Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/218
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T.J. Stigt).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 425.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 425.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1951 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage van 18 m² en een aangebouwde berging/schuur van 13 m³. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2 en ligt op een kavel van 725 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 425.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 31 mei 2022 voor € 555.555,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 september 2021 voor € 610.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 juli 2020 voor € 341.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij merkt de rechtbank op dat de referentiewoning [adres 4] ruim buiten het jaar rondom de waardepeildatum is verkocht. Daarvan kan de rechtbank beslissen dat deze referentiewoning niet als onderbouwing meegenomen kan worden. Deze referentiewoning is echter voor het overige wel goed vergelijkbaar met de woning. Daarnaast, als de rechtbank zou besluiten om deze referentiewoning niet mee te nemen bij de beoordeling van de onderbouwing, zou dit betekenen dat de waarde van de woning alleen maar beter wordt onderbouwd. Dit omdat de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen op basis van [adres 2] en [adres 3] hoger ligt dan wanneer [adres 4] ook meegenomen zou worden. Om die reden acht de rechtbank ook [adres 4] geschikt als onderbouwing. Daartoe neemt de rechtbank verder in aanmerking dat de referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn in [plaats] , met een vergelijkbaar bouwjaar. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste gecorrigeerde prijs per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoningen pas in de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen [2] .
9.1
De rechtbank overweegt als volgt. Voor zover eiser een beroep doet op schending van het motiveringsbeginsel is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. In de uitspraak op bezwaar en de daarbij bijgevoegde taxatiematrix staan het adres, het bouwjaar, het gebruiksoppervlak, de KOUDV-L factoren, de grootte van het perceel, de verkoopdatum en de verkoopprijs. Op basis van deze gegevens kan (de gemachtigde van) eiser de (nieuwe) onderbouwing van de WOZ-waarde controleren. De rechtbank merkt op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Dat betekent dat het de heffingsambtenaar ook vrij staat om in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. De heffingsambtenaar is niet verplicht om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning(en) en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
10. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken is meer dan 30 jaar oud en de badkamer meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan de woning in de beroepsfase, op 16 april 2024 inpandig is opgenomen en geïnspecteerd door de taxateur. Daarbij is opgemerkt dat de keuken ouder is dan 30 jaar en de badkamer van omstreeks 2000 is. Het algehele beeld van de voorzieningen is gedateerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen door het voorzieningenniveau met factor 2 te kwalificeren. Daarnaast is de m²-prijs van de woning dusdanig veel lager vastgesteld dan de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen, dat eventuele verdere verschillen in het voorzieningenniveau tussen de woning en de referentiewoningen wordt gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud, of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, worden verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. de investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs van de woning en dus op de waarde in het economische verkeer. Eiser benoemt de scheurvorming in de binnenmuren van de woning, de aanwezigheid van lekkages aan de binnenkant van de woning, het slecht onderhouden schilderwerk en de slechte kozijnen. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan, naar aanleiding van de inpandige opname, dat de woning een verouderde uitstraling en achterstallig onderhoud heeft aan de kozijnen (buitenkant). Er zijn rotte plekken aan de binnenkant van het kozijn zichtbaar en bij een aantal ruiten is vocht aanwezig. In één van de kamers is lichte scheurvorming zichtbaar.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud door de staat van onderhoud met factor 2 te kwalificeren. Daarnaast is de m²-prijs van de woning dusdanig veel lager vastgesteld dan de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen, dat eventuele verdere verschillen in de staat van onderhoud tussen de woning en de referentiewoningen wordt gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
12. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
12.1
De rechtbank overweegt als volgt. De woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode waardoor het duurzaamheidsniveau in de verkoopprijzen is verdisconteerd. Daarnaast is de m²-prijs van de woning dusdanig veel lager vastgesteld dan de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen, dat eventuele verdere verschillen in het duurzaamheidsniveau tussen de woning en de referentiewoningen wordt gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen
13. Eiser heeft nog gronden aangevoerd tegen een aantal in de uitspraak op bezwaar gehanteerde referentiewoningen. Nu deze referentiewoningen in beroep niet meer ter onderbouwing van de waarde van de woning worden gebruikt, zal de rechtbank deze gronden buiten beschouwing laten.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 september 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.