ECLI:NL:RBMNE:2025:5384

• Datum uitspraak: 5 september 2025
• Publicatiedatum: 15 oktober 2025
• Zaaknummer: 24/740
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

Op 5 september 2025 heeft de Rechtbank Midden-Nederland uitspraak gedaan in een zaak over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De eiser, vertegenwoordigd door D. van der Locht, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 554.000,- voor het belastingjaar 2023, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap, vertegenwoordigd door M. Vrisou van Eck. De waarde was gebaseerd op de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) en de waardepeildatum was 1 januari 2022. De heffingsambtenaar had in een eerdere uitspraak op bezwaar het bezwaar van de eiser ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde WOZ-waarde door middel van een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met vier referentiewoningen in de omgeving. De rechtbank oordeelde dat de referentiewoningen goed bruikbaar waren en dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. Eiser voerde aan dat er onvoldoende rekening was gehouden met het bouwjaar van de woning en de ligging nabij een begraafplaats en een elektriciteitshuisje, maar de rechtbank volgde de argumenten van de heffingsambtenaar en oordeelde dat de beroepsgronden niet slaagden.

Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, waardoor de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd bleef. De uitspraak werd gedaan door rechter Y.N.M. Rijlaarsdam, in aanwezigheid van griffier P.W. Hogenbirk, en werd openbaar uitgesproken op 5 september 2025.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/740

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,

(gemachtigde: D. van der Locht)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats] , verweerder

(gemachtigde: M. Vrisou van Eck).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 554.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. ^[1]

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1990 gebouwde 2 onder 1 kap-woning met een vrijstaande garage en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 141 m2 en ligt op een kavel van 478 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 554.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 1 augustus 2022 voor € 655.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 31 januari 2022 voor € 591.500,-;

- [adres 4] , verkocht op 7 juni 2022 voor € 550.000,-; en

- [adres 5] , verkocht op 20 januari 2021 voor € 465.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen 2 onder 1 kap-woningen zijn die [woonplaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen dat de bouwjaren wat meer uiteenlopen, omdat er in [woonplaats] maar weinig woningen van hetzelfde type met een bouwjaar rond 1990 zijn verkocht. De referentiewoning met bouwjaar 1965 is volgens de heffingsambtenaar toegevoegd om aan te tonen dat ook wat oudere woningen een goede prijs opleveren bij verkoop. Die extra referentiewoning wordt door de rechtbank buiten beschouwing gelaten, omdat het bouwjaar erg afwijkt van de woning en de overige drie referentiewoningen al voldoende zijn als onderbouwing. Met de drie eerste referentiewoningen uit de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met eventuele verschillen tussen de eerste drie referentiewoningen en de woning, door voor de woning de één na laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Referentiewoning [adres 6] niet geschikt

9. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met het bouwjaar van de woning. Hij wijst erop dat de referentiewoning [adres 6] niet geschikt is als referentie, omdat deze dateert uit 2006 terwijl de woning dateert uit 1990.

10. Het staat de heffingsambtenaar vrij staat om in de uitspraak op bezwaar andere referentiewoningen ter onderbouwing van de waarde te gebruiken dan in een eerdere fase. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar [adres 6] in beroep niet (meer) als referentiewoning heeft gebruikt. Zoals hiervoor al overwogen, vindt de rechtbank de gebruikte referentiewoningen met de toelichting van de heffingsambtenaar daarover voldoende vergelijkbaar qua bouwjaar. De beroepsgrond slaagt niet.

De ligging

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een begraafplaats en een elektriciteitshuisje/trafohuis. Dit zorgt volgens eiser voor overlast en daar is onvoldoende rekening mee gehouden.

12. Het is de heffingsambtenaar niet bekend waar het elektriciteitshuisje is gelegen. De begraafplaats ligt achter de tuin en daarmee is rekening gehouden door de ligging van de woning op 2 te stellen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in deze toelichting volgen en wijst erop dat de eiser niet heeft onderbouwd dat de ligging hiermee te hoog is gewaardeerd.

Het duurzaamheidsniveau

13. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

14. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft, maar dat de duurzaamheid in de prijs is verdisconteerd omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 september 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).