Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11684309 \ UC EXPL 25-3931 BJvd/61169
Vonnis van 29 oktober 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. P.S. Folsche,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W. Vos.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 4,
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 5,
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 5,
- de akte van [eiser] met aanvullende producties 5 t/m 10,
- de akte van [gedaagde] met aanvullende producties 6 t/m 12,
- de e-mail van [eiser] met het verzoek de aanvullende producties van [gedaagde] buiten behandeling te laten,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 29 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Na de mondelinge behandeling is de zaak tot 8 oktober 2025 aangehouden voor schikkingsonderhandelingen en ook bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen als partijen uiterlijk 8 oktober 2025 berichten dat zij er niet uit zijn gekomen. Voor dat geval is ook bepaald dat [eiser] uiterlijk op 8 oktober 2025 de gelegenheid heeft om schriftelijk de eiswijziging in te dienen die tijdens de mondelinge behandeling al is besproken. Op 7 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] per e-mail de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen. [eiser] heeft daarbij ook de eiswijziging ingediend. Op 8 oktober 2025 heeft ook de gemachtigde van [gedaagde] de kantonrechter per e-mail verzocht om vonnis te wijzen.
1.3.
Bij haar bericht van 8 oktober 2025 heeft [gedaagde] ook nieuwe stukken overgelegd. De kantonrechter heeft [eiser] vervolgens in de gelegenheid gesteld om nog op deze nieuwe stukken te reageren. Bij e-mail van 17 oktober 2025 heeft [eiser] verzocht deze nadere stukken buiten beschouwing te laten. Dat zal de kantonrechter doen. Het bericht van [gedaagde] heeft de rechter bereikt nadat een datum voor vonnis is bepaald. De kantonrechter had tijdens de mondelinge behandeling geen gelegenheid gegeven nog nadere stukken in te dienen. Volgens artikel 6.2 van het Landelijk Procesreglement laat de kantonrechter zulke berichten buiten beschouwing, tenzij blijkt dat de wederpartij ermee heeft ingestemd dat het bericht ter kennis van de rechter wordt gebracht of de rechter anders beslist. [eiser] heeft zich er expliciet tegen verzet dat de kantonrechter van de producties kennisneemt en de kantonrechter ziet ook geen aanleiding anders te beslissen.
1.4.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] huurt een woning van [gedaagde] en heeft de Huurcommissie verzocht de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie heeft zijn verzoek niet-ontvankelijk verklaard omdat het verzoek te laat zou zijn ingediend. [eiser] vordert nu dat de kantonrechter de redelijkheid van de aanvangshuurprijs beoordeelt en deze vaststelt op € 444,45 per maand. [gedaagde] is het niet eens met deze vordering, omdat er volgens haar is gerekend met een verkeerde WOZ-waarde en het verkeerde energielabel is gebruikt bij de puntentelling. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] ontvankelijk is in zijn verzoek, maar dat de puntentelling boven de liberalisatiegrens uitkomt. Dat betekent dat [gedaagde] de huurprijs mocht vragen die partijen in de huurovereenkomst waren overeengekomen. Daarom zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
3.De achtergrond van de zaak
3.1.
[eiser] huurt sinds 1 februari 2023 van [gedaagde] de woning aan de [adres] tegen een huurprijs van € 1.350,00 per maand. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst woonde [eiser] al in de woning van [gedaagde] , maar stond hij niet als huurder op het huurcontract. Toen zijn huisgenoot de woning verliet heeft [eiser] verzocht het huurcontract over te nemen. In plaats daarvan hebben [eiser] en [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst gesloten.
3.2.
Het huisnummer van de woning was bij aanvang van de huur [nummer] . De woning was op dat moment feitelijk al gesplist in twee verdiepingen, maar deze hadden nog geen eigen huisnummer. [eiser] huurde de bovenste verdieping. In 2024 is de woning officieel (dus met een splitsingsakte) gesplitst in twee verdiepingen. De huurwoning van [eiser] kreeg toen huisnummer [nummer] . De andere verdieping kreeg nummer [nummer] .
3.3.
Op 22 juli 2024 heeft [eiser] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie heeft op 28 februari 2025 geoordeeld dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was aangegaan. Op grond van de wet had het verzoek van [eiser] dan binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst moeten worden ingediend bij de Huurcommissie. [1] Omdat het verzoek ná die zes maanden is ingediend, heeft de Huurcommissie [eiser] niet-ontvankelijk verklaard.
4.De beoordeling
De aanvullende producties 6 tot en met 12 van [gedaagde] zijn onderdeel van het dossier
4.1.
Na haar conclusie van antwoord heeft [gedaagde] aanvullende producties 6 tot en met 12 in het dossier gebracht. [eiser] vindt dat [gedaagde] in deze aanvullende producties nieuwe verweren noemt die zij niet bij haar conclusie van antwoord heeft genoemd. [eiser] stelt dat de aanvullende producties daarom buiten beschouwing moeten worden gelaten. [2] Volgens [eiser] gaat het in het bijzonder om de puntentelling zoals die volgens [gedaagde] zou gelden, het energielabel en de WOZ-waarde. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken dat de puntentelling zoals [eiser] deze had overgelegd, in de conclusie van antwoord al is betwist en [gedaagde] toen al heeft gezegd dat moet worden gekeken naar de feitelijke situatie. Het procesreglement staat toe om nadere stukken in te dienen ter onderbouwing, in dit geval over die feitelijke situatie. Dat heeft [gedaagde] gedaan door het energielabel en de WOZ-waarde te overleggen en op basis daarvan zelf een nieuwe berekening van de puntentelling te maken. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [gedaagde] met de aanvullende producties geen nieuw verweer heeft gevoerd en dat deze stukken onderdeel uitmaken van het dossier.
Het verzoek van [eiser] bij de kantonrechter is op tijd ingediend
4.2.
[eiser] is binnen de wettelijke termijn van acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie een procedure gestart bij de kantonrechter. [3] Daarom is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen en zal de kantonrechter in plaats daarvan uitspraak doen.
Het juridisch kader voor de ontvankelijkheid van [eiser] in zijn verzoek
4.3.
Voor de ontvankelijkheid van [eiser] moet de kantonrechter eerst beoordelen of [eiser] zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs op tijd heeft ingediend. Daarvoor is het belangrijk om vast te stellen of tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Als sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan geldt dat het verzoek uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst moet worden ingediend, [4] terwijl in het geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dit verzoek uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst moet zijn gedaan. [5]
4.4.
Volgens [eiser] is er sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en is hij daarom ontvankelijk in zijn verzoek. [gedaagde] stelt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten met als gevolg dat [eiser] zijn verzoek te laat heeft ingediend en daarom niet-ontvankelijk is in zijn verzoek.
4.5.
Om te bepalen wat partijen hebben afgesproken moet niet alleen worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst, in dit geval de huurovereenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. [6]
Er is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten
4.6.
In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
‘’ 3.1 Deze overeenkomst met bepaalde tijd met een maximale looptijd van twee jaar, of korter, te weten 12 maanden en ingaande op 01-02-2023 lopende tot en met 31-01-2024. Partijen kiezen voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van 12 maanden ex. artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek aangezien sprake is van zelfstandige woonruimte. Indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet, komt huurder huurbescherming toe. (…)
3.2
Opzegging dient te geschieden via een aangetekend schrijven en volgens de wettelijke vastgestelde termijn.’’
4.7.
Uit de tekst van artikel 3.1 van de huurovereenkomst lijkt te volgen dat er een maximale looptijd is afgesproken, namelijk van twee jaar. Dat is een kenmerk voor een huurovereenkomst van bepaalde tijd. Ook wordt de overeenkomst aangeduid als een overeenkomst voor bepaalde tijd. De kantonrechter hecht veel waarde aan deze bewoordingen.
4.8.
De zin dat is gekozen voor een kortdurende huurovereenkomst van 12 maanden als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW Pro, omdat sprake is van een zelfstandige woonruimte, lijkt innerlijk tegenstrijdig. Er zou ook sprake kunnen zijn van een verschrijving. Op grond van het toen geldende artikel 7:271 BW Pro ging lid 1 namelijk (onder meer) over de huur van zelfstandige woonruimte waarbij een duur van meer dan twee jaar was overeengekomen. Voor het eindigen van die overeenkomsten was opzegging van de overeenkomst nodig. Die opzegging was niet mogelijk vóór het einde van de afgesproken termijn. Voor die overeenkomsten gold dus dat de afgesproken termijn een minimale termijn was. In dit geval is alleen een termijn afgesproken van korter dan twee jaar, waarop het toen geldende artikel 7:271 lid 1 BW Pro juist niet van toepassing was. Het destijds geldende artikel 7:271 lid 2 BW Pro zag juist op overeenkomsten van twee jaar of korter.
4.9.
Volgens [gedaagde] blijkt uit artikel 3.2 van de huurovereenkomst dat een minimumduur is afgesproken. Want, in dit artikel is een bepaling opgenomen voor de opzegging van de huurovereenkomst en niet voor de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst. Op grond van de toen geldende regels [7] eindigde een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar of korter door het verloop van de tijd die was afgesproken zónder opzegging, onder de voorwaarde dat de verhuurder op tijd de huurder informeerde over de dag waarop de huur verstrijkt. In de praktijk werd dit ook wel het ‘aanzeggen’ van het einde van de overeenkomst genoemd. Dat uit het gebruik van de term ‘opzeggen’ zou volgen dat niet een bepaalde tijd is overeengekomen, overtuigt niet. Voor de hier bedoelde overeenkomsten bepaalde de wet namelijk ook dat de huurder voor het verstrijken van de overeengekomen termijn de huurovereenkomst kon opzeggen. De tekst van artikel 3.2 sluit daar dus aan bij die opzegmogelijkheid.
4.10.
[gedaagde] stelt verder dat het nooit de bedoeling was om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten en dat dit vooraf duidelijk was voor beide partijen. Maar dat komt niet overeen met wat [gedaagde] bij de procedure bij de Huurcommissie heeft gezegd. Uit de uitspraak van de Huurcommissie blijkt dat de gemachtigde van [gedaagde] tijdens de zitting heeft het volgende heeft verklaard:
‘’Destijds was de bedoeling voor bepaalde tijd, maar het woord opzegging is ook opgenomen. Dit kan gezien worden als minimumduur.’’Volgens [gedaagde] is dit een verschrijving geweest, maar dat wordt door [eiser] betwist en dat het een verschrijving zou zijn strookt niet met de rest van de zin.
‘’Destijds was de bedoeling voor bepaalde tijd, maar het woord opzegging is ook opgenomen. Dit kan gezien worden als minimumduur.’’Volgens [gedaagde] is dit een verschrijving geweest, maar dat wordt door [eiser] betwist en dat het een verschrijving zou zijn strookt niet met de rest van de zin.
4.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat partijen een bepaalde tijd zijn overeengekomen.
[eiser] is ontvankelijk in zijn verzoek
4.12.
[eiser] heeft zijn verzoek bij de Huurcommissie op 22 juli 2024 ingediend. Dat is binnen 6 maanden na afloop van de bepaalde tijd. Dat betekent dat [eiser] ontvankelijk in zijn verzoek bij de kantonrechter. De kantonrechter zal daarom de aanvangshuurprijs toetsen.
Het juridisch kader voor de toetsing van de aanvangshuurprijs
4.13.
De kantonrechter moet in deze procedure uitspraak doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Daarbij moeten de regels worden toegepast die ook door de Huurcommissie worden toegepast bij het toetsen van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. [8]
4.14.
De Huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de regels die zijn opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). [9] In Bijlage I van dit besluit is het zogenoemde woningwaarderingsstelsel opgenomen. Dit woningwaarderingsstelsel schrijft maximale huurprijzen voor op basis van punten voor de kwaliteit van de woning. Hoe hoger de kwaliteit van de woning is, hoe meer punten een woning krijgt en hoe hoger de huurprijs mag zijn. Wanneer de aanvangshuurprijs die partijen zijn overeengekomen lager is dan de op basis van het woningwaarderingsstelsel voorgeschreven maximale huurprijs, spreekt de Huurcommissie uit dat de aanvangshuur redelijk is. Wanneer de overeengekomen aanvangshuur hoger is dan de voorgeschreven maximale huurprijs, spreekt de Huurcommissie uit dat deze niet redelijk is en vermeldt zij de huurprijs die zij wel redelijk vindt. Maar, wanneer de maximale huurprijs boven een bepaalde grens (de liberalisatiegrens of middenhuurgrens) uitkomt, spreekt de Huurcommissie toch uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is, [10] ook als de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs voor die woning. Dat komt omdat partijen de vrijheid hebben om in dat geval een hogere huurprijs overeen te komen. De huurder krijgt dan geen huurprijsbescherming.
De afgesproken aanvangshuurprijs is redelijk
4.15.
Om een oordeel te kunnen geven over de vraag of de aanvangshuurprijs redelijk is, moet worden vastgesteld hoeveel punten toegekend moeten worden aan de woning. Partijen zijn het (vooral) niet eens met welke WOZ-waarde en welk energielabel moet worden gerekend in de puntentelling.
De WOZ-waarde wordt in 2023 gesteld op € 370.476,00
4.16.
Voor de woonruimte met nummer [nummer] was bij het aangaan van de huurovereenkomst nog geen WOZ-beschikking afgegeven. Om die reden heeft de huurcommissie de minimumwaarde van € 61.198,00 gebruikt voor de berekening van het aantal punten voor de WOZ-waarde. [gedaagde] vindt dit niet redelijk.
4.17.
De Hoge Raad heeft in 2022 in een uitspraak prejudiciële vragen [11] beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. [12] De Hoge Raad overweegt dat de minimum WOZ-waarde in deze situaties eigenlijk niet gebruikt moet worden om te beoordelen of de huurprijs redelijk is. Die minimum WOZ-waarde is hiervoor niet bedoeld. Bovendien zorgt het gebruik van die waarde ervoor dat de huurprijs los komt te staan van de kwaliteit en de marktwaarde van de huurwoning en dat is niet gewenst. De kantonrechter zal daarom beoordelen of er aanknopingspunten zijn om die waarde vast te stellen.
4.18.
[gedaagde] heeft stukken overgelegd waaruit blijkt dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2025 is vastgesteld op € 389.000,00, met peildatum 1 januari 2024. Volgens [gedaagde] vormt deze WOZ-waarde een actuele en objectieve indicatie van de marktwaarde en moet dit worden meegewogen bij de puntentelling.
4.19.
De kantonrechter is van oordeel dat de WOZ-waarde zoals de belastingdienst deze heeft vastgesteld aansluit bij de huidige marktwaarde en een aanwijzing geeft van de WOZ-waarde waarmee gerekend moet worden bij de puntentelling van de huurwoning van [eiser] . Rekening houdend met een waardestijging van ongeveer 5% tussen 2023 en peiljaar 2024, [13] was de WOZ-waarde in 2023 afgerond (€ 389.000,00 / 1,05% =) € 370.476,00. Deze WOZ-waarde neemt de kantonrechter als uitgangspunt bij de puntentelling voor het toetsen van de aanvangshuurprijs.
De puntentelling komt uit boven de liberalisatiegrens
4.20.
Als uitgangspunt geldt dat de WOZ-waarde van € 370.476,00 een puntenaantal van 62 met zich meebrengt. Omdat de woning in de regio Utrecht staat wordt het puntenaantal verdubbeld. Dat betekent dat deze woning voor deze WOZ-waarde 112 punten krijgt. Dat is 100 punten meer dan waar de huurcommissie mee heeft gerekend.
4.21.
Partijen verschillen ook over het aantal punten dat moet worden toegekend aan het energielabel. Gelet op het zojuist vastgestelde aantal punten voor de WOZ-waarde is dat puntenaantal niet (meer) relevant. Er zijn namelijk geen waarderingsonderdelen aangevoerd die zouden moeten leiden tot verdere minpunten, dan de punten die de Huurcommissie al in mindering heeft gebracht. Zelfs als de kantonrechter uitgaat van de laagste puntentelling die door partijen in de procedure is gebracht (in het rapport van de Huurcommissie, productie 2 van de zijde van [eiser] ) en daar het gewijzigde aantal punten van de WOZ-waarde bij optelt, komt de puntentelling uit boven de liberalisatiegrens van 144 punten. [14] De puntentelling komt dan namelijk uit op 85 [15] + 100 [16] = 185 punten.
De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen
4.22.
Voor huurprijzen die gelet op het puntentotaal boven de liberalisatiegrens uitkomen, geldt dat de tussen een verhuurder en huurder overeengekomen huurprijs als redelijk moet worden beschouwd. Dat betekent dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.350,00 per maand moet worden beschouwd als redelijk. De vordering van [eiser] om de kale huurprijs voor de gehuurde woning per 1 februari 2023 te bepalen op € 444,55 wordt daarom afgewezen.
4.23.
Ook vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen om terug te betalen wat [eiser] te veel en dus onverschuldigd heeft betaald. [eiser] wil dat ook de wettelijke rente daarover wordt vergoed. Omdat de afgesproken en betaalde huurprijs redelijk is, heeft [eiser] niet te veel betaald. Ook deze vordering worden daarom afgewezen.
[eiser] moet de proceskosten betalen
4.24.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.221,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.