Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/330
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres,
(gemachtigde: D. van der Locht)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 359.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 359.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
21 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. [1]
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2003 gebouwd appartement met een aangebouwde berging/schuur van 4 m² en een balkon van 8 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 82 m2.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 359.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [woonplaats], te weten:
- [adres 2], verkocht op 8 februari 2021 voor € 275.000,-;
- [adres 3], verkocht op 10 september 2021 voor € 393.333,-;
- [adres 4], verkocht op 8 oktober 2021 voor € 373.373,-;
- [adres 5], verkocht op 3 december 2021 voor € 391.000,-;
- [adres 6], verkocht op 24 juni 2021 voor € 335.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde wijk in [woonplaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer
9. Eiseres voert aan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De keuken en de badkamer zijn meer dan 16 jaar oud. Een verouderde keuken heeft zichtbare gebreken wat afdoet aan de esthetische waarde. Daarnaast voldoet ze niet meer aan de eisen van deze tijd ten aanzien van energie- of waterbesparing en duurzaamheid. De referentiewoningen hebben geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de matrix blijkt dat het voorzieningenniveau op 3, normaal is gekwalificeerd. Er is geen reden het voorzieningenniveau van een appartement uit 2003 lager te kwalificeren. Afgezien daarvan is de waarde per m² van de woning veel lager dan de waarden per m² van de referentiewoningen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiseres heeft geen objectieve verifieerbare gegevens zoals foto’s ingediend waaruit anders zou moeten blijken. De beroepsgrond slaagt niet.
Het duurzaamheidsniveau
10. Eiseres voert aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’ is. De woning is matig tot slecht geïsoleerd en de energiekosten zijn hierdoor hoog. Hiermee is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden, waardoor de waarde te hoog is vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning geen bekend energielabel heeft. Gelet daarop stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het duurzaamheidsniveau. De heffingsambtenaar geeft aan dat één van de referentiewoningen geen energielabel heeft en de overige 4 energielabel B hebben. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode. Hierdoor is het duurzaamheidsniveau in de prijs verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging nabij een school
11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school. De ligging van de woning nabij een school zorgt voor een lagere waarde vanwege het extra verkeer, lawaai en drukte in de omgeving. Potentiële kopers kunnen hierdoor worden afgeschrikt. De referentiewoningen liggen niet nabij een school. Omdat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de ligging nabij een school voor potentiële kopers met (jonge) kinderen zeer aantrekkelijk is. De woning ligt in de buurt [locatie]. Dit is een kindvriendelijke buurt met relatief veel gezinnen. Volgens de heffingsambtenaar heeft de ligging dan ook geen waardedrukkend effect. Referentiewoning [adres 2] heeft een identieke ligging. De referentiewoningen aan de [straat] liggen nabij een trapveld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt daaraan toe dat eventuele overlast vanwege de ligging nabij een school subjectief van aard is. De beroepsgrond slaagt niet.
Aandeel VVE
12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van eigenaars gecorrigeerd moeten worden. Door de koop van een appartementsrecht wordt de koper automatisch lid van de VVE. Als de VVE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, moeten deze uit de koopsom gefilterd worden. Van de verkoopcijfers zoals door de heffingsambtenaar genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn. Doordat de heffingsambtenaar hiermee geen rekening heeft gehouden is volgens eiseres de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
12.1
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft in de matrix opgenomen welke bedragen aan VVE reserve zijn begrepen in de koopsommen van de referentiewoningen. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de verkoopcijfers zijn geschoond van het aandeel in het VVE reserve. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging / de etage
13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Er moet volgens eiseres inzichtelijk worden gemaakt op welke etage de referentiewoningen liggen. Denk bijvoorbeeld aan uitzicht, lichtinval en overlast van verkeer. Daarnaast wordt er volgens eiseres in de markt meer betaald voor woningen op hoger gelegen etages. Eiseres is van mening dat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee heeft gehouden waardoor de eindwaarde van de woning te hoog is vastgesteld.
13.1
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangegeven op welke verdieping de woning en (voor zover bekend) de referentiewoningen liggen. Daarnaast is volgens de heffingsambtenaar op welke etage een referentiewoning ligt geen factor waar rekening mee gehouden hoeft te worden. Eiseres maakt niet aannemelijk dat de etageligging een waardebepalende factor is, dit berust alleen op niet onderbouwde aannames. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De stelling van eiseres, dat hoe hoger een appartement ligt, hoe meer er voor betaald wordt, is niet onderbouwd. De verdieping waarop een appartement is gelegen is subjectief. De één zal liever op de begane grond wonen en de ander op een verdieping. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.