Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/496
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. K.L. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 224.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eisr als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1920 gebouwde vrijstaande woning met een voorraadkelder van 2 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 81 m2.. De woning ligt op een kavel van 72 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 224.000,-.
Beoordelingskader
5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 11 februari 2022 voor € 330.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 september 2021 voor € 420.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 560.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 14 november 2020 voor € 601.000,-.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken. De keuken is meer dan 20 jaar oud. Een oudere keuken kan een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser dit standpunt niet onderbouwd. Er zijn bij de heffingsambtenaar geen feiten en omstandigheden bekend die aantonen dat de bekende gegevens onjuist zijn. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Het had op de weg van eiser gelegen om objectieve verifieerbare gegevens zoals foto’s in te dienen om zijn standpunt te onderbouwen. Daarnaast is de m²-prijs van de woning een stuk lager dan de m²-prijzen van de referentiewoningen, waardoor eventuele verschillen tussen de woning en de referentiewoningen worden gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de scheur- en schimmelvorming in de woning. Scheurvorming zorgt voor een lagere WOZ-waarde vanwege de potentiële structurele problemen die het kan veroorzaken. Het duidt op een matige onderhoudsstaat van de woning. Schimmelvorming aan de binnenzijde van de woning leidt tot een lagere WOZ-waarde, omdat het wijst op vochtproblemen en gebrekkig onderhoud. Schimmel kan de luchtkwaliteit negatief beïnvloeden en gezondheidsrisico’s met zich meebrengen. Potentiële kopers worden afgeschrikt door de noodzaak van kostbare schimmelverwijdering en herstelwerkzaamheden. Daarnaast kan het duiden op structurele problemen en gebreken in de woning, waardoor twijfels ontstaan over de bouwkwaliteit. De referentiewoningen hebben geen last van scheur- en schimmelvorming. Daarnaast geeft eiser aan dat er sprake is van verzakking van de woning of een deel daarvan. Het verzakken van de woning is een essentieel onderdeel en kan grote gevolgen hebben voor de waarde van de woning. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat scheurvorming, schimmelvorming en verzakking niet blijkt uit de stukken die eiser heeft ingediend en ook niet uit andere bij de heffingsambtenaar bekende gegevens. Er is geen grond om aan te nemen dat de kwalificatie van de staat van onderhoud zoals weergegeven in de taxatiematrix onjuist is. Eiser onderbouwt dit standpunt ook niet nader. Bovendien is de woning volgens de heffingsambtenaar vergeleken met referentiewoningen uit vergelijkbare bouwjaren en met een vergelijkbare bouwkwaliteit en staat van onderhoud. Met de bouwkwaliteit en/of staat van onderhoud is in voldoende mate rekening gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de m²-prijs van de woning een stuk lager is dan de m²-prijzen van de referentiewoningen, waardoor eventuele verschillen tussen de woning en de referentiewoningen worden gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
12. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen energielabel bekend is van de woning. Volgens de heffingsambtenaar is er voldoende rekening gehouden met het duurzaamheidsniveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode waardoor het duurzaamheidsniveau is verdisconteerd in de verkoopprijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 september 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.