Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/779
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 409.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 409.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1971 gebouwde rij- drive-in-woning met een inpandige garage van 20 m² en een inpandige berging/schuur van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 124 m2 en ligt op een kavel van 182 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 409.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 24 oktober 2022 voor € 425.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 maart 2022 voor € 535.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 november 2021 voor € 501.092,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- drive-in-woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan twee in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Motivering uitspraak op bezwaar
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat in de garage geen auto kan, deze bestaat nu uit een gang en berghok. Hierdoor zit er ook vocht in de huiskamer. Volgens eiser is er vanaf de bouw nooit een drainageleiding gelegd. Eiser is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.
9.1
De heffingsambtenaar merkt op dat in de uitspraak op bezwaar niet expliciet op elke afzonderlijke grond hoeft te worden ingegaan. Daarnaast vraagt de heffingsambtenaar zich af of dit als een bezwaargrond kan worden gezien. Gemachtigde van eiser fungeert als doorgeefluik van een mededeling zonder daar expliciet een bezwaargrond aan te koppelen. Verder is het opmerkelijk dat eiser dit noemt aangezien hij indertijd deze drive-in woning heeft gekocht. Die typering is niet voor niets. Uit het taxatieverslag blijkt dat er sprake is van inpandige garage van circa 20 m². Deze gebruiksoppervlakte wordt niet betwist. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud, asbest
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken en badkamer. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een oudere keuken en badkamer kunnen een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Daarnaast is er bij de woning asbest aanwezig. De aanwezigheid van asbest heeft invloed op de WOZ-waarde van een woning. Volgens de Hoge Raad dient de waardedrukkende invloed te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van asbesthoudende materialen. De heffingsambtenaar heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden. Hierdoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix blijkt dat het voorzieningenniveau op factor 3, normaal is gekwalificeerd. Er is geen reden het voorzieningenniveau lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde per m² van de woning lager dan die van de referentiewoningen, zodat hier in voldoende mate rekening mee is gehouden. Ten aanzien van asbest merkt de heffingsambtenaar op dat voor zover daar al sprake van is, dit wordt namelijk gesteld, maar niet aannemelijk gemaakt, dit geen waardedrukkend effect heeft. Er bestaat geen verplichting asbest te verwijderen. Bovendien zijn de gehanteerde referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode zodat er vanuit gegaan kan worden dat, als er al sprake is van aanwezige asbest, dit zich bij alle woningen voordoet. De eventuele aanwezigheid van asbest is dan ook in de transactiesommen verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser heeft deze stelling niet onderbouwd. Kleine hoeveelheden (maximaal 35 m²) asbest in bepaalde vormen, zoals golfplaten, mogen onder strikte voorwaarden door particulieren worden verwijderd en afgevoerd. Dan is er sprake van geringe kosten. Omdat eiser niet heeft gesteld in welke vorm en welke hoeveelheid het asbest aanwezig is, kon de heffingsambtenaar hier ook geen rekening mee houden. Zelfs als er aanzienlijke kosten zijn, is hier voldoende ruimte voor in de matrix gezien de m²-prijs van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat aangezien de woning is vergeleken met referentiewoningen met een vergelijkbaar bouwjaar, de duurzaamheid in de verkoopcijfers is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging nabij een snelweg
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. Dit zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leefkwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling door het verkeer kunnen potentiële kopers afschrikken. Omdat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, is de waarde van de woning volgens eiser te hoog vastgesteld.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat van een ligging nabij een snelweg geen sprake is. Bovendien kennen de gehanteerde referentiewoningen een identieke ligging. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoningen pas in de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen [2] .
13.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het hem vrij staat te kiezen voor die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht om de vastgestelde waarde te onderbouwen. Dit gelet op de vrije bewijsleer in het belastingrecht. In bezwaar en beroep is de heffingsambtenaar dan ook niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van dezelfde gegevens die gehanteerd zijn bij het vaststellen van de initiële beschikking die op modelmatige wijze tot stand komt. Bovendien is in de uitspraak op bezwaar maar één extra referentiewoning toegevoegd aan de drie die al in het taxatieverslag waren opgenomen.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar is niet verplicht om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning(en) en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren en te bepalen of hij daartegen beroep wilde instellen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
griffier
rechter
(de griffier is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen)
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.