ECLI:NL:RBMNE:2025:5338

• Datum uitspraak: 29 augustus 2025
• Publicatiedatum: 15 oktober 2025
• Zaaknummer: 23/5961
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. van Es – de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van een woning met erfpacht en de toepassing van overdrachts- en verkrijgingsfictie

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 29 augustus 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in [plaats]. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 391.000,- per 1 januari 2022, waarop eiser bezwaar had aangetekend. De heffingsambtenaar handhaafde de WOZ-waarde in de uitspraak op bezwaar van 27 november 2023, waarna eiser beroep instelde. Tijdens de zitting op 18 augustus 2025 werd de zaak behandeld, waarbij zowel eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De taxatiematrix vergeleek de woning met vier referentiewoningen in de buurt, die recentelijk waren verkocht. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de woningen en dat de waarde in het economisch verkeer correct was vastgesteld. Eiser voerde aan dat de heffingsambtenaar niet voldoende inging op zijn argumenten, maar de rechtbank oordeelde dat dit gebrek in de motivering niet tot een ander oordeel leidde, omdat eiser in beroep had kunnen reageren op de aanvullende motivering.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, maar bepaalde wel dat de heffingsambtenaar het griffierecht van €50,- aan eiser moest vergoeden. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5961

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 augustus 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 391.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
27 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 18 augustus 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1979 gebouwde maisonnette woning met een vrijstaande berging/schuur van 4 m² en een balkon van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 87 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 391.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 17 augustus 2021 voor € 365.211,-;

- [adres 3] , verkocht op 3 juni 2021 voor € 400.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 5 november 2021 voor € 383.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 13 juli 2021 voor € 445.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook maisonnette woningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De motivering in de uitspraak op bezwaar

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet inhoudelijk ingaat op de argumenten van eiser. De heffingsambtenaar komt niet verder dan meerdere malen herhalen dat er voldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau.

10. De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat niet op alle bezwaargronden voldoende inhoudelijk is ingegaan in de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft daarom toegezegd het griffierecht aan eiser te vergoeden. De rechtbank is het met partijen eens dat er sprake is van een gebrek in de motivering van de uitspraak op bezwaar. In beroep is de uitleg met het verweerschrift, de matrix en de toelichting op de zitting alsnog gegeven. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

De erfpacht

11. Eiser voert aan dat de woning wordt vergeleken met referentiewoningen die een eeuwig afgekocht erfpachtcanon hebben. Eiser geeft aan dat het volgens de gemeente bijna

€ 49.000,- kost om de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen. Volgens de makelaar die eiser heeft geraadpleegd is deze waarde één op één verrekenbaar met de verkoopwaarde van de woning. Omdat de gemeente zich bij de vaststelling van de WOZ-waarde juist baseert op verkoopwaardes zou dit moeten leiden tot een lagere WOZ-waarde.

12. De heffingsambtenaar licht toe dat de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ uit gaat van twee wettelijke ficties: de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Deze ficties houden in dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, als het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). In deze procedure is de overdrachtsfictie van belang. Deze fictie stelt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening wordt gehouden met erfpacht of andere beperkende zakelijke rechten die op een woning kunnen rusten. Om de waarde te bepalen volgens de Wet WOZ, wordt gedaan alsof er geen erfpacht rust op de woning.

Verder geeft de heffingsambtenaar aan dat de woning in de wijk [locatie] ligt, die eind jaren zeventig is gebouwd en waarbij de grond door de gemeente [gemeente] in erfpacht is uitgegeven. Het marktniveau en de uitstraling van de woningen in deze wijk is dermate kenmerkend dat een vergelijking met transacties uit andere wijken in de gemeente [gemeente] zonder erfpacht/volle eigendom niet tot een goede vergelijking leidt. Daarom zijn er in de taxatiematrix referentiewoningen gebruikt uit de wijk [locatie] , waarbij de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht en ook een referentiewoning waarbij dit niet het geval is. Hieruit blijkt dat de prijs per m² van de referentiewoningen onderling, geen grote verschillen vertonen. Volgens de heffingsambtenaar is de invloed van erfpachtverschillen zodoende niet zo groot als de invloed die eiser aan dit verschil toekent. De woningwaarde per m² van de woning ligt in alle gevallen lager dan de woningwaarde per m² van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat bij referentiewoning [adres 6] de erfpacht is afgekocht tot 2037. Dit is zeer vergelijkbaar met de situatie rond de erfpacht bij de woning, deze is namelijk afgekocht tot eind 2034 en ook van deze referentiewoning ligt de m²-prijs lager dan de m²-prijs van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Omdat eiser in beroep heeft kunnen reageren op de aanvullende motivering van de heffingsambtenaar in beroep is de rechtbank van oordeel dat eiser hierdoor niet in zijn belangen is geschaad. Daarom passeert de rechtbank dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank zal bepalen dat de heffingsambtenaar wel het door eiser betaalde griffierecht moet vergoeden.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Zoals hiervoor is overwogen moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan eiser vergoeden. Er zijn geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van €50,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 augustus 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.