Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11721022 \ UC EXPL 25-4745 VL/58599
Vonnis van 8 oktober 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde] TE [plaats 1] ,
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] en kantoorhoudende te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de VvE,
vertegenwoordigd door: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] .
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft de VvE op 20 mei 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. De VvE heeft op 23 mei 2025 schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald. Tijdens de mondelinge behandeling hebben beide partijen nog aanvullende producties overgelegd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 4 september 2025 plaatsgevonden. De heer [eiser] was aanwezig. Namens de VvE waren de heren [gemachtigde 1] (hierna: [gemachtigde 1] ) en [gemachtigde 2] (hierna: [gemachtigde 2] ) aanwezig. Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om hun geschil onderling op te lossen, maar dit is niet gelukt. De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] heeft werkzaamheden laten uitvoeren aan gemeenschappelijke delen van het pand van de VvE en heeft deze kosten betaald. Hij wil daarom dat de VvE deze kosten aan hem vergoedt. De VvE is het hier niet mee eens, omdat zij van mening is dat [eiser] deze werkzaamheden zonder toestemming van de VvE heeft laten uitvoeren. Volgens de VvE heeft [eiser] ook zonder haar toestemming zonnepanelen en een warmtepomp op het gemeenschappelijke dak laten plaatsen. De VvE wil dat [eiser] deze zonnepanelen en warmtepomp verwijdert. De kantonrechter wijst alle vorderingen over en weer af.
3.De beoordeling
In conventie
3.1.
[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de VvE de kosten van de schilder- en herstelwerkzaamheden aan de daklijst, de bitumen daken en hekwerken van de balkons volledig aan [eiser] moet vergoeden. Voor de schilderwerkzaamheden aan de daklijst vordert [eiser] € 3.400,00 en voor het dak/hekwerk van de balkons vordert hij € 2.800,00. De kantonrechter wijst de vorderingen af. Eerst worden de kosten van de daklijst besproken en daarna de kosten van het dak/hekwerk van de balkons.
De werkzaamheden aan de gemeenschappelijke daklijst
3.2.
Het beheer van de gemeenschappelijke delen van de VvE, waaronder de daklijst, komt toe aan de VvE en moet dus door partijen gezamenlijk worden geregeld. Dat is alleen anders als handelingen geen uitstel kunnen lijden, bijvoorbeeld bij een lekkage of een gebroken ruit, maar daarvan is in dit geval geen sprake.
[eiser] had geen toestemming van de VvE
3.3.
Naar de kantonrechter begrijpt stelt [eiser] dat de VvE heeft besloten dat [eiser] de daklijst mocht laten schilderen door Schildersbedrijf [bedrijf 1] (hierna [bedrijf 1] ) voor een bedrag van € 3.400,00 en dat de VvE deze kosten aan [eiser] zou vergoeden. Dit volgt volgens [eiser] uit de mailcorrespondentie tussen partijen.
3.4.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eiser] aan [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] heeft aangegeven dat hij een privé gedeelte wilde laten schilderen en dat het handig zou zijn om, als de steiger er dan toch stond, de gemeenschappelijke daklijst ook mee te nemen. [eiser] had alvast een offerte opgevraagd bij [bedrijf 2] ; deze bedroeg € 5.199,50. Vervolgens hebben partijen per e-mail overleg gevoerd over de uit te voeren werkzaamheden en de hoogte van de offerte van [bedrijf 2] . Volgens [eiser] blijkt de toestemming van de VvE uit de mailwisseling op 19 maart 2024. [gemachtigde 1] schreef toen:
“Begrijp ik goed dat dit(lees: de offerte van [bedrijf 2] , toevoeging kantonrechter)
alleen voor de daklijst is (voor en achter)? Ik vind het dan wel een hoog bedrag: voor hetzelfde geld heb ik het hele buitenschilderwerk laten doen, maar dat was zonder steiger natuurlijk.”
alleen voor de daklijst is (voor en achter)? Ik vind het dan wel een hoog bedrag: voor hetzelfde geld heb ik het hele buitenschilderwerk laten doen, maar dat was zonder steiger natuurlijk.”
Hierop reageerde [eiser] :
“Dank voor je snelle reactie, is het een idee om jou schilder ook een offerte te laten uitbrengen?”
Waarop [gemachtigde 1] reageerde met:
“Wil ik best vragen hoor; mocht er niets uitkomen, dan doen we dit. Ik laat het weten.”
[eiser] voert aan dat [gemachtigde 1] , als er geen goedkopere offerte zou komen, dus akkoord zou zijn met de offerte van [bedrijf 2] van € 5.199,50. En aangezien [gemachtigde 1] , net zoals [eiser] , 1/3e stemgerechtigd is in de VvE, mocht [eiser] ervan uit gaan dat er sowieso een akkoord was.
3.5.
De VvE is het hier niet mee eens. De VvE heeft weliswaar (in het algemeen) ingestemd met het feit dat de kosten voor het schilderen van de daklijst kosten voor de VvE zijn, maar hiermee heeft de VvE geen ‘carte blanche’ gegeven aan [eiser] om de dakrand op elke gewenst moment te schilderen door wie dan ook ongeacht hoeveel het kost.
3.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Na de e-mailwisseling van 19 maart 2024 waar [eiser] naar verwijst, hebben [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] op 23 maart 2024 nog een schouw verricht om te beoordelen of de daklijst toe was aan een schilderbeurt. Daarna hebben [eiser] en [gemachtigde 2] nog een telefoongesprek gehad op 8 april 2024. [eiser] schreef op 8 april 2024:
“Naar aanleiding van het gesprek met [gemachtigde 2](lees: [gemachtigde 2] , toevoeging door de kantonrechter)
, hebben we het volgende afgesproken;
, hebben we het volgende afgesproken;
De schilderwerkzaamheden die voor de rekening van de VVE komen aan de zijde van nummer [nummer] worden uitgevoerd daar er reeds schilderwerkzaamheden worden uitgevoerd […]”
Hierop heeft [gemachtigde 2] op 8 april 2024 gereageerd met:
“[…] De houten dakrand is vermoedelijk als borstwering aan te duiden. In dat geval komt het onderhoud van de houten dakrand voor rekening van de VvE.Akkoord?
Indien akkoord, dan is de vraag of het onderhoud aan de borstwering op dit moment noodzakelijk is. Ik kan mij voorstellen dat de dakrand aan de straatkant uit esthetisch oogpunt een schilderbeurt behoeft, maar er hoeft naar mijn mening niets te gebeuren met de trespa aan de achterzijde.Graag je mening over welke werkzaamheden nodig zijn.
[…] Als we het onderhoud van de boeiboorden (houten dakrand) in eenmaal voor rekening van de VvE laten uitvoeren, dan vind ik het bedrag van € 5.199,50 (de offerte van [bedrijf 2] van 17 maart 2024) in geen verhouding staan tot het nut van de werkzaamheden.Mee eens?Overigens lijkt de offerte van [bedrijf 2] alleen betrekking te hebben op de voorzijde (straatkant).Klopt dat?In een volgende offerte moet duidelijk zijn wat er precies wel (en niet) wordt uitgevoerd.”
3.7.
Allereerst is het de vraag of uit deze e-mails is af te leiden dat de VvE een besluit heeft genomen. Besluiten worden meestal genomen in een vergadering, waarvoor alle leden worden uitgenodigd, onder opgave van de agendapunten. Welke regels daarvoor bij deze VvE gelden is onduidelijk. Geen van beide partijen heeft het splitsingsreglement, statuten van de VvE of andere relevante stukken overgelegd. Wat er ook van zij, de kantonrechter begrijpt uit de stellingen van partijen dat er geen formele vergadering bijeen is geroepen. Vaak bestaat ook de mogelijkheid besluiten buiten vergadering te nemen als alle leden instemmen. Of dat in dit geval ook zo is, is vanwege het ontbreken van de hiervoor bedoelde documenten onduidelijk. Maar voor zover die mogelijkheid bestaat, overweegt de kantonrechter als volgt.
3.8.
Uit de hiervoor geciteerde e-mails volgt dat er (nog) geen akkoord was over de uit te voeren werkzaamheden, meer in het bijzonder niet over welke partij de werkzaamheden zou gaan uitvoeren en voor welk bedrag. [eiser] heeft op geen enkel moment voorgesteld om een ander bedrijf ( [bedrijf 1] ) de werkzaamheden te laten uitvoeren. Desondanks heeft [eiser] [bedrijf 1] op enig moment op eigen houtje opdracht gegeven om de schilderwerkzaamheden uit te voeren. Daarna heeft hij de factuur van € 3.400,00 gestuurd. Dat [gemachtigde 1] op 19 maart 2024 in algemene bewoording schreef:
“mocht er niets uitkomen, dan doen we dit”laat niet zien dat hij akkoord zou geven op elke andere (lagere) offerte van elk ander bedrijf. Daar komt bij dat – zelfs als al zou worden aangenomen dat [gemachtigde 1] had ingestemd – dat nog niet betekent dat [eiser] ervan uit mocht gaan dat hij de opdracht kon geven. [gemachtigde 2] had namelijk niet ingestemd, en [eiser] heeft niet onderbouwd dat een besluit buiten vergadering kon worden genomen als een van de leden niet instemde. [eiser] kan de gevorderde kosten dus niet vorderen op de grondslag dat daarover een besluit zou zijn genomen.
“mocht er niets uitkomen, dan doen we dit”laat niet zien dat hij akkoord zou geven op elke andere (lagere) offerte van elk ander bedrijf. Daar komt bij dat – zelfs als al zou worden aangenomen dat [gemachtigde 1] had ingestemd – dat nog niet betekent dat [eiser] ervan uit mocht gaan dat hij de opdracht kon geven. [gemachtigde 2] had namelijk niet ingestemd, en [eiser] heeft niet onderbouwd dat een besluit buiten vergadering kon worden genomen als een van de leden niet instemde. [eiser] kan de gevorderde kosten dus niet vorderen op de grondslag dat daarover een besluit zou zijn genomen.
De VvE is niet ongerechtvaardigd verrijkt
3.9.
Los van het voorgaande is het denkbaar dat de VvE of de gezamenlijke eigenaren ongerechtvaardigd zijn verrijkt als gevolg van het feit dat de daklijst geschilderd is, zonder dat de VvE de kosten daarvoor betaald heeft. De kantonrechter is echter van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat dit in dit geval aan de orde is. De VvE heeft namelijk gesteld dat de schilderwerkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd en dat zij daarom de werkzaamheden opnieuw heeft moeten laten uitvoeren. Zij heeft dit onderbouwd met foto’s die zij tijdens de zitting heeft overgelegd. [eiser] heeft dit niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van die stelling van de VvE. Ook op deze grondslag kan de vordering van [eiser] dus niet worden toegewezen.
3.10.
Conclusie van het voorgaande is dat de vordering tot betaling van de kosten voor het schilderwerk aan de dakrand zullen worden afgewezen.
De werkzaamheden aan de balkons
3.11.
[eiser] heeft verder een bedrag van € 2.800 gevorderd voor schilderwerkzaamheden aan zijn balkon.
3.12.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen het er over eens zijn dat zij, in tegenstelling tot wat er in het modelreglement en in de splitsingsakte staat, in 2022 hebben besloten dat de kosten voor werkzaamheden aan de balkons voor rekening komen van de appartementseigenaar die toegang heeft tot het betreffende balkon. Uitgaande van die afspraak moeten de gemaakte kosten dus voor rekening van [eiser] blijven. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen.
De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen
3.13.
[eiser] vordert wettelijke rente over de hoofdsom en buitengerechtelijke incassokosten. Aangezien de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, worden ook de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
[eiser] moet de proceskosten betalen
3.14.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De VvE had geen gemachtigde ingeschakeld. De proceskosten van VvE worden daarom begroot op nihil.
In reconventie
De voorwaardelijke tegenvorderingen worden afgewezen
3.15.
De VvE vordert dat, als de vorderingen van [eiser] worden toegewezen, [eiser] ook voor 1/3e deel moet bijdragen in de kosten van het schilderen van de daklijst en het herstellen van het hekwerk van de balkons van nummer 143. Deze vordering is dus ingesteld onder de voorwaarde dat vorderingen van [eiser] zouden worden toegewezen. Omdat dat niet het geval is, behoeft deze voorwaardelijke tegenvordering van de VvE geen bespreking.
[eiser] hoeft de zonnepanelen en de warmtepomp niet te verwijderen
3.16.
De VvE stelt dat [eiser] zonder haar toestemming twee zonnepanelen en een warmtepomp op het gemeenschappelijke dak heeft geïnstalleerd en vordert dat [eiser] deze verwijdert.
3.17.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat [eiser] zijn appartement inmiddels heeft verkocht en dus geen eigenaar meer is. Niet valt in te zien hoe [eiser] de zonnepanelen en de warmtepomp zou kunnen verwijderen. Omdat hij geen eigenaar meer is van het appartement, ligt dit niet meer in zijn macht. De kantonrechter wijst deze vordering daarom af.
3.18.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat de vordering ook zou worden afgewezen als [eiser] nog wel eigenaar was geweest van het appartement. Vaststaat dat [eiser] geen toestemming had van de VvE om de zonnepanelen en de warmtepomp op het gemeenschappelijke dak te plaatsen. Dit had hij niet mogen doen. [eiser] zou in dat geval echter de bevoegdheid hebben gehad om een vervangende machtiging te verzoeken waarbij een belangenafweging zou hebben plaatsgevonden. [1] Ter zitting gaf [gemachtigde 1] aan dat hij geen geluidsoverlast ervaart van de warmtepomp en [gemachtigde 2] gaf aan dat hij van zijn huurders ook geen klachten had ontvangen over de warmtepomp. Over de zonnepanelen voert de VvE aan dat deze wellicht niet goed zijn geplaatst, aangezien het schilderwerk dat [eiser] heeft laten uitvoeren ook niet goed was. Op die manier kan echter niet worden vastgesteld dat de zonnepanelen gebrekkig zouden zijn. De VvE heeft niet laten onderzoeken of de zonnepanelen niet goed geïnstalleerd zijn. Bij deze stand van zaken moet het ervoor gehouden dat de VvE onvoldoende belang zou hebben gehad bij verwijdering van de zonnepanelen en de warmtepomp en een vordering van [eiser] tot het verkrijgen van vervangende machtiging zou zijn toegewezen.
De VvE moet de proceskosten betalen
3.19.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat ook [eiser] geen gemachtigde had worden ook zijn proceskosten op nihil gesteld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op heden begroot op nihil;
in reconventie:
4.3.
wijst de vorderingen van de VvE af;
4.4.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.