Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/755
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Vrisou van Eck).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 386.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 386.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1971 gebouwde rij drive-in woning met een inpandige garage en een berging/schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 124 m2 en ligt op een kavel van 193 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 386.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 24 oktober 2022 voor € 425.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 maart 2022 voor € 535.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 25 november 2021 voor € 501.092,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij drive-in woningen uit hetzelfde bouwjaar zijn die in dezelfde straat of buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met eventuele verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Nieuwe referentiewoning in uitspraak op bezwaar
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar een nieuwe referentiewoning heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoning pas in de uitspraak op bezwaar is gebruikt, heeft eiser geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren. De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen [2] . De heffingsambtenaar moet daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat het volgens vaste rechtspraak toegestaan is om in de uitspraak op bezwaar betere referentiewoningen te gebruiken dan in het taxatieverslag zonder dat dit leidt tot verschuldigdheid van proceskostenvergoeding.
11. De rechtbank merkt op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Dat betekent dat het de heffingsambtenaar ook vrij staat om in de uitspraak op bezwaar een nieuwe referentiewoning ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. De heffingsambtenaar is niet verplicht om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren. De beroepsgrond slaagt niet en de rechtbank ziet in het gebruiken van een nieuwe referentiewoning geen reden om de heffingsambtenaar in de proceskosten te veroordelen.
Referentiewoning Eiklaan 36 niet geschikt
12. Eiser wijst erop dat de referentiewoning [adres 3] qua verkoopwaarde te ver afwijkt om als goede onderbouwing te dienen. Volgens de waarderingskamer is een verkoop namelijk slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde.
13. Volgens de heffingsambtenaar is [adres 3] goed bruikbaar als referentiewoning. Dat deze woning voor een goede prijs is verkocht, toont juist aan dat de waarde van de woning niet te hoog is.
14. De rechtbank overweegt dat de 35 procent-regel waarnaar eiser verwijst, een richtlijn van de Waarderingskamer is die niet dwingend van toepassing is op de waardevaststelling van de woning in het kader van de Wet WOZ. Hoewel het minder wenselijk is om een referentiewoning te gebruiken waarvan de verkoopprijs aanzienlijk afwijkt van de WOZ-waarde van het te waarderen object, acht de rechtbank de referentiewoning [adres 3] zeer goed vergelijkbaar met de woning, onder meer omdat hij is gelegen in dezelfde straat, ook een rij drive-in woning is, hetzelfde bouwjaar heeft en even groot is. De flink hogere woningwaarde per m² onderbouwt dus juist dat de woning niet te hoog is gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De gedateerde staat van de keuken en badkamer
15. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van de keuken en badkamer, die beide meer dan 16 jaar oud zijn. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
16. De heffingsambtenaar geeft aan dat hem niet duidelijk is hoe oud de keuken en de badkamer zijn. Er zijn geen foto’s opgenomen in het door eiser in bezwaar overgelegde woningwaarderapport. In de taxatiematrix zijn de voorzieningen gewaardeerd als eenvoudig/verouderd. Voor zover eiser klaagt dat er onvoldoende rekening is gehouden met gedateerde voorzieningen, wijst de heffingsambtenaar erop dat daarvoor in de taxatiematrix voldoende ruimte is. De rechtbank kan deze toelichting volgen, zeker nu eiser niet heeft onderbouwd dat de keuken en badkamer gedateerd zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
17. Eiser voert aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is en dat hier door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee is gehouden. Volgens eiser worden woningen met een matige tot slechte onderhoudstoestand of waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, verkocht tegen aanzienlijk lagere prijzen dan die van vergelijkbare woningen waarbij het onderhoud op peil is. De investeringskosten hebben invloed op de prijs van de woning en dus op de waarde in het economisch verkeer.
18. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser onvoldoende gesteld heeft over de onderhoudstoestand, die is gesteld op normaal vergeleken bij woningen uit hetzelfde bouwjaar. Voor zover er toch meer dan gemiddelde onderhoudsproblemen zouden bestaan, wijst de heffingsambtenaar op de flink lagere waarde ten opzichte van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar in deze toelichting volgen en wijst erop dat de stelling van eiser niet is onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat de staat van onderhoud als onder gemiddeld gekwalificeerd had moeten worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
19. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
20. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft, maar dat de duurzaamheid in de prijs is verdisconteerd omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 september 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.