Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/254
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser(es),
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 576.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser(es) als eigena(a)r(es) van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser(es) is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser(es) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser(es) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser(es) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1935 gebouwde 2 onder 1 kapwoning met een aanbouw van 8 m², een aangebouwde berging/schuur van 49 m² en een overkapping van 23 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 107 m2 en ligt op een perceel van 310 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser(es) bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 576.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser(es) ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 november 2021 voor € 780.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 november 2021 voor € 628.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 juni 2021 voor € 796.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 16 april 2021 voor € 395.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2 onder 1 kapwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats 2] liggen (één van de referentiewoningen ligt in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser(es) in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Motivering uitspraak op bezwaar
9. Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat de woning in de jaren ‘70 geheel is verbouwd, maar dat er daarna niet of nauwelijks meer iets aan veranderd is. Alleen de badkamer en het toilet zijn in de jaren ‘90 aangepast en de keuken is verhoogd en voorzien van een nieuw blad, eveneens in de jaren ‘90. Eiser(es) is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.
9.1
De heffingsambtenaar merkt in de eerste plaats op dat niet op elke afzonderlijke grond in de uitspraak expliciet ingegaan hoeft te worden. In de uitspraak op bezwaar wordt voldoende aandacht besteed aan het voorzieningenniveau van de woning. Volgens de heffingsambtenaar komt uit het taxatieverslag duidelijk naar voren dat de staat van de voorzieningen als slecht, onder gemiddeld gekwalificeerd worden. Dat komt overeen met de stelling van eiser(es). Al met al blijkt volgens de heffingsambtenaar duidelijk in de uitspraak op bezwaar waarom het bezwaar ongegrond is verklaard. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
10. Eiser(es) voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken is meer dan 30 jaar oud en de badkamer is meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het voorzieningenniveau is gekwalificeerd met factor 2, eenvoudig/verouderd. Dit komt overeen met de beschrijving van de situatie door eiser(es) en de foto’s die door eiser(es) in het woningwaarderapport zijn opgenomen. Voor zover eiser(es) stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen is daar volgens de heffingsambtenaar in de matrix rekening mee gehouden. Als er wordt besloten om de keuken en/of badkamer te vervangen, maakt het niet uit of de voorzieningen gedateerd zijn of niet. Kennelijk zijn de voorzieningen wel functioneel aangezien eiser(es) dat niet aanvoert. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Scheurvorming
11.1
Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de scheurvorming in de binnen- en buitenmuren van de woning. Scheurvorming zorgt voor een lagere WOZ-waarde vanwege de potentiële structurele problemen die dit kan veroorzaken. Scheurvorming duidt op een matige staat van onderhoud en kunnen duiden op funderingsproblemen, verzakkingen of bouwgebreken, wat de algehele stabiliteit en kwaliteit van de woning in twijfel trekt. Potentiële kopers kunnen hierdoor afgeschrikt worden. De referentiewoningen hebben volgens eiser(es) geen last van scheurvorming. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee houdt, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat op de foto’s in het woningwaarderapport een scheur naast een radiator te zien is. Zonder nadere informatie bestrijdt de heffingsambtenaar dat dit te maken heeft met een constructief probleem. Het lijkt erop dat de scheur zonder al te hoge kosten kan worden verholpen en cosmetisch is. Omdat vergeleken is met woningen uit dezelfde bouwperiode is de kwaliteit van de bouw goed vergelijkbaar. Verder is er volgens de heffingsambtenaar geen geschil over de staat van onderhoud van de woning omdat eiser(es) de staat van onderhoud in het woningwaarderapport niet anders kwalificeert dan de heffingsambtenaar. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau / de enkele beglazing
12. Eiser(es) voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Daarnaast heeft de woning enkele beglazing. Dit zorgt ook voor een lagere WOZ-waarde omdat dit minder energie-efficiënt is en potentieel hogere stookkosten met zich meebrengt. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar licht toe dat de stelling van eiser(es) niet wordt onderbouwd met objectieve gegevens. Het kan zijn dat er een enkel raam nog niet is voorzien van dubbele beglazing, maar dat geldt ook voor de referentiewoningen. Er is geen energielabel van de woning bekend. Van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] is ook geen energielabel bekend. Het energielabel van [adres 4] was D en het energielabel van [adres 5] was F. Als er al sprake zou zijn van enige waardedruk vanwege het duurzaamheidsniveau van de woning is dit volgens de heffingsambtenaar meegenomen in de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de m²-prijs van de woning dusdanig veel lager ligt dan de m²-prijzen van de referentiewoningen, dat eventuele verschillen in duurzaamheidsniveau worden gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Zolder met vlizotrap
13. Eiser(es) voert aan dat de zolder enkel te betreden is met een vlizotrap. Een zolderverdieping kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. De heffingsambtenaar heeft hier tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor er met teveel m² gebruiksoppervlakte is gerekend. Hierdoor is volgens eiser(es) de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
13.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de gehanteerde gebruiksoppervlakte correct is. Als er sprake is van een vlizotrap en er is geen daglichttoetreding wordt de zolder/vliering niet meegenomen in de berekening van de gebruiksoppervlakte. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de grond van eiser(es) eerder het geval lijkt te zijn in het door eiser(es) zelf ingediende woningewaarderapport, aangezien daar wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 156 m², terwijl de heffingsambtenaar in de taxatiematrix 107 m² hanteert.
De ligging op vervuilde grond
14. Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning op vervuilde grond. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met referentiewoningen zonder deze vorm van vervuiling. Eiser(es) is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.
14.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen indicatie voor grondvervuiling is aangetroffen. De stelling van eiser(es) wordt niet nader onderbouwd. Deze grond is in de bezwaarfase niet ingebracht en er wordt in het woningwaarderapport ook niet over gesproken. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Indien er sprake is van vervuilde grond is het aan eiser(es) om dit met objectieve, verifieerbare gegevens aannemelijk te maken. Dit heeft eiser(es) niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging nabij een school
15.1
Eiser(es) voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school. De ligging van de woning nabij een school zorgt voor een lagere waarde vanwege het extra verkeer, lawaai en drukte in de omgeving. Potentiële kopers kunnen hierdoor worden afgeschrikt. De referentiewoningen liggen niet nabij een school. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
15.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning op aanzienlijke afstand van de school ligt, er zit nog een hele buurt tussen. Daarnaast is een ligging nabij een school subjectief van aard. Men kan ook blij zijn met het feit dat er een school in de buurt is. Referentiewoning [adres 2] ligt slechts enkele woningen van de school vandaan, de school ligt namelijk op [adres 6] . Als er sprake zou zijn van enige waardedruk is dit meegenomen in de gerealiseerde verkoopprijzen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 oktober 2025.
de griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.