Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/742
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 296.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1880 gebouwde 2 onder 1 kapwoning met een vrijstaande berging/schuur van 34 m² en een overkapping van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 77 m2 en ligt op een perceel van 190 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 296.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 juli 2021 voor € 655.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 498.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 april 2021 voor € 541.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2 onder 1 kapwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats 1] liggen (één van de referentiewoningen ligt in dezelfde straat) en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning ten aanzien van onder andere de staat van onderhoud, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het duurzaamheidsniveau
9. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar licht toe dat er geen energielabel bekend is van de woning. Omdat de woning is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, is de duurzaamheid in de prijs verdisconteerd. Daarnaast bestaat er heel veel ruimte in de matrix voor het geval de referentiewoningen toch beter zijn geïsoleerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Scheurvorming
10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de scheurvorming in de buitenmuren van de woning. Scheurvorming zorgt voor een lagere WOZ-waarde vanwege de potentiële structurele problemen die dit kan veroorzaken. Scheurvorming duidt op een matige staat van onderhoud en kunnen duiden op funderingsproblemen, verzakkingen of bouwgebreken, wat de algehele stabiliteit en kwaliteit van de woning in twijfel trekt. Potentiële kopers kunnen hierdoor afgeschrikt worden. De referentiewoningen hebben volgens eiseres geen last van scheurvorming. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee houdt, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er in het woningwaarderapport een foto is opgenomen waarop een scheur te zien is. Het is onduidelijk wat de oorzaak van de scheur is. Eiser heeft hierover volgens de heffingsambtenaar te weinig gesteld en aannemelijk gemaakt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Zolder met vlizotrap
11. Eiseres voert aan dat de zolder enkel te betreden is met een vlizotrap. Een zolderverdieping kan alleen als gebruiksoppervlakte worden aangemerkt als er een vaste trap is en daglichttoetreding. De heffingsambtenaar heeft hier tijdens de oorspronkelijke taxatie onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor er met teveel m² gebruiksoppervlakte is gerekend. Hierdoor is volgens eiseres de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat hij, gelet op de bouwstijl verwacht dat de eerste verdieping wel met een normale trap bereikbaar is. Vlizotrappen bestonden nog niet in 1880. Dat er een vliering aanwezig is, is aannemelijk en dat hiervoor een vlizotrap de toegang vormt is volgens de heffingsambtenaar ook aannemelijk. De doelmatigheid is met factor 2 gekwalificeerd zodat aan deze grond tegemoet is gekomen.
11.2
De rechtbank overweegt als volgt. De enkele stelling van eiser dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een zolder die alleen bereikbaar is met een vlizotrap en de door eiser daaraan gekoppelde conclusie dat de heffingsambtenaar te veel m² gebruiksoppervlakte heeft meegenomen in zijn berekening is niet onderbouwd. Het is de standaard werkwijze om bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ zolders (vlieringen) die alleen bereikbaar zijn met een vlizotrap en waar geen sprake is van daglichttoetreding niet mee te nemen in de berekening van de gebruiksoppervlakte van een woning. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat dat in dit geval anders is gedaan. Daarnaast komt de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix opgenomen aantal m² gebruiksoppervlakte overeen met de gebruiksoppervlakte zoals vermeld op de website van het Kadaster. De beroepsgrond slaagt niet.
Het bouwjaar
12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het bouwjaar van de woning. De woning is gebouwd in 1880, terwijl de referentiewoningen dateren uit 1930 en 1935. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met transactiecijfers uit een totaal andere bouwperiode. Hierdoor zijn de verkoopcijfers volgens eiseres niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning.
12.1
De heffingsambtenaar licht toe dat er in [plaats 1] geen verkopen waren van vergelijkbare woningen met een bouwjaar rond 1880. Daarom heeft de heffingsambtenaar de woning vergeleken met referentiewoningen uit de vooroorlogse periode. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de m²-prijs van de woning dusdanig veel lager ligt dan de m²-prijzen van de referentiewoningen, dat eventuele verschillen die te maken hebben met het bouwjaar worden gecompenseerd. Daarnaast wijst eiseres in het woningwaarderapport zelf op twee verkopen die nog veel jonger zijn dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen
13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar verwijst naar de referentiewoningen [adres 3] , [adres 2] en [adres 4] . Deze referentiewoningen wijken qua verkoopwaarde volgens eiser te ver af om als goede onderbouwingen te dienen. Volgens de waarderingsinstructie van de waarderingskamer is een verkoop slechts bruikbaar indien de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde. Hierdoor zijn volgens eiseres de referentiewoningen niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning.
13.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er nagenoeg geen 2 onder 1 kapwoningen zijn met een waarde van € 296.000,-. De woning is gewaardeerd door uit te gaan van vooroorlogse 2 onder 1 kapwoningen in dezelfde plaats en door hierop een zeer forse korting toe te passen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Bij de wat meer unieke woningen is het soms niet mogelijk om binnen de wenselijke kaders naar verkoopcijfers te zoeken omdat die simpelweg niet voorhanden zijn. Dit blijkt ook uit de door eiseres zelf in het woningwaarderapport aangedragen referentiewoningen. Daarvan zijn er twee die qua bouwjaar en bouwstijl absoluut niet goed vergelijkbaar zijn, waarvan er 1, [adres 5] , in [plaats 2] ligt in plaats van in [plaats 1] . De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.