ECLI:NL:RBMNE:2025:5320

• Datum uitspraak: 15 oktober 2025
• Publicatiedatum: 15 oktober 2025
• Zaaknummer: 11556594
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nietigheid besluit VvE over exclusieve locatie buitenunits warmtepompen

De VvE heeft op 22 januari 2025 besloten om locaties voor buitenunits warmtepompen vast te leggen op gemeenschappelijk terrein. [eiser sub 1] c.s. betoogde dat dit besluit nietig is omdat het toekennen van exclusief gebruiksrecht aan individuele eigenaren een wijziging van de goederenrechtelijke situatie inhoudt, waarvoor unanimiteit en wijziging van de splitsingsakte vereist zijn.

De rechtbank oordeelt dat het besluit geen beheersdaad is maar een daad van beschikking, omdat het gebruiksrecht niet persoonlijk en tijdelijk is maar voor onbepaalde tijd en overdraagbaar aan rechtsopvolgers. Hierdoor wijzigt het besluit de goederenrechtelijke situatie en is het in strijd met de splitsingsakte en het modelreglement.

De rechtbank verklaart het besluit nietig en veroordeelt de VvE in de proceskosten. De procedure toont het belang van correcte besluitvorming binnen VvE's bij wijzigingen die individuele rechten op gemeenschappelijk eigendom betreffen.

Uitkomst: Het besluit van de VvE om exclusieve locaties voor buitenunits warmtepompen vast te stellen wordt nietig verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

zaaknummer: 11556594 ME VERZ 25-19 BS/43497

Beschikking van 15 oktober 2025

inzake

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [plaats]

2. [eiseres sub 2] ,

wonende te [plaats] ,

verder ook te noemen [eiser sub 1] c.s.,

verzoekende partij,

gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand,

tegen:

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [naam] , [straat] ,

gevestigd te [plaats] ,

verder ook te noemen VvE,

verwerende partij,

gemachtigde: mr. S.P. van Esterik.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met 13 producties;

- het verweerschrift met 5 bijlagen;

- de mondelinge behandeling van 6 augustus 2025, waar zijn verschenen:

- de heer [eiser sub 1] , bijgestaan door mr. J.C. Bruins (werkzaam bij

Achmea);

- de heer [A] , voorzitter van het bestuur van de VvE;

- mevrouw [B] , penningmeester van het bestuur van de VvE;

- de heer [C] , secretaris van het bestuur van de VvE;

- mevrouw [D] , bewoner;

- de heer [E] , bewoner;

- mr. S.P. Van Esterik;

- de spreekaantekeningen van mr. Bruins;

- de spreekaantekeningen van mr. Van Esterik;

- de aantekeningen van de griffier.

1.2.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

[eiser sub 1] c.s. is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] .

2.2.

Het appartement maakt deel uit van het appartementsgebouw met toebehoren, kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [letter] nummer [nummeraanduiding 2] .

2.3.

Het appartementsgebouw is bij splitsingsakten van 18 juli 2006 en 29 januari 2010 gesplitst in vijf appartementsrechten, met de bestemming wonen.

2.4.

In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard. In artikel 20 lid 1 van het modelreglement is bepaald:
“Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan.”

2.5.

Op 22 februari 2025 heeft de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: de vergadering) plaatsgevonden. Op deze vergadering is onder meer gesproken over de locatiebepaling van buitenunit warmtepompen.

2.6.

In het conceptverslag van de ALV staat hierover het volgende:

“
Voorstel locatiebepaling buitenunits warmtepompen / Bijlagen: voorstel, tekening, voorbeeld gebruikersovereenkomst

Gesprek over warmtepompen. [eiser sub 1 (voornaam)] stelt dat het niet kan en mag, omdat zo’n pomp op gemeenschappelijke grond staat. Dan zou het een ‘beschikking’ zijn. Hij wil ze ook niet onder zijn raam. Ze zijn lelijk, zouden alleen binnen geplaatst moeten worden. [C (voornaam)] legt uit dat het document en de tekening niet lichtzitting zijn opgesteld. Er is uitgebreid over gesproken in de opstalcie. [eiser sub 1 (voornaam)] draagt aan dat hij slechts 10 dagen de tijd heeft gehad om naar de tekening te kijken. Hij heeft geen alternatieve oplossingin. Overigens is iedereen het erover eens dat het lelijke dingen zijn. Voorstel is dan ook om bijvoorbeeld een lage heg om het apparaat heen te zetten.

We stemmen over de locaties met inachtneming van evt. noodzakelijke notariele inschakeling voor de nog op te stellen gebruikersovereenkomst. Dit vervolgproces zal dan verder opgepakt worden in de opstalcie.

[eiser sub 1 (voornaam)] uit ook nog bezwaren tegen mogelijke kostenverdeling (stel dat hierdoor bijv. een verhoging van de verzekeringskosten uit volgt, dat betaald hij daar procentueel meer aan mee).”

2.7.

De vastlegging van de locaties voor buitenunits warmtepompen wordt vervolgens in stemming gebracht. Vier bewoners stemmen voor het vastleggen van de locaties en de voorgestelde procedure via de Opstalcommissie. [eiser sub 1] c.s. stemt tegen.

3. Het verzoek en het verweer

3.1.

[eiser sub 1] c.s. verzoekt, om bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad:

I. Het besluit van de vergadering van 22 januari 2025, waarbij de locaties voor de buitenunit warmtepompen zijn vastgesteld, te vernietigen dan wel nietig te verklaren;

II. De VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure, verzoekers daarvan uitgezonderd.

3.2.

De VvE voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.

4. De beoordeling

Bevoegdheid

4.1.

Het geschil tussen partijen ziet op de besluitvorming van de vergadering van 22 februari 2025 van de VvE. [eiser sub 1] c.s. meent dat het besluit waarin de VvE de locaties voor de buitenunit warmtepompen heeft vastgesteld nietig dan wel vernietigbaar is.

4.2.

In beginsel is de rechtbank bevoegd te oordelen omtrent de nietigheid dan wel vernietigbaarheid van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (artikel 2:14 en

2:15 in samenhang met 5:129 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Volgens het bepaalde in artikel 5:130 BW geschiedt – in afwijking van artikel 2:15 lid 3 BW – de vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars door een uitspraak van de kantonrechter. Voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit ontbreekt echter een soortelijke, afwijkende regeling. Echter, ingeval de kantonrechter zich niet bevoegd zou achten om over de nietigheid te oordelen, zou dit tot gevolg hebben dat deze zaak, voor dat gedeelte, naar de rechtbank (sector civiel) ter verdere behandeling moet worden doorverwezen. De consequentie hiervan zou zijn dat twee verschillende rechters over hetzelfde besluit en hetzelfde samenhangend feitencomplex zouden moeten oordelen. Deze weergegeven gang van zaken rijmt niet met het uitgangspunt zoals dat door de wetgever voor de dagvaardingsprocedure is vastgelegd in artikel 94 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), te weten dat samenhangende zaken vanuit een oogpunt van doelmatigheid zo veel mogelijk door één en dezelfde rechter moeten worden behandeld en beslist. In deze zaak is ook evident sprake van samenhang tussen de verzoeken tot nietigverklaring en vernietiging. De kantonrechter acht zich, gelet op het vorenstaande en vanuit proceseconomisch oogpunt, in deze zaak (ook) bevoegd kennis te nemen van het verzoek ten aanzien van de nietigheid van het besluit.

Het verzoekschrift is tijdig ingediend

4.3.

Als meest verstrekkende verweer heeft de VvE aangevoerd dat [eiser sub 1] c.s. zijn verzoekschrift te laat heeft ingediend. Het verzoekschrift moest volgens de VvE uiterlijk 22 februari 2025 zijn ingediend bij de rechtbank. De VvE heeft van de rechtbank een afschrift van het verzoekschrift ontvangen, waarop staat dat het verzoekschrift pas op 3 maart 2025 bij de rechtbank is binnengekomen. De VvE meent daarom dat [eiser sub 1] c.s. niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn verzoek. Dit verweer slaagt niet. [eiser sub 1] c.s. heeft het verzoekschrift op 21 februari 2025 ook digitaal bij de rechtbank ingediend. Tussen partijen is niet in geschil dat het verzoek in dat geval tijdig is gedaan. De kantonrechter zal daarom overgaan tot inhoudelijke behandeling van het verzoek.

Besluit bepaling van de locatie buitenunits warmtepompen

4.4.

Bij een aantal leden binnen de VvE bestaat de wens voor een verwarmingssysteem in de vorm van een warmtepomp. De Opstalcommissie van de VvE heeft de mogelijkheden voor het plaatsen van warmtepompen onderzocht. De gesprekken over de te plaatsen warmtepompen en de bijbehorende locaties zijn tijdens de Opstalvergaderingen gevoerd. Op basis van deze gesprekken is er door de Opstalcommissie een locatievoorstel gedaan voor de buitenunits van de warmtepompen. Dit voorstel is in stemming gebracht op de algemene leden vergadering van 22 januari 2025. De vergadering heeft besloten de locaties voor het plaatsen van buitenunits van warmtepompen overeenkomstig het voorstel van de Opstalcommissie vast te leggen. [eiser sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat dit besluit nietig is. Het besluit staat namelijk toe dat de buitenunits – die privé eigendom zijn van de leden van de VvE die kiezen voor een warmtepomp – op gemeenschappelijk terrein geplaatst worden. Volgens [eiser sub 1] c.s. is het toedelen van een van een gemeenschappelijk gedeelte aan een privé eigenaar een daad van beschikking (een handeling die eigendomsverhoudingen wijzigt). Deze beschikkingshandeling wijzigt de goederenrechtelijke situatie en vereist een wijziging van de splitsingsakte. De akte van splitsing kan enkel worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Nu het besluit niet met unanimiteit van stemmen is genomen brengt dat volgens [eiser sub 1] c.s. nietigheid van het besluit met zich mee.

4.5.

De VvE ziet dat anders. Zij voert aan dat de wijziging van het gebruik van de gemeenschappelijke tuin en parkeerplaats de eigendomsverhouding binnen de VvE niet wijzigt, omdat de opstalplaatsen voor buitenunits ook voor gemeenschappelijk gebruik zijn. De VvE voert daartoe aan dat alle leden in de toekomst profiteren van de plaatsing van warmtepompen. De kantonrechter gaat hier niet in mee. De kantonrechter heeft de VvE meerdere keren gevraagd om uit te leggen waarom de leden zonder warmtepomp ook van de te plaatsen warmtepompen zullen profiteren. De VvE heeft deze vraag niet beantwoord. De kantonrechter stelt daarom vast dat het besluit van de VvE van 22 januari 2025 tot gevolg heeft dat slechts aan individuele eigenaars een exclusief gebruiksrecht wordt verleend op een deel van gemeenschappelijke grond van de VvE.

4.6.

De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of het besluit moet worden gezien als een beheersdaad (artikel 5:126 lid 1 BW) of als een daad van beschikking (artikel 5:139 BW). Als sprake is van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie is sprake van een daad van beschikking. Het toekennen van een exclusief gebruiksrecht aan een individuele eigenaar betekent niet (altijd) dat ook sprake is van een wijziging in de goederenrechtelijke situatie. Uit de arresten [.] /VvE Schoolstraat en Winkelhof (HR 7 april 2000, ECLI:NL:2000:AA5405, NJ 2000/638 ( [.] /VvE Schoolstraat) en HR 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9619, NJ 2004/1 (Winkelhof)) volgt namelijk dat veranderingen die (1) persoonlijk en (2) van tijdelijke aard zijn en (3) zich lenen voor herstel doorgaans niet leiden tot veranderingen met goederenrechtelijke gevolgen. Besluiten van de vergadering van de VvE tot het sluiten van gebruiksovereenkomsten die voldoen aan deze voorwaarden, worden dan ook gezien als beheersdaden en behoren tot een van de bevoegdheden van de VvE. Ingebruikgeving van een gemeenschappelijk gedeelte aan één van de eigenaars is dus mogelijk door middel van een besluit van de vergadering, mits het een tijdelijk recht betreft en aan de overige eigenaars geen genot van het gemeenschappelijk gedeelte wordt ontnomen.

4.7.

De kantonrechter is van oordeel dat het aangevochten besluit niet kwalificeert als een beheersdaad, omdat het niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden voldoet. Uit het door de VvE overgelegde voorbeeld van een gebruiksovereenkomst blijkt ook dat de VvE een gebruik van de het gemeenschappelijke terrein voor onbepaalde tijd voor ogen heeft en dat het gebruiksrecht overgaat op de rechtsopvolger(s) van de eigenaar(s) met een gebruiksrecht. Er is daarom geen sprake van een persoonlijk gebruiksrecht van tijdelijke aard. Dit betekent dat de VvE niet bevoegd is om op deze wijze een gemeenschappelijk gedeelte (hoe klein en beperkt ook) exclusief in gebruik te geven aan één appartementseigenaar. Het passief genotsrecht van een deel van de tuin en/of parkeerplaatsen zal daarmee immers wijzigen in een exclusief gebruiksrecht van de individuele eigenaar. Voor een dergelijk besluit is in ieder geval een wijziging van de splitsingsakte/het splitsingsreglement nodig (artikel 5:139 BW). Het besluit maakt inbreuk op het recht van medegenot van de andere appartementseigenaars. Dit is in strijd met artikel 20 van het modelreglement.

4.8.

Artikel 2:14 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is. Voor verenigingen van eigenaars geldt ook dat een besluit dat in strijd is met de splitsingsakte, nietig is. Artikel 5:129 lid 1 BW stelt de splitsingsakte (voor de toepassing van artikel 2:14 BW) namelijk gelijk aan de statuten. Aangezien het splitsingsreglement onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte, zijn besluiten die in strijd zijn met het splitsingsreglement, eveneens nietig. Dat betekent dat het onderhavig besluit tot locatiebepaling van buitenunits op gemeenschappelijk terrein nietig is. Bij een nietig VvE-besluit is er geen sprake van een belangenafweging; enkel wordt geconstateerd dat het besluit van rechtswege ongeldig is omdat het in strijd is met de wet of de splitsingsakte. Hierdoor wordt het besluit geacht nooit te hebben bestaan.

De proceskosten

4.9.

De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief de nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:

• salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten x tarief € 271,00)
• griffierecht € 90,00
• nakosten € 135,00 totaal € 767,00

Het verzoek van [eiser sub 1] c.s. om te worden uitgesloten van de proceskostenveroordeling van de VvE zal worden afgewezen, aangezien volgens artikel 9 lid 1 sub e van het splitsingsreglement de kosten van een gerechtelijke procedure van de gezamenlijke eigenaren voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren. [eiser sub 1] c.s. heeft niet onderbouwd waarom de kantonrechter hiervan moet afwijken.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart het besluit van de vergadering van 22 januari 2025, waarbij de locaties voor de buitenunit warmtepompen zijn vastgesteld nietig;

5.2.

veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 767,00, waarin begrepen € 542,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze beschikking is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.