ECLI:NL:RBMNE:2025:5378 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/831

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. W.G. Vos).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 354.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1975 gebouwde hoekwoning met een carport van 10 m², een berging/schuur van 6 m² en een overkapping van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m2 en ligt op een kavel van 158 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 354.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 14 februari 2022 voor € 485.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 31 augustus 2021 voor € 426.750,-;

- [adres 4] , verkocht op 13 oktober 2021 voor € 465.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 17 mei 2021 voor € 459.999,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoek- en rijwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Motivering uitspraak op bezwaar

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de grond dat er grondwateroverlast is onder de vloer, waardoor schade aan kabels, leidingen en isolatie is ontstaan. Hierdoor zit er ook vocht in de huiskamer. Volgens eiser is er vanaf de bouw nooit een drainageleiding gelegd. Eiser is hierdoor van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.

9.1

De heffingsambtenaar merkt op dat in de uitspraak op bezwaar niet expliciet op elke afzonderlijke grond hoeft te worden ingegaan. In de uitspraak op bezwaar, gelezen in samenhang met het taxatieverslag, is in voldoende mate ingegaan op het standpunt van de heffingsambtenaar ten aanzien van de staat van onderhoud van de woning (staat van onderhoud: slecht, onder gemiddeld) en dat daarmee in de waardering rekening is gehouden. De heffingsambtenaar betwist dat wat eiser stelt bij gebrek aan wetenschap. Er wordt geen enkel objectief en verifieerbaar bewijs voor aangedragen. Bovendien is de prijs per m² van de woning fors lager dan de prijs per m² van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is naar oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.

Het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud

10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde keuken en badkamer. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een oudere keuken en badkamer kunnen een lagere WOZ-waarde aantonen vanwege verschillende factoren. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van de moderne tijd door gebrek aan energiezuinige, waterbesparende en duurzame functies. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Daarnaast is er bij de woning sprake van schimmelvorming, dit wijst op vochtproblemen en gebrekkig onderhoud. Schimmel kan de luchtkwaliteit negatief beïnvloeden en gezondheidsrisico’s met zich meebrengen. Verder voert eiser nog aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het slechte voegwerk. Slecht voegwerk kan leiden tot vochtinfiltratie en schade aan de gevel. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat uit het taxatieverslag blijkt dat is uitgegaan van een voorzieningenniveau en staat van onderhoud dat gekwalificeerd is met factor 2. Bij het voorzieningenniveau staat dit voor ‘eenvoudig/verouderd’ en bij de staat van onderhoud voor ‘op korte termijn verbeteringen noodzakelijk’. Er is volgens de heffingsambtenaar geen reden om het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud (nog) lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde per m² van de woning lager dan die van de referentiewoningen, zodat hier voldoende rekening mee is gehouden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

11. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

11.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning energielabel B heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. Drie van de vier referentiewoningen hebben ook energielabel B, één referentiewoning heeft energielabel C. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat aangezien de woning is vergeleken met referentiewoningen met een vergelijkbaar bouwjaar én energielabel, de duurzaamheid in de verkoopcijfers is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging nabij een snelweg

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg. Dit zorgt voor een lagere waarde vanwege de mogelijke overlast en verminderde leefkwaliteit die wordt ervaren. Geluidsoverlast en luchtvervuiling door het verkeer kunnen potentiële kopers afschrikken. Omdat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning, is de waarde van de woning volgens eiser te hoog vastgesteld.

12.1

Volgens de heffingsambtenaar snijdt de stelling van eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een snelweg geen hout. De woning is niet gelegen nabij een snelweg maar op behoorlijke afstand hiervan in een woonwijk. Bovendien geldt dit ook voor de gehanteerde referentiewoningen met uitzondering van [adres 3] die wel nabij een snelweg is gelegen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025.

griffier

rechter

(de griffier is buiten staat de ze uitspraak mede te ondertekenen)

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.