ECLI:NL:RBMNE:2025:5377

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/827

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. W.G. Vos).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 485.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2005 gebouwde benedenwoning met een parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 485.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 20 april 2022 voor € 495.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 11 januari 2021 voor € 480.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 1 december 2021 voor € 552.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan één in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer

9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken of badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de taxatiematrix blijkt dat het voorzieningenniveau als 3 ‘normaal’ is gekwalificeerd. Er is geen reden het voorzieningenniveau lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde per m² van de woning veel lager dan die van de referentiewoningen, zodat hier in voldoende mate rekening mee is gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar licht toe dat de woning energielabel A heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. Van twee van de drie referentiewoningen is het energielabel A, van de derde is het energielabel onbekend. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning is vergeleken met twee referentiewoningen van hetzelfde bouwjaar waardoor het duurzaamheidsniveau in de verkoopprijzen is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging nabij een snelweg

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. Dit zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leefkwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling kunnen potentiële kopers afschrikken. De referentiewoningen liggen volgens eiser niet nabij een snelweg of spoorlijn. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning in het geheel niet nabij een snelweg ligt, maar in een woonwijk net als de gehanteerde referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De woning ligt namelijk ongeveer 1.800 meter van de A12 af en nog verder van de A2 af. Met die afstanden is er geen sprake van geluidsoverlast, luchtvervuiling door de snelweg of een verminderde leef kwaliteit. De beroepsgrond slaagt niet.

Aandeel VVE

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiser de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

12.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat in de referentiewoningen in de matrix geschoond zijn voor het aandeel VVE reserve in de koopsom. De rechtbank kan dit volgen. Dit wordt ondersteund door de benoeming van het aandeel in de reserve van de VVE in de matrix. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging / de etage

13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiser inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiser in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.

13.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat zowel de woning als de referentiewoningen benedenwoningen zijn, zodat de ligging/het type woning is verdisconteerd in de transactiesommen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.

griffier

rechter

(de griffier is buiten staat mede te ondertekenen)

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van benedenwoning in Utrecht