Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11735647 \ UC EXPL 25-4883 BJvd/61169
Vonnis van 8 oktober 2025
in de zaak van
STICHTING NABIJWONEN,
gevestigd in Doorn,
oorspronkelijk eisende partij,
gedaagde in het verzet,
hierna te noemen: NabijWonen,
gemachtigde: mr. B.C.H. Kolfschoten.
tegen
[opposant],
wonend in [woonplaats] ,
oorspronkelijk gedaagde partij,
eiser in het verzet,
hierna te noemen: [opposant] ,
gemachtigde: mr. L.M. van Rooij,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 5,
- het verstekvonnis van 7 mei 2025,
- de verzetdagvaarding, die wordt beschouwd als conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 7,
- de e-mail van NabijWonen met de actuele huurachterstand,
- de akte van NabijWonen met een correctie op de eerder gestuurde actuele huurachterstand en aanvullende producties 6 en 7,
- aanvullende productie 8 van [opposant] ,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 9 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[opposant] huurt een woning van NabijWonen en heeft een huurachterstand. NabijWonen vordert onder andere ontbinding en ontruiming en betaling van de huurachterstand. In het verstekvonnis zijn deze vorderingen van NabijWonen toegewezen. [opposant] is in verzet gekomen en vordert vernietiging van het verstekvonnis. De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding en ontruiming af, omdat de huurachterstand inmiddels minder dan drie maanden is. De kantonrechter oordeelt verder dat [opposant] de resterende achterstand aan NabijWonen moet betalen.
3.De beoordeling
3.1.
[opposant] huurt met ingang van 18 juli 2024 van NabijWonen de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 609,08 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
3.2.
Er was een achterstand ontstaan in de betaling van de huur. De achterstand was op 28 mei 2025 gelijk aan vijf maanden huur. Dat is een bedrag van € 3.045,39. NabijWonen heeft [opposant] daarom gedagvaard en gevorderd dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden. [opposant] heeft in die procedure geen verweer gevoerd. Daarom is verstek tegen hem verleend. De vordering van NabijWonen tot ontbinding en ontruiming is daarom op 17 september 2025 toegewezen.
3.3.
[opposant] is op tijd in verzet gekomen tegen het vonnis van 17 september 2025 en heeft alsnog verweer gevoerd. Daarom worden de vorderingen van NabijWonen opnieuw beoordeeld.
De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen
3.4.
NabijWonen vordert nog steeds ontbinding van het huurcontract en ontruiming van [opposant] uit de woning. Deze vordering zal worden afgewezen. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
3.5.
De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het gaat om zo’n kleine tekortkoming, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [1] De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand groot genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [2]
3.6.
NabijWonen stelt dat [opposant] in haar verplichtingen als huurder is tekortgeschoten, door niet (volledig) aan haar betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [opposant] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Tijdens de mondelinge behandeling heeft NabijWonen ook nog aangevoerd dat [opposant] in het verleden al vaker een huurachterstand heeft gehad, wat volgens NabijWonen ook een grond is voor ontbinding en ontruiming. Dit argument is door NabijWonen niet eerder ten grondslag gelegd aan de vordering en omdat zij dit pas tijdens de mondelinge behandeling heeft opgeworpen, heeft [opposant] ook geen kans gehad om zich hiertegen te verweren. De kantonrechter zal bij de beoordeling daarom alleen de huidige huurachterstand betrekken. Bovendien merkt de kantonrechter nog op dat voor zover er al eerder sprake zou zijn geweest van een huurachterstand, daarover geen rechterlijk vonnis is gewezen. Daarom kan niet worden aangenomen dat er in deze zaak sprake is van een herhaalde tekortkoming, die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst nu wordt ontbonden.
3.7.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand vijf maanden. [opposant] heeft de afgelopen tijd huur betaald en de huurachterstand is inmiddels twee maanden. De huurachterstand is daarom niet (langer) ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden afgewezen. Dat betekent ook dat het verstekvonnis van 7 mei 2025 zal worden vernietigd.
[opposant] moet de huurachterstand betalen
3.8.
NabijWonen vordert betaling van € 1.218,15 aan huurachterstand. Daarnaast vordert zij een bedrag van € 242,54 aan nog te verrekenen servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2025 (toen had dit bedrag door [opposant] betaald moeten zijn). [opposant] erkent dat zij de huur niet heeft betaald en dat de huurachterstand tot en met september 2025 € 1.218,15 bedraagt. Ook erkent zij het bedrag van € 242,54. De kantonrechter zal deze bedragen daarom toewijzen. Omdat [opposant] te laat is met het betalen van de verschillende huurtermijnen en servicekosten en zal ook de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen.
Ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden
3.9.
De huurovereenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van haar beroep of bedrijf (NabijWonen) en een consument (de huurder, [opposant] ). Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. Sommige consument-beschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter uit zichzelf (ambtshalve) moet beoordelen of die zijn nageleefd. Het gaat dan om bepalingen uit het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
3.10.
De kantonrechter handhaaft hetgeen is overwogen in het verstekvonnis van 7 mei 2025, waarin is bepaald dat de bedingen in artikel 13.2 en 6.1 in combinatie met het boetebeding in artikel 15 onredelijk Pro bezwarend zijn. De vordering van NabijWonen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden afgewezen.
[opposant] moet de proceskosten betalen
3.11.
[opposant] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van NabijWonen worden begroot op:
- dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
Totaal
€
1.254,45
4. De beslissing
De kantonrechter
4.1.
vernietigt het door deze rechtbank op 7 mei 2025 tussen NabijWonen en [opposant] gewezen verstekvonnis onder zaaknummer 11656625 UC EXPL 25-3428,
en, opnieuw rechtdoende,
4.2.
veroordeelt [opposant] om te betalen aan NabijWonen € 1.218,15 aan achterstallige huur tot en met september 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
4.3.
veroordeelt [opposant] om te betalen aan NabijWonen € 242,54 aan servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek vanaf 20 mei 2025 tot de dag van voldoening,
4.4.
veroordeelt [opposant] in de proceskosten van € 1.254,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.