Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/830
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 695.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 695.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2006 gebouwde tussenwoning met een aanbouw van 10 m², een aanbouw van 8 m², een vrijstaande berging/schuur van 4 m² en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 129 m2 en ligt op een kavel van 138 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 695.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 november 2021 voor € 655.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 24 november 2021 voor € 750.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 november 2021 voor € 636.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 7 maart 2022 voor € 675.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 13 september 2021 voor € 681.527,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook eind- en tussenwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de gebruiksoppervlakte, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de gemiddelde
m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de in het woningwaarderapport opgenomen foto’s blijkt dat er sprake is van normale voorzieningen. Niet modern/luxe, maar ook niet eenvoudig. Hier is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening mee gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat mocht er al sprake zijn van een verschil in voorzieningenniveau tussen de woning en de referentiewoningen, de woning een m²-prijs heeft die ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen ligt, waardoor dit verschil wordt gecompenseerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel A heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De heffingsambtenaar wijst nog op de energielabels van de referentiewoningen, vier van de vijf referentiewoningen hebben (ook) energielabel A, van de vijfde referentiewoning is geen energielabel bekend. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, hierdoor is het duurzaamheidsniveau in de verkoopcijfers verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.