Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/750
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 415.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 415.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1973 gebouwde hoekwoning met twee aanbouwen (14 m² en 12 m²), een vrijstaande garage van 28 m², een tuinhuis/blokhut van 5 m², een overkapping van 8 m² en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m2 en ligt op een kavel van 276 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 415.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 april 2021 voor € 415.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 oktober 2021 voor € 375.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 13 januari 2021 voor € 369.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 20 september 2021 voor € 421.750,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen zijn (en één rijwoning) die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan drie in dezelfde straat) en die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde badkamer
9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de voorzieningen zijn gewaardeerd als normaal. De foto’s die zijn overlegd zijn van de serre en de zolder. Ook van de woonkamer is er een foto, maar van de keuken en badkamer ontbreekt beeldmateriaal. Dat de keuken en badkamer wat ouder zijn maakt niet dat de kwalificatie zou moeten worden bijgesteld. De keuken en badkamer bij de referentiewoningen zijn volgens de heffingsambtenaar ook wat ouder. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat de woning de een fors lagere m²-prijs heeft dan de referentiewoningen, waardoor, mochten er toch verschillen zitten in het voorzieningenniveau tussen de woning en de referentiewoningen, dit wordt gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
10. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud matig is. Hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden. Woningen met een matige tot slechte staat van onderhoud worden volgens eiser verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij de staat van onderhoud op peil is. De investeringskosten om de woning up-to-date te maken hebben invloed op de prijs van de woning en dus op de waarde in het economische verkeer. Eiser benoemt hierbij de schimmelvorming, het slecht onderhouden schilderwerk en de slechte kozijnen. Volgens eiser is hier door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de staat van onderhoud is gewaardeerd al ‘zijnde op korte termijn verbeteringen noodzakelijk’ (factor 2). Dit komt volgens de heffingsambtenaar overeen met de beschrijving van de staat van onderhoud zoals eiser het beschrijft. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de staat van onderhoud in het door eiser ingediende woningwaarderapport ook op factor 2 is gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de stelling van eiser niet nader en met objectieve gegevens wordt onderbouwd. Van de woning is geen energielabel bekend. De woning is voorzien van 14 zonnepanelen. Twee van de vier referentiewoningen hebben een bekend energielabel, dit is energielabel C. Als er al sprake zou zijn van waardedruk vanwege de energetische kwaliteiten van de woning is dit meegenomen in de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Daarnaast is het volgens de heffingsambtenaar nog maar de vraag of er bij een woning met 14 zonnepanelen sprake is van een onder gemiddeld duurzaamheidsniveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, waardoor de duurzaamheid in de prijs is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 6]
12. Eiser heeft nog gronden aangevoerd tegen de in de uitspraak op bezwaar gehanteerde referentiewoning [adres 6] . Deze referentiewoning is in beroep niet meer gebruikt. De rechtbank zal de gronden die hierover gaan dan ook buiten behandeling laten.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
griffier
rechter
(de griffier is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen)
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.