat de huuropbrengsten een aanvulling zijn op haar AOW. De huur voor de woning is echter laag en door de recente wijzigingen in fiscale wetgeving moet zij veel belasting betalen. Aan sparen komt zij niet toe. Zij wil de woning graag verhuren aan een andere huurder dan [gedaagde sub 2] e.a. en voor een hogere huurprijs. De kantonrechter begrijpt dat het voor [eiseres] belangrijk is om op korte termijn te weten wat de mogelijkheden zijn om de woning rendabel te exploiteren, ook omdat onderhoud nodig is en zij moet weten welke investeringen zij wel of niet kan doen. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende spoedeisend belang. Dat betekent dat de kantonrechter de vordering inhoudelijk zal beoordelen.
Geen aanleiding om de gevraagde voorziening van ontruiming te treffen
3.6.
Vooropgesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is. Omdat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten zal de rechter zich bij beoordeling van een dergelijke vordering volgens vaste rechtspraak terughoudend moeten opstellen. In deze procedure moet, zoals ook al in 3.3 is overwogen, op voorhand voldoende aannemelijk zijn dat [gedaagde sub 2] e.a. zonder recht of titel in de woning verblijft. Vooralsnog is dat naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval.
3.7.
Uit de stellingen van partijen kan worden afgeleid dat [B] (hierna: [B] ) en [C] (hierna: [C] ) via (de rechtsvoorganger van) [makelaarskantoor] betrokken zijn geweest bij het beheer van de woning. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat alles via de makelaar liep. Volgens [eiseres] is [C] de opvolger van [B] en is [C] op enig moment voor zichzelf begonnen. In 2006-2007 zou het kantoor [B] - [C] gesplitst zijn.
3.8.
De stellingen van [gedaagde sub 2] e.a. komen er op neer dat hij, na de opzegging van de huur door [gedaagde sub 1] , de woning is gaan huren met instemming van de vertegenwoordiger van verhuurder – de beheerder van de woning.
Volgens [gedaagde sub 2] e.a. heeft [gedaagde sub 1] , toen hij in 2001 een woning aan de [straat 2] had gekocht, een en ander met [B] besproken. Bij dat gesprek was [A] (hierna: [A (voornaam)] ) als tolk aanwezig en [gedaagde sub 2] e.a. heeft een verklaring van [A (voornaam)] overgelegd. Verder stelt [gedaagde sub 2] e.a. dat hij in de loop der jaren regelmatig contact heeft gehad met [B] over onderhoud aan de woning en is [B] in 2008 voor een inspectie van een verbouwing in de woning geweest. Met [C] had [gedaagde sub 2] e.a. in 2019 contact, toen hij informeerde naar de aanleg van centrale verwarming in de woning. Verder maakte [gedaagde sub 2] e.a. vanaf 2008 de huur over naar de beheerder en ook daaruit kan volgens hem worden afgeleid dat hij de huurder was, aldus [gedaagde sub 2] e.a..
3.9.
Volgens [eiseres] is het anders gegaan. Zij wijst op een verklaring van [C] [1] die naar eigen zeggen in de periode van circa 2001 tot 2021 betrokken is geweest bij het beheer van de woning. Volgens [C] heeft hij [gedaagde sub 1] geen toestemming verleend voor onderhuur of ingebruikgeving aan derden. Ook verklaart [C] nooit geïnformeerd te zijn over het vertrek van [gedaagde sub 1] uit de woning of over het feit dat [gedaagde sub 2] e.a. daar verbleef. Wel zou [gedaagde sub 1] hem jaren geleden hebben gevraagd of [gedaagde sub 2] de maandelijkse huurbetalingen namens hem mocht verrichten omdat hij ( [gedaagde sub 1] ) regelmatig in Turkije verbleef en moeite had met tijdige overboeking. Daarmee hebben de eigenaars ingestemd met het oog op het waarborgen van tijdige betaling, zo verklaart [C] .
3.10.
Duidelijk is dat partijen ieder een ander beeld hebben van hoe en aan wie de verhuizing van [gedaagde sub 1] uit de woning destijds is gecommuniceerd. Ook over de aanleiding voor de huurbetaling door [gedaagde sub 2] e.a. in plaats van [gedaagde sub 1] verschillen partijen van mening. In een bodemprocedure zouden deze discussies kunnen leiden tot bewijslevering, maar in kort geding is daarvoor geen plaats. De kantonrechter overweegt verder dat uit de verklaring die [gedaagde sub 2] e.a. heeft overgelegd niet direct kan worden afgeleid dat hij heeft gevraagd om de plaats van zijn vader als huurder van de woning in te nemen. Het lijkt eerder een bedekt verzoek van [gedaagde sub 1] te zijn geweest waarnaar partijen vervolgens stilzwijgend hebben gehandeld. Hoe dat moet worden gewaardeerd is mede afhankelijk van wat er over en weer is verklaard en hoe (lang) dat verder is vormgegeven. De kantonrechter verwacht dat in de bodemprocedure aandacht zal zijn voor de huurbetalingen die [gedaagde sub 2] e.a. sinds 2008 heeft gedaan en zijn stelling dat bij de beheerder bekend was dat [gedaagde sub 1] niet in de woning woonde. In dit verband zullen waarschijnlijk ook de leerstukken van vertegenwoordiging(sbevoegdheid) en totstandkoming van overeenkomsten aan de orde komen, en zal ook aandacht worden geschonken aan de wilsvertrouwensleer.
Wat uit het feitenonderzoek naar voren zal komen is op dit moment onduidelijk en daarop kan de kantonrechter in dit kort geding niet vooruit lopen. De gevorderde ontruiming van de woning wordt daarom afgewezen.
Gevraagde voorziening met betrekking tot de huurachterstand en gebruiksvergoeding wordt ook afgewezen
3.11.
[eiseres] stelt dat er sinds mei 2025 een huurachterstand is ontstaan van € 1.956,28 (vier maanden x € 489,07). Op voorhand is echter onvoldoende aannemelijk dat deze vordering opeisbaar is. Niet in geschil is immers dat [gedaagde sub 2] e.a. sinds mei 2025 een paar keer een huurbedrag van € 879,66 aan [eiseres] heeft overgemaakt. Dit bedrag is gebaseerd op het huurvoorstel dat [eiseres] hem in de zomer van 2024 heeft gedaan. Op dat voorstel is [gedaagde sub 2] e.a. destijds niet ingegaan omdat hij erg was geschrokken van de huurverhoging. Later is [gedaagde sub 2] e.a. teruggekomen op het voorstel maar toen wilde [eiseres] de woning niet meer voor het door haar voorgestelde bedrag aan hem verhuren.
3.12.
[eiseres] heeft de door [gedaagde sub 2] e.a. overgemaakte huurbedragen steeds teruggestort omdat zij niet wil dat er door het accepteren van die bedragen een huurrecht voor [gedaagde sub 2] e.a. ontstaat. Wat daar ook van zij, het gevolg van deze handelwijze is dat [eiseres] dan niet in rechte nakoming (betaling van de huur of gebruiksvergoeding) kan vorderen. [gedaagde sub 2] e.a. is immers bereid gebleken (huur)bedragen over te maken en de omstandigheid dat [eiseres] die bedragen steeds terugstort kan hem niet worden tegengeworpen. Kort gezegd: [gedaagde sub 2] e.a. verkeert voor wat betreft het betalen van de huur/gebruiksvergoeding niet in verzuim.
3.13.
De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt dus afgewezen en de vordering met betrekking tot de toekomstige huurtermijnen/gebruiksvergoeding deelt datzelfde lot. Er bestaat geen aanleiding te veronderstellen dat [gedaagde sub 2] e.a. met de betaling van die termijnen in gebreke zal blijven. De kantonrechter betrekt daarbij dat [gedaagde sub 2] e.a. jarenlang de huur/gebruiksvergoeding op tijd heeft betaald, eerst aan de beheerder en de afgelopen jaren direct aan [eiseres]
[eiseres] moet de proceskosten betalen
3.14.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [familienaam gedaagde sub 1 en 2] c.s. worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.
1257