ECLI:NL:RBMNE:2025:5368

• Datum uitspraak: 16 september 2025
• Publicatiedatum: 15 oktober 2025
• Zaaknummer: 24/762
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Veenendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 16 september 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 875.000,- per 1 januari 2022, waarop eiser bezwaar had aangetekend. De heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond, waarna eiser beroep instelde. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Eiser voerde aan dat onvoldoende rekening was gehouden met de staat van onderhoud van de woning, waaronder een gedateerde keuken en badkamer, en lekkages aan de dakgoten. De rechtbank volgde de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de waarde per m² onder de gemiddelde prijs van vergelijkbare woningen lag en dat er geen objectieve gegevens waren ingediend die de stelling van eiser konden onderbouwen. De rechtbank concludeerde dat het beroep ongegrond was en dat de WOZ-waarde gehandhaafd bleef. Er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/762

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. W.G. Vos).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 875.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. ^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2005 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw van 29 m² en een aangebouwde garage van 18 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van
147 m2.. De woning ligt op een kavel van 375 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 875.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 2 augustus 2021 voor € 842.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 29 oktober 2021 voor € 815.323,-;

- [adres 4] , verkocht op 3 oktober 2022 voor € 1.200.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 13 juli 2022 voor € 1.071.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan één in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de kwaliteit en de staat van onderhoud, door voor de woning een waarde onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer en staat van onderhoud

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken en badkamer. De keuken en badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een oudere keuken en badkamer kunnen een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. Daarnaast is er sprake van slecht onderhouden schilderwerk. Dit wijst op verwaarlozing en mogelijk achterstallig onderhoud. Afgebladderd of verkleurd schilderwerk geeft een onverzorgde indruk en kan leiden tot schade aan onderliggende oppervlakken. Daarnaast heeft de woning lekkages aan de dakgoten. Dit duidt op mogelijke waterinfiltratie en schade aan de woning. Lekkende dakgoten kunnen leiden tot vochtproblemen, schimmelvorming en aantasting van de fundering en de gevels. De referentiewoningen hebben hier geen last van. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau in de taxatiematrix met factor 3 zijn gekwalificeerd. Er is geen reden om het voorzieningenniveau of de staat van onderhoud lager te kwalificeren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser heeft ook geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s ingediend waaruit anders zou moeten blijken. Daarnaast ligt de waarde per m² van de woning onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen, waardoor eventuele verschillen worden gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel A heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening gehouden is met het duurzaamheidsniveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning is vergeleken met referentiewoning met een zeer vergelijkbaar bouwjaar, waardoor de duurzaamheid in de prijs is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet

Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.

griffier

rechter

(de griffier is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen)

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).