ECLI:NL:RBMNE:2025:5392

• Datum uitspraak: 10 september 2025
• Publicatiedatum: 15 oktober 2025
• Zaaknummer: 24/424
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.A. Spee
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Utrecht

In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland op 10 september 2025 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 404.000,- per 1 januari 2022, waarop eiser bezwaar had aangetekend. De heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond, waarna eiser in beroep ging. Tijdens de zitting op 1 september 2025 heeft de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en een taxateur van de heffingsambtenaar de zaak toegelicht. De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning een twee-onder-een-kapwoning is, gebouwd in 1890, met een gebruiksoppervlakte van 160 m² en een perceel van 389 m². Eiser betwistte de WOZ-waarde en stelde dat deze te hoog was, met een voorstel voor een lagere waarde van € 379.000,-. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank weegt mee dat de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald aan de hand van vergelijkbare woningen en dat de verschillen in gebruiksoppervlakte en bouwjaar zijn verdisconteerd. Eiser voerde aan dat de woning gedateerde voorzieningen had en dat er onvoldoende rekening was gehouden met de erfdienstbaarheid, maar de rechtbank volgde de heffingsambtenaar in zijn argumentatie. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, waardoor de WOZ-waarde gehandhaafd bleef en er geen proceskostenvergoeding werd toegekend.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/424

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: J. van Abbe)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: P.E. Boersma)

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 404.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. Vervolgens heeft eiser een aanvullend beroepschrift ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 1 september 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1890 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een vrijstaande berging/schuur van 5 m², een tuinhuis/blokhut van 14 m² en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 160 m² en ligt op een perceel van 389 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit op de zitting een lagere waarde van € 379.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 404.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 14 december 2021 voor € 1.100.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 24 december 2021 voor € 310.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 5 december 2021voor € 602.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning een twee-onder-een-kapwoning is uit 1890. De woning ligt in [plaats] . De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er in [plaats] weinig twee-onder-een-kapwoningen van rond 1900 zijn, waardoor hij referentiewoningen heeft moeten gebruiken die met name qua gebruiksoppervlakte behoorlijk afwijken. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het vergelijken met twee-onder-een-kapwoningen in [plaats] met eenzelfde gebruiksoppervlakte, maar recenter bouwjaar (nog) slechtere vergelijkingen zijn, omdat er dan nog meer verschillen zijn. Denk bijvoorbeeld aan isolatie zoals de aanwezigheid van spouwmuren. Na de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting acht de rechtbank deze referentiewoningen, onder deze omstandigheden, voldoende vergelijkbaar. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Ook heeft de taxateur aan de hand van de best vergelijkbare referentiewoning aan de [adres 4] toegelicht dat deze woning is verkocht voor een bedrag van omgerekend, € 3.957,- per m². Dat is een vierkante meterprijs die bijna de helft lager ligt dan de gewaardeerde vierkante meterprijs van de woning van eiser. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer

9. Eiser voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 20 jaar oud. Een verouderde keuken en badkamer hebben zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoen ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

9.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de matrix blijkt dat het voorzieningenniveau met factor 3, als normaal is gekwalificeerd. Er is volgens de heffingsambtenaar geen reden om het voorzieningenniveau lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde per m² van de woning veel lager dan de waarde per m² van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat het op de weg van eiser had gelegen om zijn standpunt te onderbouwen met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.

Het duurzaamheidsniveau

10. Eiser voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.

10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Gelet hierop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De heffingsambtenaar geeft aan dat alleen van de referentiewoning [adres 4] een energielabel (F) bekend is. Daarnaast is de woning vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, waardoor het duurzaamheidsniveau in de waarde is verdisconteerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Onvoldoende rekening gehouden met het ontbreken van een spouwmuur

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van een spouwmuur. Het ontbreken van een spouwmuur resulteert in een lagere WOZ-waarde, vanwege de mindere energie-efficiëntie en hogere stookkosten. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de woning vergeleken met referentiewoningen die wel beschikken over een spouwmuur. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

11.1

De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op het bouwjaar is het aannemelijk dat de woning geen spouwmuren heeft. Omdat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, is deze omstandigheid in de waarde verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.

Erfdienstbaarheid.

12. Eiser voert aan dat bij de aankoop van de woning een clausule opgenomen is met betrekking tot de erfdienstbaarheid. Duidelijk is dat [adres 5] totaal afgesloten is van de openbare weg en dat alle verkeer ernaartoe zal moeten passeren via het perceel van de woning. Volgens eiser is hier ook in voorzien, maar betekent dit dat een groot deel van het perceel, 68 m², niet bruikbaar is en constant open gehouden moet worden ten behoeve van [adres 5] . Hieruit volgt volgens eiser dat er een bedrag van € 25.000,- aan aftrek moet komen. Ook is eiser van mening dat hij recht heeft op een proceskostenvergoeding.

12.1

De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er wel degelijk rekening is gehouden met de erfdienstbaarheid. Dit is echter verrekend in de prijs per m² van de woning, waar dit normaal uit de grondoppervlakte wordt gehaald. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat als de 68 m² uit de grondoppervlakte was gehaald dit neer zou komen op een bedrag van € 20.000,- dat op de grond in mindering zou moeten worden gebracht. Deze € 20.000,- zou dan op de m²-prijs komen, waardoor de m²-prijs uit zou komen op € 1.670,-. Ook dan zit er nog voldoende ruimte in de matrix om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Er is genoeg rekening gehouden met het waardedrukkend effect, alleen niet met de beste, meest inzichtelijke methode. Aangezien er wel rekening is gehouden met de erfdienstbaarheid ziet de rechtbank ook geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen voor de proceskosten die eiser heeft gemaakt.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 september 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.