Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/2543 en UTR 24/2544
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 februari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in één geschrift op 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] , te [plaats 2] (de onroerende zaak 1) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 304.000,- (de beschikking). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] , te [plaats 2] (de onroerende zaak 2) op 1 januari 2022 (de waardepeildaum) vastgesteld op € 293.000,-. Met deze twee waardevaststellingen zijn aan eiseres ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar van 16 februari 2024 het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift. Eiseres heeft daarna nog schriftelijke reacties gestuurd.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 21 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , taxateur van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. De onroerende zaak [adres 1] in [plaats 2] is een niet-woning, gebouwd in 1998. Het gebouw is in 2011 en 2012 gerenoveerd. Het betreft een combinatie gebouw zijnde een fitnessschool en een binnenspeeltuin. Onderhavig object (de fitnesschool) is gelegen op de eerste verdieping. Onroerende zaak [adres 2] in [plaats 2] (de binnenspeeltuin) is gelegen op de begane grond.
3. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken.
4. In geschil is de waarde van de niet-woningen. De heffingsambtenaar heeft in beroep de beschikte waardes gehandhaafd onder verwijzing naar de beide overgelegde taxatierapporten. Eiseres bepleit een lagere waarde van de niet-woningen.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding.
5. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de meeste andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan [1] . Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het aanvullend verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 14 mei 2025 en doorgezonden op de volgende dag) heeft de gemachtigde van eiseres diverse reacties gestuurd waaronder een ‘verbijzonderingsbrief’. De rechtbank heeft deze brief ontvangen op 11 juli 2025. Deze brief is de enige brief die een inhoudelijk en op de niet-woningen toegespitst standpunt bevat over waarom eiseres het niet eens is met de vastgestelde waardes. In deze brief voert eiseres aan dat bij de vervangingswaardemethode abusievelijk het percentage voor de economische veroudering en de technische en de functionele veroudering veel(s) te laag is ingeschat. Ook de restwaardes moeten veel lager zijn. Verder heeft eiseres gewezen op de onjuiste objectafbakening. De rechtbank zal daarom enkel deze in de ‘verbijzonderingsbrief’ genoemde grond bespreken in deze uitspraak. De overige beroepsgronden die ter zitting naar voren worden gebracht, laat de rechtbank wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.
Ten aanzien van beide objecten.
De waarderingsmethode
6. Op grond van het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde als dit leidt tot een hogere waarde. Uit dit artikellid volgt dat daarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ - dat een hulpmiddel is bij de bepaling van WOZ-waarde - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
7. De rechtbank stelt vast dat verweerder niet langer de huurwaardekapitalisatie-methode hanteert als onderbouwing van de vastgestelde waarde. Bij het verweerschrift heeft verweerder twee matrixen overgelegd, waaruit blijkt dat de waardes zijn onderbouwd aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij op basis van deze methode tot een betere en hogere waardeberekening van de objecten is gekomen. Op basis van deze waarderingsmethode komt de taxateur tot een hogere waarde van € 377.000,- voor [adres 1] en
€ 356.000,- voor [adres 2] .
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde via de gecorrigeerde vervangingswaarde kan berekenen, omdat dit in overeenstemming is met artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van onroerende zaken en dat de waarde daarvan bepaald moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
9. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
Objectafbakening
10. Eiseres stelt dat er beide onroerende zaken als één object moeten worden aangemerkt. Door twee aparte objecten aan te houden is volgens eiseres sprake van een onjuiste objectafbakening. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat sprake is van ten minste twee afzonderlijke gebruikers, te weten de eenmanszaak op de eerste verdieping (de fitnesschool) en de besloten vennootschap op de begane grond (de binnenspeeltuin). De rechtbank is van oordeel dat verweerder de juiste objectafbakening heeft aangehouden. Deze beroepsgrond slaagt niet. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Lagere restwaarden
11. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde van beide onroerende zaken twee afzonderlijke taxatierapporten ingebracht. De onderbouwing van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaardes van de onroerende zaken is gebaseerd op de taxatiewijzer Sport.
12. Voor bepaling van de restwaarde is de heffingsambtenaar uitgegaan van een sporthal eenvoudig (archetype S1100301), waarbij het bouwjaar 1998 is en het renovatiejaar 2011. De heffingsambtenaar houdt bij de ruwbouw een percentage van 30% aan, bij afbouw 30% en bij de installaties 15%. De gehanteerde percentages liggen allen binnen de door de taxatiewijzers aangegeven bandbreedtes.
13. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1671), volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Eiseres heeft geen onderbouwing gegeven van haar stellingen dat de economische, technische en functionele veroudering lager moet worden ingeschat. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan en zijn de waardes van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
15. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mensen en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de handeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.
17. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 2 maart 2023. De rechtbank constateert dat sinds de indiening van het bezwaarschrift de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) acht maanden is overschreden.
18. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad [2] beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder is dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank moet dan ook beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald.
19. Uit overweging 3.3.3 van het arrest volgt dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat.
20. De waarde van de onroerende zaken is door de heffingsambtenaar vastgesteld op
€ 304.000,- en € 293.000,-. Eiseres bepleit in beroep een waarde die 20% lager is. Het financiële voordeel dat eiseres had kunnen bereiken als zij gelijk had gekregen bestaat uit dit verschil vermenigvuldigd met het aanslagbedrag OZB voor de beide onroerende zaken. Dat is de enige heffing op de aanslag die aan de hand van de WOZ-waarde wordt berekend. Het totale financiële belang komt daarmee op € 265,80. Dit is minder dan de bagatelgrens van
€ 304.000,- en € 293.000,-. Eiseres bepleit in beroep een waarde die 20% lager is. Het financiële voordeel dat eiseres had kunnen bereiken als zij gelijk had gekregen bestaat uit dit verschil vermenigvuldigd met het aanslagbedrag OZB voor de beide onroerende zaken. Dat is de enige heffing op de aanslag die aan de hand van de WOZ-waarde wordt berekend. Het totale financiële belang komt daarmee op € 265,80. Dit is minder dan de bagatelgrens van
€ 1.000,-. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 29 oktober 2025.
De griffier is verhinderd om te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.