Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11876627 \ UV EXPL 25-225
Vonnis in kort geding van 13 oktober 2025
in de zaak van
LABOUR HOUSING B.V.,
gevestigd in Venray,
eisende partij,
hierna te noemen: Labour Housing,
gemachtigde: mr. M. Siebers,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 september 2025,
- de conclusie van antwoord van 25 september 2025.
1.2.
Op 29 september 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren namens Labour Housing mevrouw [A] en haar gemachtigde mr. M. Siebers aanwezig. [gedaagde] was ook aanwezig. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. Mr. Siebers heeft haar pleitnotitie voorgedragen. De zaak is in het Nederlands behandeld, maar het gesprek met [gedaagde] is in het Engels gegaan. Daarvoor is gekozen omdat [gedaagde] geen tolk had. Labour Housing is hiermee akkoord gegaan. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3.
[gedaagde] heeft de kantonrechter in zijn conclusie van antwoord verzocht om de dagvaarding en conclusie van antwoord in dit kort geding door te sturen naar de deken van de orde van advocaten Oost-Brabant. Ook heeft hij de kantonrechter gevraagd om de stukken van dit kort geding aan het dossier van de tussen partijen lopende bodemprocedure toe te voegen. De kantonrechter heeft [gedaagde] er aan het begin van de mondelinge behandeling op gewezen dat hij dit zelf moet doen.
1.4.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat er vandaag uitspraak wordt gedaan.
1.5.
Na de dagbepaling van de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling, heeft de rechtbank op 2 oktober 2025 bericht ontvangen van [gedaagde] . Labour Housing is er mee akkoord gegaan dat dit bericht ter kennis werd gebracht aan de kantonrechter. Dit is dan ook gebeurd.
2.De kern van de zaak
2.1.
Uitganspunt in deze zaak is dat [gedaagde] vanaf 11 januari 2025 op basis van een huurovereenkomst woont in unit [unit] op het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). [gedaagde] woonde daar met anderen en was daarvoor per week een vergoeding verschuldigd aan Labour Housing. Maar, [gedaagde] heeft vanaf 2 juni 2025 gebruik gemaakt van de hele woning zonder daarvoor te betalen. Hij liet geen andere bewoners toe tot de woning. Labour Housing vindt daarom dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst óf onrechtmatig tegen haar handelt, en zij wil dat [gedaagde] de woning ontruimt. [gedaagde] zegt dat hij het recht heeft om in de woning te blijven wonen, onder andere omdat de constructie waarin de huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen niet zou mogen. [gedaagde] heeft op 2 oktober 2025, na de mondelinge behandeling, de huurachterstand betaald.
2.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van Labour Housing toe en oordeelt dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. Ook als de huurovereenkomst op een onjuiste wijze tot stand is gekomen, had [gedaagde] wel op tijd moeten betalen voor het gebruik van de woning. Daarnaast heeft [gedaagde] de sloten vervangen, waardoor er ook geen andere huurders meer in de woning kunnen wonen.
3.De beoordeling
Labour Housing mocht een kort geding procedure beginnen
3.1.
Vóór aan de inhoudelijke beoordeling te beginnen, stelt de kantonrechter vast dat Labour Housing gerechtigd was om dit kort geding tegen [gedaagde] aan te spannen. [gedaagde] heeft gezegd dat dit niet zou kunnen, omdat hij een bodemprocedure tegen Labour Housing is begonnen. Maar, een bodemprocedure kan tegelijkertijd met een kort geding procedure lopen, zolang aan de voorwaarden voor een kort geding is voldaan. [1]
3.2.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet aan twee voorwaarden worden voldaan. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang én het moet zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
3.3.
Een spoedeisend belang is aanwezig als van Labour Housing niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een normale, uitgebreide bodemprocedure afwacht. Dat is hier het geval. Labour Housing heeft verklaard dat dat [gedaagde] nu de hele woning gebruikt, terwijl hij daar geen recht op heeft en er niet voor betaalt. Hierdoor loopt Labour Housing inkomsten mis. De spoedeisendheid van de gevorderde huurachterstand / gebruiks-vergoeding en schadevergoeding volgt uit de proceseconomie. Dat betekent dat Labour Housing er belang bij heeft dat zij in deze procedure deze vergoedingen kan vorderen en daarvoor niet een aparte bodemprocedure hoeft te starten.
De kantonrechter gaat ervanuit dat de huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat
3.4.
Partijen zijn het er niet over eens of er nog een huurovereenkomst bestaat tussen partijen of niet. In de dagvaarding gaat Labour Housing er aan de ene kant van uit dat de huurovereenkomst nog bestaat. Zij verwijst daarbij naar een eerdere uitspraak in kort geding van deze rechtbank. Aan de andere kant stelt zij zich op het standpunt dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd. Zij zou de huurovereenkomst namelijk rechtsgeldig hebben opgezegd. In het eerdere kort geding tussen partijen heeft de kantonrechter geoordeeld dat er onvoldoende aanknopingspunten waren om te oordelen dat de huurovereenkomst naar zijn aard een tijdelijke duur had. Ook oordeelde de kantonrechter dat niet aannemelijk is geworden dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door Labour Housing is opgezegd. Labour Housing is niet tegen dit kort geding vonnis in hoger beroep gegaan. Labour Housing heeft in deze procedure bovendien aangegeven dat zij vanwege dit vonnis ervan uit gaat dat er nog een huurovereenkomst is, maar dat zij haar eigenlijke standpunt dat de huurovereenkomst is opgezegd niet wil prijsgeven. Daarom vordert zij voor de volledigheid zowel betaling van achterstallige huurtermijnen voor het geval sprake is van een huurovereenkomst, als een gebruiksvergoeding voor het geval de huurovereenkomst al is geëindigd. Aangezien de kantonrechter in het vorige kort geding heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst nog bestaat en Labour Housing hier ook van is uitgegaan in deze procedure, zal de kantonrechter dit als uitgangspunt nemen.
[gedaagde] had de huur op tijd aan Labour Housing moeten betalen
3.5.
Omdat ervan wordt uitgegaan dat de huurovereenkomst tussen Labour Housing en [gedaagde] nog bestaat, had [gedaagde] de huur op tijd aan Labour Housing moeten betalen. [2] [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door dit niet te doen. De huurprijs voor de kamer in de woning bedroeg volgens Labour Housing € 125,98 per week. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Hierdoor is een achterstand ontstaan van € 2.141,66 tot 22 september 2025. Omdat dit een achterstand is van meer dan drie maanden, is ontruiming vooruitlopend op een eventuele ontbinding gerechtvaardigd.
[gedaagde] heeft ook na het ontvangen van de bankgegevens in eerste instantie geen huur/gebruiksvergoeding betaald
3.6.
[gedaagde] heeft drie redenen genoemd waarom hij vindt dat hij de huur niet hoefde te betalen. Als eerste zegt hij dat hij pas op 8 augustus 2025 de bankgegevens van Labour Housing heeft ontvangen. Hij zegt dat hij daarvóór de huur niet aan Labour Housing kon betalen, omdat hij het rekeningnummer niet wist. Dat klopt. Maar, ook ná deze datum heeft [gedaagde] de wekelijkse termijnen niet meteen betaald. Pas op 2 oktober 2025, ná de mondelinge behandeling, heeft [gedaagde] betaald. Het verweer van [gedaagde] slaagt daarom niet.
Dat de woning in strijd met de bestemming wordt gebruikt is niet vast komen te staan
3.7.
[gedaagde] heeft als tweede rechtvaardiging voor deze tekortkoming gezegd dat hij eigenlijk niet zou hoeven te betalen voor bewoning van de woning, omdat verhuur van de woning niet zou zijn toegestaan volgens het bestemmingsplan van de gemeente. Dit verweer slaagt niet. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat Labour Housing de woning niet mocht verhuren en ook niet waarom hij de huur dan niet zou hoeven te betalen. Dat heeft hij ook niet gedaan toen de kantonrechter hem daar tijdens de mondelinge behandeling naar vroeg. [gedaagde] zei slechts dat de gemeente zou gaan handhaven tegen het gebruik, maar hij heeft geen stukken overgelegd waar dit uit blijkt. Labour Housing heeft daarentegen verklaard dat de bestemming van de woning inderdaad recreatie is, maar dat de gemeente het gebruik op deze wijze door Labour Housing, toestaat.
Of de huurovereenkomst op onjuiste wijze tot stand is gekomen of niet, is in dit geval niet van belang
3.8.
Als derde reden om niet (op tijd) te betalen, noemt [gedaagde] dat de huurovereenkomst op onjuiste wijze tot stand is gekomen. Hij zegt dat de huurovereenkomst van Labour Housing gekoppeld was aan zijn voormalige arbeidsovereenkomst met [bedrijf] . Het opzeggen van de arbeidsovereenkomst zou daardoor als gevolg hebben dat hij ook geen onderdak zou hebben. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] aan de orde wil stellen of de gekozen constructie van arbeid en bewoning maatschappelijk wel aanvaardbaar is of niet. Dit zal naar verwachting in de bodemprocedure verder worden besproken. In deze procedure is daar geen plaats voor. Voor het oordeel dat [gedaagde] een vergoeding had moeten betalen, maakt dit namelijk niet uit. Duidelijk is dat [gedaagde] in de woning wil blijven wonen. [gedaagde] heeft niet gezegd dat dit dan gratis zou mogen en de kantonrechter ziet daar ook geen reden voor. [gedaagde] moet daarom hoe dan ook een vergoeding aan Labour Housing betalen voor deze bewoning. [gedaagde] heeft ook niet gezegd dat de hoogte van het bedrag dat hij per week aan Labour Housing moet betalen niet redelijk is. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de overeengekomen vergoeding.
Betaling van de achterstand maakt de tekortkoming niet ongedaan
3.9.
Ook na betaling van de achterstand door [gedaagde] op 2 oktober 2025 is ontruiming van de woning nog gerechtvaardigd. Dat die achterstand is betaald, betekent namelijk niet dat de tekortkoming daarmee wordt uitgewist. Dat de huurachterstand inmiddels is betaald, kan wel tot gevolg hebben dat het belang van [gedaagde] om in de woning te blijven zwaarder weegt dan het belang van Labour Housing. Maar, de tekortkoming met betaling van de huurprijs is niet de enige tekortkoming van [gedaagde] .
[gedaagde] had een deel van de woning beschikbaar moeten stellen voor andere huurders
3.10.
[gedaagde] is op nog een tweede wijze tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij had namelijk een deel van de woning beschikbaar moeten stellen voor andere huurders en dat heeft hij niet gedaan. Uit de huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten, blijkt dat de woning in gedeeld gebruik aan [gedaagde] en andere huurders ter beschikking is gesteld. [gedaagde] heeft ook erkend dat aan het begin van de huurperiode anderen bij hem in de woning hebben gewoond. Dit is dus van het begin af aan de bedoeling geweest van partijen. Labour Housing zegt dat deze andere bewoners op een gegeven moment in een andere woning zijn geplaatst vanwege overlast door [gedaagde] . [gedaagde] betwist dat hij overlast heeft veroorzaakt. Wat wel duidelijk is geworden, is dat [gedaagde] op 9 april 2025 de sloten van de woning heeft vervangen, terwijl Labour Housing andere bewoners in de woning wilde plaatsen. Hiermee heeft [gedaagde] aan Labour Housing de mogelijkheid ontnomen om de woning ook aan andere personen te verhuren. Het is daarmee voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat hij zich met het vervangen van de sloten niet als goed huurder heeft gedragen. [3]
Nergens blijkt uit dat [gedaagde] gevaar liep als hij de sloten niet zou vervangen
3.11.
[gedaagde] zegt dat hij de sloten wel moest vervangen, omdat hij gevaar zou lopen wanneer hij dit niet zou doen. Hij zegt dat Labour Housing hem koste wat het kost uit de woning zou willen krijgen en mogelijk zelfs bereid is om [gedaagde] van het leven te beroven, om dat te bereiken. Dat van zo’n dreiging/gevaar sprake is, is door Labour Housing betwist en door [gedaagde] in zijn geheel niet onderbouwd. Het is daarom geen rechtvaardiging voor het vervangen van de sloten.
Het beroep van [gedaagde] op artikel 6 EVRM slaagt niet
3.12.
Als laatste verweer heeft [gedaagde] een beroep gedaan op artikel 6 EVRM. Uit de toelichting die [gedaagde] tijdens de zitting heeft gegeven, is duidelijk geworden dat hij eigenlijk een beroep heeft willen doen op artikel 8 EVRM, het recht op respect voor het privéleven. Hij vindt namelijk dat hij de sloten mocht vervangen, omdat Labour Housing zonder zijn toestemming de woning heeft geïnspecteerd. Hoewel [gedaagde] terecht aanspraak maakt op zijn recht op respect voor het privéleven, geeft dit hem nog niet het recht de sloten te vervangen. Zeker niet aangezien hij de woning niet in zijn geheel huurde, maar zou moeten delen met andere huurders.
Het is niet aannemelijk dat [gedaagde] de woning in gebruik heeft gegeven aan een ander
3.13.
Labour Housing heeft zich ook nog op het standpunt gesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door de woning zonder haar toestemming in gebruik te geven aan iemand anders. Dit is door [gedaagde] betwist. Labour Housing heeft haar stelling onderbouwd met de stelling dat er een vermoeden is dat dit [gedaagde] dit wel zou hebben gedaan, omdat gezien zou zijn dat [gedaagde] iemand naar de woning had gebracht met spullen en zonder deze persoon en spullen weer weg zou zijn gereden. Dit is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] te kort is geschoten.
Conclusie: [gedaagde] moet de woning ontruimen
3.14.
[gedaagde] is dus op twee manieren tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, namelijk: 1) door niet tijdig de huur te betalen waardoor een huurachterstand is ontstaan van ruim drie maanden en 2) door de sloten te vervangen en het Labour Housing onmogelijk te maken de woning ook aan andere personen te verhuren. De kantonrechter oordeelt dat het aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst door deze twee tekortkomingen samen zal ontbinden en de ontruiming zal toewijzen. [gedaagde] zal daarom de woning nu alvast moeten ontruimen.
3.15.
Voor zover Labour Housing een machtiging vordert de woning met hulp van ‘de sterke arm’ (de politie) te (laten) ontruimen, wijst de kantonrechter deze vordering af. De ontruiming kan door de deurwaarder geregeld worden als dat nodig. [4] Wanneer de deurwaarder vermoedt dat er problemen zullen ontstaan bij de ontruiming, dan kan hij volgens de wet bijstand van de politie inroepen. [5] Daar is geen machtiging voor nodig.
[gedaagde] moet Labour Housing € 125,98 per week betalen tot de dag van de ontruiming
3.16.
Labour Housing vordert naast de ontruiming dat [gedaagde] een bedrag van € 125,89 per week moet betalen vanaf 2 juni 2025 tot de daadwerkelijke ontruiming van de woning. Op 2 oktober 2025 heeft [gedaagde] echter een betaalbewijs opgestuurd naar de rechtbank. Labour Housing heeft hier op gereageerd dat de betaling enkel de gebruiksvergoeding c.q. huurprijs van het door [gedaagde] gehuurde deel van de woning betreft, niet de gehele woning. Hiermee erkent Labour Housing dat de betaling van [gedaagde] in ieder geval op de huurachterstand ziet. [gedaagde] heeft € 2.393,62 betaald. De huurachterstand bedroeg tot en met 21 september 2025 € 2.141,66. [gedaagde] lijkt daarmee de huurachterstand + drie keer de wekelijkse huur van € 125,98 betaald te hebben. Hij heeft daarmee de huur betaald tot vandaag, 13 oktober 2025. Omdat aannemelijk is geworden dat [gedaagde] de huurachterstand heeft betaald, wordt de vordering van Labour Housing tot betaling van de huurachterstand door de kantonrechter afgewezen. De kantonrechter oordeelt wel dat [gedaagde] de huur vanaf vandaag tot de datum van de ontruiming aan Labour Housing moet betalen.
[gedaagde] moet Labour Housing een schadevergoeding betalen omdat er geen andere huurders in de woning konden wonen
3.17.
Labour Housing vordert ook betaling van een vergoeding omdat [gedaagde] de woning niet heeft opengesteld voor andere huurders. De kantonrechter heeft al geoordeeld dat [gedaagde] dat wel had moeten doen. Labour Housing zegt dat zij daardoor € 54,00 per dag aan schade heeft geleden. Zij vindt dat het door het veranderen van de sloten van [gedaagde] onmogelijk was om andere huurders in de woning te laten wonen. Daardoor heeft Labour Housing ook geen huur kunnen vragen van andere huurders. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Het is daarmee voldoende aannemelijk geworden dat Labour Housing schade heeft geleden.
3.18.
Het is dan nog wel de vraag hoeveel huurders bij [gedaagde] in de woning geplaatst konden worden. Dit is voor de kantonrechter nog niet duidelijk geworden. Labour Housing heeft gezegd dat de woning geschikt is voor vier personen en heeft dit onderbouwd met een SNF keurmerk. [gedaagde] heeft verklaard dat in het huis maar drie personen mogen wonen. Hij verwijst daarvoor naar de gegevens van het Kadaster. Om vast te stellen hoeveel personen in de woning kunnen en mogen wonen, is nadere bewijslevering nodig. Dit is niet mogelijk in een kort geding en zal in een bodemprocedure aan de orde moeten komen.
3.19.
[gedaagde] heeft wel erkend dat er (naast hem) twee andere personen in de woning konden wonen. De kantonrechter oordeelt daarom dat [gedaagde] een schadevergoeding moet betalen aan Labour Housing voor het mislopen van huur aan twee andere personen. Labour Housing heeft de woning namelijk niet aan twee andere personen kunnen verhuren en daarom ook geen huur daarvoor gekregen. Labour Housing heeft schadevergoeding gevorderd vanaf het moment dat [gedaagde] de sloten van de deuren heeft vervangen. Dat was op 9 april 2025. Tot de datum van de dagvaarding, 18 september 2025, zijn 163 dagen verstreken. Labour Housing vordert een bedrag van € 54,00 per dag, maar dit is gebaseerd op het mislopen van huur van drie personen. De schadevergoeding die [gedaagde] per dag aan Labour Housing moet betalen is daarom € 54,00 : 3 x 2 = € 36,00. De schadevergoeding over de vestreken dagen tot aan de dag van de dagvaarding komt daarmee uit op € 36,00 x 163 dagen = € 5.868,00.
[gedaagde] moet de wettelijke rente betalen
3.20.
Labour Housing wil dat [gedaagde] ook de wettelijke rente over de huurtermijnen en schadevergoeding betaalt. Omdat [gedaagde] te laat heeft betaald, zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen. [gedaagde] moet de wettelijke rente over de huurtermijnen betalen vanaf de tweede dag van de week waarop de huurtermijnen betrekking hadden, maar niet eerder dan 8 augustus 2025. Pas op die dag heeft [gedaagde] de bankgegevens van Labour Housing ontvangen en kon hij de vorderingen betalen. Volgens Labour Housing is er eerder al een link verstuurd naar [gedaagde] , met daarin betaalgegevens. Maar, dat is niet aannemelijk geworden. [gedaagde] heeft betwist dat hij een betaallink heeft gekregen en Labour Housing heeft dat niet onderbouwd.
3.21.
Labour Housing vordert de wettelijke rente over de schadevergoeding vanaf de dag van de dagvaarding. De kantonrechter oordeelt daarom dat [gedaagde] de wettelijke rente over de schadevergoeding vanaf 18 september 2025 moet betalen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.22.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Labour Housing worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.612,21
De beslissing zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard
3.23.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door Labour Housing. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woning, zijnde unit [unit] aan het adres [adres] te [woonplaats] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Labour Housing zijn, en de sleutels af te geven aan Labour Housing;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Labour Housing:
a. een bedrag van € 125,98 per week aan huur/gebruiksvergoeding vanaf vandaag, 13 oktober 2025, tot en met het eind van de week waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze termijnen vanaf de tweede dag van iedere week waarop de termijn betrekking heeft, tot de dag waarop [gedaagde] volledig heeft betaald;
de wettelijke rente over € 2.141,66, de huurtermijnen vanaf 1 juni 2025, te rekenen vanaf de tweede dag van iedere week waarop de huur betrekking had maar niet eerder dan 8 augustus 2025 tot 2 oktober 2025;
een bedrag van € 5.868,00 als voorschot op een schadevergoeding voor het mislopen van inkomsten van andere huurders in de woning tot en met 18 september 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 september 2025 tot de dag waarop [gedaagde] volledig heeft betaald;
een bedrag van € 36,00 per dag aan schadevergoeding voor het mislopen van inkomsten van andere huurders in de woning vanaf 19 september 2025 tot de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.612,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2025.
62938