ECLI:NL:RBMNE:2025:5389 - Rechtbank Midden-Nederland - Ongegrond verklaard beroep tegen WOZ-waarde woning in gem...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/2736

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder

(gemachtigde: mr. P.H.M. Verhoef).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 390.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
9 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 383.000,-.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 21 augustus 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur) hebben deelgenomen aan de zitting. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 2008 gebouwd appartement met een onderpandige berging/schuur van 4 m², een dakterras/balkon van 21 m² en 3 parkeerplaatsen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 345.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 383.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 16 juni 2022 voor € 394.783,-;

- [adres 3] , verkocht op 1 november 2021 voor € 370.935,-;

- [adres 4] , verkocht op 23 februari 2022 voor € 434.531,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen of met een appartement vergelijkbare maisonnette woningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen, en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

9. Eiser leest op de zitting een pleitnota voor waarin de geschilpunten aan de orde zijn gesteld en verduidelijkt. Eiser voert samengevat aan dat de heffingsambtenaar onjuiste referentiewoningen gebruikt. Verder heeft de heffingsambtenaar volgens eiser fictieve prijzen gehanteerd voor de referentiewoningen, waarbij eiser ervan uit gaat dat de WOZ-waarden van de referentiewoningen gebruikt moeten worden voor de vergelijking. Ook voor de parkeerplaatsen zijn fictieve prijzen gebruikt omdat daarbij uitgegaan wordt van standaardbedragen. Dit is volgens eiser niet juist omdat de waardering op basis van de marktwaarde moet plaatsvinden. Eiser heeft hier naar eigen zeggen deels gelijk in gekregen, omdat de prijzen van de parkeerplaatsen zijn verlaagd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de waardeverminderende factoren zoals het structureel hoge energieverbruik en de sobere en gedateerde inrichting. Ten aanzien van het energieverbruik merkt eiser op dat dit wordt veroorzaakt door unieke, ongunstige factoren van de woning. De woning heeft een ongunstige windligging en een constructief gebrek. Dit constructieve gebrek ziet op de ventilatiegaten die drie keer zo groot zijn dan (volgens het bouwbesluit) noodzakelijk. Op basis van zijn eigen berekeningen komt eiser tot een WOZ-waarde van
€ 345.000,-.

10. De rechtbank overweegt als volgt. Het belangrijkste document is de matrix. Anders dan eiser veronderstelt worden op grond van de Wet WOZ in de matrix de verkoopprijzen, niet de WOZ-waarden, vergeleken. Uit de matrix volgt dat de m²-prijs van de woning van eiser lager is dan de m²-prijzen van de referentiewoningen. Daarbij zijn de parkeerplaatsen afzonderlijk gewaardeerd op € 5.000,- per parkeerplaats, net als bij de referentiewoningen. Eisers’ standpunt dat de ligging, staat van onderhoud en stookkosten ongunstiger zijn dan bij de referentiewoningen, volgt de rechtbank niet. Als er al grote verschillen zijn tussen de referentiewoningen en de woning, wat niet voor de hand ligt omdat deze uit dezelfde periode komen, dan is er nog voldoende ruimte in het verschil tussen de m²-prijs van enerzijds de referentiewoningen en anderzijds de woning

Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.

12. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.

Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 augustus 2025 door
mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.