ECLI:NL:RBMNE:2025:5367

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/744

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. K.L. Vos).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 639.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1960 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage van 10 m² en een overkapping van 8 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m2 en ligt op een kavel van 1.045 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 639.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 21 september 2021 voor € 995.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 23 juni 2022 voor € 755.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 9 maart 2022 voor € 870.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in hetzelfde waardegebied in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Motivering uitspraak op bezwaar

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de gronden van eiser dat de WOZ-waarde van zijn woning is gestegen van
€ 477.000,- naar € 639.000,- terwijl er geen verandering heeft plaatsgevonden. Daarnaast zijn de referentiewoningen qua gebruiksoppervlakte veel groter en is de staat van onderhoud ook beter. Er ligt een offerte voor het dak van € 40.000,-, de cv moet vervangen worden, er moet vloerisolatie geplaatst worden, er moeten wanden geïsoleerd worden. Verder is de garagebox 30 jaar geleden geplaatst zonder fundering en ligt deze scheef. Er is op meerdere plaatsen betonrot. De buitendeuren zijn allemaal niet geïsoleerde houten deuren; het trespa is koud geplaatst op het oude overstek waardoor het daaronder allemaal is gaan rotten. Ook zijn er veel lekkages. Eiser is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.

9.1

De heffingsambtenaar is het niet met eiser eens dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. In de uitspraak op bezwaar is voldoende onderbouwd waarom de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is gemotiveerd ingegaan op de gronden die in het bezwaarschrift zijn aangevoerd. Er worden verkoopcijfers van verschillende vergelijkbare referentiewoningen genoemd ter onderbouwing. Het is volgens de heffingsambtenaar kenbaar voor eiser waarom het bezwaarschrift is afgewezen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat in de uitspraak op bezwaar niet expliciet op elke afzonderlijke grond hoeft te worden ingegaan. In de uitspraak op bezwaar, gelezen in samenhang met het taxatieverslag, is in voldoende mate ingegaan op het standpunt van de heffingsambtenaar ten aanzien van de gronden van eiser en dat daarmee in de waardering rekening is gehouden. Van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is naar oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat er voldoende rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. Het energielabel is volgens de heffingsambtenaar niet zo relevant. De referentiewoning [adres 3] heeft energielabel F en referentiewoning [adres 4] heeft energielabel E, dit heeft nauwelijks invloed op de verkoopprijzen. De woning heeft energielabel C volgens de vastgoedkaart en heeft een stuk lagere woningwaarde per m² dan de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

De staat van onderhoud

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de staat van onderhoud van de woning. Hij benoemt daarbij de scheurvorming in de buitenmuren en de lekkages aan de dakgoten. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat met de staat van onderhoud rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde. Dat komt in de taxatiematrix tot uitdrukking in de kwalificatie voor de staat van onderhoud met factor 2 (niet op peil, op korte termijn verbeteringen noodzakelijk). Dit sluit volgens de heffingsambtenaar aan bij de omschrijving van eiser van de staat van onderhoud. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de staat van onderhoud in het door eiser ingediende woningwaarderapport uitgaat van een gemiddelde staat van onderhoud. Ook hieruit volgt dat de heffingsambtenaar, door uit te gaan van een kwalificatie van de staat van onderhoud met factor 2, zeker voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

Asbest

12. Eiser voert aan dat er bij de woning asbest aanwezig is. De aanwezigheid van asbest heeft volgens eiser invloed op de WOZ-waarde van een woning. Volgens de Hoge Raad dient de waardedrukkende invloed te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van de asbesthoudende materialen. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

12.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat er voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest door middel van de kwalificatie voor de staat van onderhoud op factor 2. Daarnaast bestaat er geen verplichting om asbest te verwijderen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hier het volgende aan toe. Kleine hoeveelheden (maximaal 35 m²) asbest in bepaalde vormen, zoals golfplaten, mogen onder strikte voorwaarden door particulieren worden verwijderd en afgevoerd. In zo’n geval is er sprake van geringe kosten. Omdat eiser niet heeft gesteld in welke vorm en welke hoeveelheid het asbest aanwezig is, kan de heffingsambtenaar hier ook geen rekening mee houden. Zelfs als er aanzienlijke kosten zijn, is hier volgens de heffingsambtenaar voldoende ruimte voor in de matrix gezien de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Daar komt bij dat de referentiewoningen uit ongeveer hetzelfde bouwjaar zijn, zodat ook bij deze woningen mogelijkerwijs asbest aanwezig is. Als er dus al sprake is van een waardedrukkend effect, dan geldt dat dus ook voor de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

De referentiewoningen

13. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 5] qua verkoopwaarde te ver afwijken om als goede onderbouwingen te dienen. Volgens de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer is een verkoop alleen bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde. Hierdoor zijn deze verkoopcijfers volgens eiser niet bruikbaar als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

13.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de referentiewoning [adres 5] in beroep niet meer wordt gehanteerd. Ten aanzien van de referentiewoning [adres 2] geldt volgens de heffingsambtenaar dat deze goed bruikbaar is als referentiewoning. De woning en de referentiewoning zijn allebei vrijstaande woningen met een vergelijkbaar bouwjaar, gelegen in dezelfde wijk, met een zelfde ligging. De kwaliteit en uitstraling van de woning en deze referentiewoning zijn hetzelfde. Onderlinge verschillen zijn volgens de heffingsambtenaar verdisconteerd in de prijs per m². De woning heeft een lagere prijs per m² dan de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

De bruikbaarheid van het perceel

14. Eiser voert aan dat de woning op een perceel ligt dat niet optimaal bruikbaar is. De achtertuin is het gedeelte van het perceel waar eiser gebruik van maakt doordat hier in privacy gezeten kan worden. Door de vorm van het perceel is een gedeelte van de achtertuin niet bruikbaar waardoor slechts een klein gedeelte over blijft. Het perceel is ondoelmatig te noemen en dit maakt de woning moeilijk verkoopbaar. Hier is volgens eiser door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden.

14.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning van 23 september 2023 tot 24 februari 2024 te koop heeft gestaan voor € 900.000,-. In de verkoopadvertentie stond dat sprake is van een ideale ligging, omgeven door groen en een heerlijke beschutte plek. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en dit volgt ook uit de foto’s op de vastgoedkaart. De beroepsgrond slaagt niet.

Het objecttype

15. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het objecttype van de woning. De woning is een vrijstaande bungalow, terwijl de referentiewoningen vrijstaande woningen zijn. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met transactiecijfers van referentiewoningen van een ander objecttype. Doordat de heffingsambtenaar de waarde probeert te onderbouwen met referentiewoningen van een ander objecttype, zijn deze verkoopcijfers volgens eiser niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning.

15.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix volgt dat de onroerende zaak een vrijstaande woning is en alle referentiewoningen zijn ook vrijstaande woningen. Met het objecttype is rekening gehouden bij de onderbouwing van de waarde. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Het type is bij de woning en de referentiewoningen hetzelfde. Daarnaast is de referentiewoning [adres 3] ook een bungalow. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

16. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.

griffier

rechter

(de griffier is buiten staat mede te ondertekenen)

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep tegen WOZ-waarde van een vrijstaande woning in Utrecht