Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/672
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: J. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 296.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 296.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. Vervolgens heeft eiseres een aanvullend beroepschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 1 september 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1904 gebouwde benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 51 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 268.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 296.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 360.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 14 mei 2021 voor € 325.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 november 2021 voor € 341.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 18 juli 2022 voor € 305.503,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen, of naar oordeel van de rechtbank goed met een benedenwoning te vergelijken bovenwoning is, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen (waarvan zelfs drie in dezelfde straat) die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De secundaire objectkenmerken
9. Eiseres voert in haar beroepschrift aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn.
Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat de heffingsambtenaar de verschillen in de KOUDV-factoren wel heeft benoemd, maar de correcties niet juist toepast. Daarnaast is eiseres van mening dat de referentiewoningen ook door de rechtbank beoordeeld moeten worden op hun specifieke (secundaire) objectkenmerken. Als er bijvoorbeeld bij een referentiewoning uit 1904 een mooie keuken aanwezig is, is dat volgens eiseres niet gemiddeld. Eiseres voert in dit kader aan dat de bovenwoning in 2010 gerenoveerd is en het voorzieningenniveau om die reden met factor 4 gekwalificeerd zou moeten worden. Verder heeft eiseres in haar beroepschrift nog aangevoerd dat de woning geen spouwmuur heeft en dat er is vergeleken met woningen waar wél een spouwmuur aanwezig is.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de taxateur de voorzieningen van de woning heeft gewaardeerd als eenvoudig/verouderd. Dit is de laagste waardering voor het voorzieningenniveau die in de matrix wordt gehanteerd. Voor zover eiseres stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met zeer gedateerde voorzieningen geeft de heffingsambtenaar aan dat daar in de matrix voldoende ruimte voor is. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat het onwaarschijnlijk is dat in een woning uit 1904 de originele keuken nog aanwezig is. Die zal al verschillende malen vervangen zijn. Ten aanzien van het voorzieningenniveau van de referentiewoningen heeft de taxateur op de zitting uitgelegd dat het voorzieningenniveau alleen met factor 4 wordt gewaardeerd indien de voorzieningen nieuw zijn, tussen de 0 en 5 jaar oud, dat is bij de bovenwoning niet het geval. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de percentages niet toegepast worden op de referentiewoningen, de prijs per m² is het daadwerkelijk betaalde.
9.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De m²-prijs van de woning ligt ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Het gaat erom dat de totale waarde niet te hoog is vastgesteld. De totale waarde dient onderbouwd te worden, niet de waarde van de objectkenmerken. De (door eiseres ingediende) foto’s van de referentiewoningen laten niet zien dat er grote verschillen tussen de referentiewoningen zitten qua KOUDV-factoren of dat het voorzieningenniveau van de referentiewoningen hoger dan normaal gekwalificeerd hadden moeten worden. Eiseres heeft haar stellingen ook niet nader onderbouwd met objectieve verifieerbare gegevens. Ten aanzien van het ontbreken van de spouwmuur voegt de rechtbank nog toe dat de woning in de taxatiematrix is vergeleken met referentiewoningen uit hetzelfde bouwjaar, waarvan het aannemelijk is dat er ook geen spouwmuur aanwezig is. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
10. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd, er is geen spouwmuur aanwezig en de energiekosten zijn hierdoor hoog. De woning heeft geen energielabel en is vergeleken met drie referentiewoningen met energielabel C en één referentiewoning met energielabel D. Van geen label naar energielabel C vraagt om een investering. Eiseres wijst ook op de website van het NVM, volgens het NVM maakt het energielabel wel uit voor de verkoopprijzen. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat een energielabel alleen nodig is bij de verkoop. Aangezien de woning is vergeleken met referentiewoningen uit hetzelfde bouwjaar zal de woning op het moment dat een energielabel wordt aangevraagd waarschijnlijk een vergelijkbaar energielabel C of D krijgen. De heffingsambtenaar geeft aan bekend te zijn met de website van het NVM, maar dit niet terug te zien in de markt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Aandeel VVE
11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. De heffingsambtenaar heeft voor de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze gecorrigeerd zijn vanwege VVE-reserves. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiseres de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat er voor geen van de referentiewoningen een VVE-reserve aanwezig bleek. Toegelicht is dat er pas bij het opstellen van de taxatiematrix per woning wordt bekeken of er wel of geen reserve aanwezig is en dat als er een reserve aanwezig is, hiermee rekening wordt gehouden. Nu de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat er bij geen van de referentiewoningen een VVE reserve aanwezig was bij verkoop, slaagt de beroepsgrond niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
10 september 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
10 september 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.