ECLI:NL:RBMNE:2025:5364 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/825

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 737.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2004 gebouwde eindwoning met een aanbouw van 14 m² en een aangebouwde garage van 15 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 130 m2 en ligt op een kavel van 269 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 737.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 17 maart 2022 voor € 777.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 10 maart 2022 voor € 851.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 22 maart 2022 voor € 851.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan twee in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de
m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Motiveringsgebrek in uitspraak op bezwaar

9. Eiser voert aan dat hij in de bezwaarfase heeft aangegeven dat er een behoorlijk verschil zit tussen de waarde van het voorgaande belastingjaar (€ 589.000,-) en het huidige belastingjaar (€ 737.000,-). De heffingsambtenaar komt hier onvoldoende op terug in de uitspraak op bezwaar en daarom is eiser van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat volgens vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe komt. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die op een vorige waardepeildatum is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat in de uitspraak op bezwaar wordt gewezen op de wijze van waardebepaling door middel van vergelijkingen met woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hieruit volgt dat de WOZ-waarde elk jaar, los van voorgaande jaren, opnieuw wordt bepaald en dat de bezwaargrond niet opgaat. Van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is dan ook, naar oordeel van de rechtbank, geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer

10. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen foto’s in het woningewaarderapport zijn opgenomen. Het voorzieningenniveau is, mede gelet op het bouwjaar, gekwalificeerd op factor 3, normaal. Voor zover eiser aanvoert dat er onvoldoende rekening gehouden is met gedateerde voorzieningen is daar in de taxatiematrix voldoende ruimte voor. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De m²-prijs van de woning ligt ver onder de
m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat er geen energielabel bekend is van de woning. Referentiewoning [adres 5] , die nagenoeg identiek is aan de woning, heeft energielabel A. Mede gelet op het bouwjaar zal de duurzaamheid niet onder gemiddeld zijn. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

De zolder

12. Eiser voert aan dat de woning beschikt over een zolder die alleen te betreden is met een vlizotrap. Een zolderverdieping kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. De heffingsambtenaar heeft hier tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor met een teveel m² is gerekend.

12.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning hoger is dan de andere woningen in de rij. Dat een derde verdieping bestaat uit een vliering met een vlizotrap kan niet als waardeverminderend worden beschouwd. Volgens de heffingsambtenaar worden alleen oppervlakten met een stahoogte van 1,5 meter beschouwd als gebruiksoppervlakte. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de heffingsambtenaar van dezelfde gebruiksoppervlakte uit gaat als de taxateur van eiser in het woningwaarderapport. Hieruit volgt dat er kennelijk geen geschil is over de in de waardering meegenomen gebruiksoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging nabij een snelweg en spoorweg

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg en spoorweg. Door de ligging is er sprake van geluidsoverlast, luchtvervuiling en verstoring van de leefomgeving. Dit kan potentiële kopers afschrikken. De heffingsambtenaar heeft hier volgens eiser onvoldoende rekening mee gehouden waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

12.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning op ongeveer 390 meter afstand van de [straat] en de spoorweg ligt. Dit kan volgens de heffingsambtenaar niet als overlast gevend worden beschouwd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben ten opzichte van de snelweg en de spoorweg, waardoor deze omstandigheid in de prijs is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.

(de griffier is verhinderd om

de uitspraak te ondertekenen)

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.