Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 11886424 MV EXPL 25-162 BS/43497
Kort geding vonnis van 14 oktober 2025
inzake
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
verder ook te noemen Ymere,
eisende partij,
gemachtigde: Geerlings & Hofstede,
tegen:
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde partij] ,
gedaagde partij,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 september 2025, met producties 1 tot en met 18;
- de akte overlegging openbare oproeping;
- de mondelinge behandeling van 30 september 2025, waarvan de griffier aantekeningen
- de mondelinge behandeling van 30 september 2025, waarvan de griffier aantekeningen
heeft gemaakt.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling van 30 september 2025 is namens Ymere mevrouw [A] (consulent rechtmatig wonen) verschenen. Ymere werd bijgestaan door mr. P. Noot. [gedaagde partij] is niet verschenen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde partij] huurt vanaf 2 mei 2017 van Ymere de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Op 7 juli 2025 ontving Ymere van de burgemeester van Almere een brief met het voornemen om haar een last onder dwangsom op te leggen in verband met een illegale seksinrichting in de woning van [gedaagde partij] . De gemeente heeft de woning daarna op 23 juli 2025 voor de duur van drie maanden gesloten. Bij brief van 24 juli 2025 heeft Ymere de huurovereenkomst met [gedaagde partij] buitengerechtelijk ontbonden. Ymere wil de woning graag weer tot haar beschikking krijgen en vordert daarom in kort geding dat de woning ontruimd wordt. Ymere vordert verder betaling van een huurachterstand van € 5.818,53, een vergoeding tot aan de daadwerkelijke ontruiming en een contractuele boete van € 5.000,-, te vermeerderen met rente en kosten. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming, huurachterstand, huurtermijnen tot aan de daadwerkelijke ontruiming en de wettelijke rente in dit kort geding toe. De contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.
3.De beoordeling
Verstek
3.1.
[gedaagde partij] is – hoewel behoorlijk opgeroepen – niet in deze procedure verschenen. Tegen hem zal daarom verstek worden verleend. Dit betekent dat de zaak buiten aanwezigheid van [gedaagde partij] kan worden behandeld.
Beoordelingskader in kort geding
3.2.
In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of Ymere een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van Ymere niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Spoedeisend belang
3.3.
Ymere heeft een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Ymere ontvangt al lange tijd geen huurbetalingen meer van [gedaagde partij] en omdat [gedaagde partij] vooralsnog onvindbaar is, vreest zij dat [gedaagde partij] de huurachterstand niet zal inlossen en de lopende huurtermijnen niet zal betalen. Ymere wil haar schade beperken door het gehuurde op korte termijn ter beschikking stellen aan een opvolgend huurder die zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst wel nakomt.
3.4.
Omdat Ymere een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in deze zaak ook over de daarmee nauw verwante (neven)vorderingen kan worden beslist (zie het arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:BA1522). Daarom zal ook worden beslist op vorderingen tot betaling van de huurachterstand, wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
3.5.
Uit het hiervoor aangehaalde arrest volgt echter niet dat het betalen van een contractuele boete ook als nauw verwante nevenvordering moet worden gezien. Het is een van de ontruiming losstaande (geld)vordering waarvoor een afzonderlijk spoedeisend belang vereist is. Ymere heeft in de dagvaarding of tijdens de mondelinge behandeling geen spoedeisend belang gesteld voor de gevorderde boete. Ymere heeft op de mondelinge behandeling slechts naar voren gebracht dat de boete op grond van de huurovereenkomst verschuldigd is. Dit is onvoldoende. De gevorderde contractuele boete zal daarom worden afgewezen.
De ontruiming, huurachterstand en huurtermijnen tot aan de daadwerkelijke ontruiming
3.6.
Vanwege de verstekverlening moeten de vorderingen van Ymere worden toegewezen, tenzij deze de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen.
3.7.
Ymere heeft gesteld dat de huurachterstand tot en met september 2025 € 5.818,53 bedraagt. Omdat (de hoogte van) de huurachterstand door [gedaagde partij] niet is weersproken, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van wat Ymere daarover zegt. [gedaagde partij] is daarmee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
3.8.
De vorderingen tot ontruiming, betaling van de huurachterstand en de huurtermijnen tot aan de ontruiming komen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Daarnaast is het zeer waarschijnlijk dat deze vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn op de gebruikelijke veertien dagen na betekening van het vonnis.
Ambtshalve toetsing
3.9.
Ymere vordert ook wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. Ymere stelt dat zij [gedaagde partij] op 21 februari 2025 schriftelijk heeft verzocht in te stemmen met een wijziging van bedingen in de algemene voorwaarden (waarvan de eisende partij vermoedt dat) die door de kantonrechter inmiddels als onredelijk bezwarend voor de huurder worden beschouwd. De kantonrechter is van oordeel dat van [gedaagde partij] niet kan worden verwacht dat hij dit verzoek aanvaardt. Op het moment dat Ymere dit verzoek heeft gedaan, had [gedaagde partij] al een huurachterstand bij Ymere. De huur voor de maand februari 2025 was vervallen en door [gedaagde partij] niet betaald. Aanvaarding van het verzoek zou voor [gedaagde partij] betekenen dat hij (mogelijk) ook de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd wordt over de al bestaande huurachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat het verzoek om wijziging van de algemene voorwaarden, op het moment dat er al een huurachterstand bestaat, geen redelijk verzoek is wat [gedaagde partij] had moeten aanvaarden. Dat betekent dat de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing blijven. De kantonrechter zal deze voorwaarden ambtshalve moeten toetsen.
Wettelijke rente
3.10.
De kantonrechter heeft geconstateerd dat in de overeenkomst of in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden geen rentebeding is opgenomen. Ymere vordert wettelijke rente over de huurachterstand. [gedaagde partij] moet deze rente betalen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.11.
In artikel 11 van de toepasselijke algemene voorwaarden is een beding opgenomen over de vergoeding van de (buiten)gerechtelijke incassokosten. Dit beding wijkt in het nadeel van consumenten af van artikel 6:96 lid 5 en 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het besluit) en dat mag niet. Consumenten, zoals de gedaagde partij, zijn namelijk slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het besluit verschuldigd, voor zover is voldaan aan een aantal wettelijke eisen. Eén van die eisen is dat de consument eerst door middel van een aanmaningsbrief de mogelijkheid moet hebben gekregen om binnen een termijn van veertien dagen de vordering alsnog te voldoen zonder bijkomende kosten. De gedaagde partij is op grond van artikel 11.1 in principe verplicht om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door de eisende partij gemaakte kosten te voldoen onbegrensd in omvang en zonder voorafgaande kosteloze aanmaningsbrief. De kantonrechter is van oordeel dat het beding zodanig afwijkt van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten dat de consument aanzienlijk wordt benadeeld. Daarbij is in artikel 11.2 ook nog opgenomen dat bij niet tijdige betaling van de huur, de verhuurder de huurder een boete op kan leggen. Dat Ymere de mogelijkheid heeft om naast de buitengerechtelijke incassokosten een boete in rekening te brengen, levert een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het buitengerechtelijke incassokostenbeding is daarom op zichzelf en in combinatie met het boetebeding onredelijk bezwarend en wordt daarom vernietigd. Omdat sprake is van een onredelijk bezwarend beding, is volgens Europese rechtspraak terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten volledig moeten worden afgewezen.
Proceskosten
3.12.
[gedaagde partij] moet als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.365,47
4.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
4.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om
binnen veertien dagenna betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] in [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan Ymere toebehoren en niet aan [gedaagde partij] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Ymere te stellen;
binnen veertien dagenna betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] in [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan Ymere toebehoren en niet aan [gedaagde partij] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Ymere te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan Ymere tegen bewijs van kwijting te betalen € 5.818,53 aan huurachterstand tot en met september 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 22 september 2025, tot de dag van volledige betaling;
4.3.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan Ymere tegen bewijs van kwijting te betalen € 749,06 per maand vanaf oktober 2025 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
4.4.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten van € 1.365,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde partij] ook de kosten van betekening betalen;
4.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.